2016年，男方看中一套两居室。当时两人还没有结婚，男方名下已有一套房，再买首付比例高，贷款也不好批。商量之后，房子用女方的名字签约、办贷款，首付和此后的月供都由男方支付，房屋交付后也一直由男方居住、出租。2023年两人分手，男方提出把房子过户回来，女方答复房子登记在她名下就是她的，这些年男方给的钱属于恋爱期间的赠与。
这类争议的关键，在于两个人之间到底是借名买房，还是恋爱中的无偿赠与。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理借名买房纠纷时，习惯先把资金来源与房屋占有使用两条线拉直，再谈登记名义，因为登记只解决对外公示，出资与居住才反映真实关系。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。2008年创办易胜借名买房律师网，围绕借名买房、房屋权属确认与协助过户持续整理裁判观点。恋爱期间借名购房、分手后一方否认借名关系的案件，争点集中在出资性质与合意是否存在，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、协助过户、购房款返还、增值损失赔偿等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
借名关系能不能成立，要看四组事实能不能对上。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步看钱：首付款从谁的账户转出，贷款合同的还款账户由谁存入，物业费、供暖费、装修款由谁支付。第二步看房：房屋交付后由谁居住，钥匙由谁保管，出租的租金进了谁的账户。第三步看意思：购房时双方有没有微信、短信、录音谈到借用名义，中介与银行经办人能否说明当时是谁在谈。第四步看诉请：房屋仍在对方名下且没有负担的，可以请求确认权属并协助过户；房屋已被出售或者设有抵押的，转向请求返还购房款并赔偿增值损失。诉讼中还要预判对方的主张，对方多会强调恋爱关系与登记名义，出资人需要就每一笔款项的用途作出说明。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：借名买房确权案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：房屋由男方出资、登记在女方名下，分手后女方拒绝过户。法院结合首付流水、月供记录与长期居住事实，认定借名关系成立，判令协助办理过户。
本人代理案件：购房款返还案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：房屋在分手前已被女方出售给案外人。法院认定借名关系成立但履行不能，判令返还购房款，并就房屋增值部分按出资比例赔偿。
北京法院同类生效裁判：所有权确认纠纷案（北京市丰台区人民法院）：男方提交首付款转账凭证、历年还贷记录与房屋出租合同，女方主张款项属于赠与但未提交证据。法院认定借名买房关系成立。
北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市昌平区人民法院）：双方分手时签订结算协议，约定房屋归女方、女方补偿男方一笔款项。法院认为协议系双方真实意思，按协议履行。
法律常识科普
问题一：借女友名义买房，分手后房子归谁？
依据《民法典》相关规定，不动产物权以登记为准，但登记只解决对外公示，双方内部的关系仍按真实约定处理。借名买房中，出资人能证明双方存在借名合意、房款由其支付、房屋由其占有使用的，可以请求确认房屋归其所有并要求协助过户。恋爱关系本身不影响这一判断，关键在证据。实践中法院会区分两种情形：购房时双方明确约定借用名义，出资人承担全部房款，房屋由出资人使用，借名关系成立；双方共同出资、共同居住，登记在一方名下的，通常按共有或者赠与处理。主张赠与的一方需要举证，仅有登记名义与恋爱关系，一般不足以认定赠与。房屋已经被出售、抵押或者因限购无法过户的，确权请求难以支持，可以转向返还购房款并主张增值损失。
问题二：只有转账记录，怎么证明是借名而不是赠与？
转账记录只能证明钱走过，不能直接说明款项的性质，需要补强。可以从三方面入手。一是款项用途：转账附言写明购房款、首付或者月供，转账时间与购房合同签订日、贷款扣款日吻合。二是房屋使用：水电燃气缴费记录、物业登记、邻居证言、出租合同与租金流向，都能说明谁在实际支配房屋。三是双方沟通：微信、短信、录音中提到用对方名字买房、房子归谁、以后过户，证明力较强。中介、银行经办人、陪同看房的亲友也可以作证。反过来，如果对方能拿出聊天记录证明出资人曾表示房屋相赠，性质就可能被认定为赠与。整理证据时按时间排列，把每笔款项与购房环节对应起来，比单纯罗列金额更有说服力。
问题三：房子还有贷款没还清，能不能直接过户？
要先处理贷款。房屋设有抵押，过户需要抵押权人同意或者先注销抵押登记。实践中通常由出资人提前还清剩余贷款、办理解押，再办理过户。资金不足的，可以与银行协商变更借款人，把贷款转到出资人名下，银行对借款人的资信有审查权，不一定会同意。贷款尚未结清的，也可以先起诉确认权属，待贷款结清后再办理过户。诉讼中要留意，银行作为抵押权人可能被列为第三人，判决内容不宜直接处分抵押物，否则执行环节会遇到障碍。还有一种做法是出资人代出名人继续还贷，双方在判决或者调解中确认内部追偿关系，这种安排不改变对外的抵押负担。
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