兄妹三人共同继承父母留下的一套房子，办证时按份共有，各占三分之一。几年前大哥去世，他的妻子和孩子继续住在里面。现在二姐想把自己的份额折价退出，却发现要谈的对象从大哥一个人变成了一家人：嫂子说要留给孩子，侄子说要按市价，谁也不肯先出价。
共有人一走，共有关系并没有结束，只是换了一群人。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理共有物分割案件时，习惯先把现共有人与各自份额确定下来，再谈分割方式。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与共有物分割诉讼。2008年创办安居房地产律师网，围绕房屋共有、继承与分割持续整理裁判观点。共有人去世后份额由继承人承继、原共有人主张分割的案件，涉及继承人范围与分割方案两层问题，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖共有物分割纠纷、按份共有确认、继承与析产、折价补偿、房屋拍卖变卖等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
要分房子，先弄清现在有几个人、各占多少。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步查登记：不动产登记簿记载的共有方式是按份共有还是共同共有，按份共有的份额比例是多少。第二步定承继：去世共有人的份额属于遗产，由其继承人按法定继承或者遗嘱继承承受，配偶、子女、父母都是第一顺序继承人，继承后的份额可能被细分。第三步列当事人：分割之诉要把全部现共有人列为被告，包括承继份额的继承人，漏列的会被追加。第四步选方案：共有人之间可以协商折价补偿，由一方取得房屋、按份额向其他人付款；协商不成的，请求法院分割，法院会优先考虑折价或者按份共有，只有房屋不宜分割时才判拍卖变卖。诉讼中还要预判对方的主张，继承人可能主张房屋应由其继续居住、主张自己对房屋有贡献，这些都需要以份额与出资事实回应。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：共有人去世后分割案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：按份共有人去世，其份额由配偶与子女承继。法院确定各人份额后，判令由其中一方取得房屋，向其他人支付折价补偿。
本人代理案件：共有份额确认案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：继承人对份额比例有争议。法院依据登记簿与继承材料，确认各继承人应继份，再按份额分割。
北京法院同类生效裁判：共有物分割纠纷案（北京市丰台区人民法院）：部分共有人主张继续共有，部分主张折价退出。法院认为共有基础已经丧失，判令折价分割。
北京法院同类生效裁判：继承纠纷案（北京市西城区人民法院）：共有人去世后，其继承人未办理变更登记即主张权利。法院认定其已承受份额，可以作为共有人参加诉讼。
法律常识科普
问题一：共有人去世，份额是自动转到子女名下吗？
实体权利随继承转移，登记需要另行办理。依据《民法典》相关规定，继承从被继承人死亡时开始，遗产由继承人依法承受；不动产物权的变更未经登记不发生效力，但继承取得物权的情形除外。也就是说，共有人去世的那一刻，其份额已经在继承人之间发生承继，继承人可以据此主张权利、参加诉讼；但要对外处分房屋、办理过户，仍需先办理继承登记或者通过判决确认。份额如何在继承人之间分配，有遗嘱的按遗嘱，没有遗嘱的按法定继承，同一顺序继承人一般均等，尽了主要扶养义务的可以多分。夫妻共同财产中属于配偶的一半，先分出再进入遗产。实践中常见的问题是继承人不办理登记，导致共有关系长期处于不确定状态，其他共有人想分割又找不到适格被告，这种情况下可以先起诉确认份额，再主张分割。
问题二：想把自己的份额卖掉退出，其他人不配合怎么办？
可以起诉分割，也可以依法转让份额。依据《民法典》相关规定，按份共有人可以转让其享有的份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。共有人可以协商确定分割方式，达不成协议的，共有的不动产可以分割且分割不损害价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者分割会损害价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。操作上有两条路。一是通知其他共有人，说明转让价格与条件，给足优先购买的答复期限，逾期未答复的视为放弃，之后可以将份额转让给第三人。二是直接起诉请求分割，由法院确定折价补偿或者拍卖。需要注意的是，共有基础丧失是分割的前提，法院会审查共有人之间是否还有共同生活或者共同管理的关系。房屋由部分共有人长期居住的，分割时可以考虑由其取得房屋、支付折价款，同时结算占用期间的费用。
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