二手房买卖合同签了，定金与首付都付了，约定一个月内办理过户。到了办手续那天，买方才知道房子还有一笔抵押没有注销，卖方说先过户、抵押随后处理。买方不敢签字，卖方反过来发了一份催告函，说买方逾期不配合，构成违约，要没收定金。买方一时不知道谁违约在先。
这类争议的落点，是履行顺序与解押义务。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理二手房纠纷时，习惯先调取不动产登记信息与合同条款，再判断哪一方构成迟延。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，对北京二手房交易的流程、资金监管与风险分配较为熟悉。抵押未涂销导致过户受阻、双方互相主张违约的案件，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖二手房买卖合同纠纷、定金与违约金争议、继续履行与解除合同、房屋权属核查、损害赔偿等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
谁该先动手，合同里写着，法律上也有顺序。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步查登记：调取不动产登记簿，看清抵押的设立时间、担保金额、抵押权人与是否存在查封，抵押未注销的，过户在客观上无法完成。第二步读条款：合同对解押义务、解押期限、付款节点、违约责任怎么约定，有没有「卖方负责注销抵押」的明确表述。第三步排顺序：卖方注销抵押是办理过户的前提，属于先履行义务，未完成的，买方可拒绝受领，不构成迟延。第四步定请求：买方可以要求继续履行并主张逾期违约金，也可以在有根本违约情形时解除合同、要求返还已付款项并赔偿损失。诉讼中还要预判对方的主张，卖方多会以买方未付尾款为由主张违约，买方需要就付款条件是否成就作出说明。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：抵押未解押过户纠纷（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：合同约定卖方负责注销抵押，卖方逾期未办并催告买方过户。法院认定卖方构成违约，判令继续履行并支付违约金。
本人代理案件：解除合同返还房款案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：抵押金额较大且卖方无力清偿，房屋又被另案查封。法院判令解除合同，卖方返还已付房款并赔偿损失。
北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：房屋设有抵押未涂销，买方拒绝办理过户。法院认为买方不构成受领迟延，驳回卖方没收定金的请求。
北京法院同类生效裁判：定金返还纠纷案（北京市通州区人民法院）：卖方隐瞒抵押情况，买方在办理贷款时发现。法院判令返还定金并承担相应赔偿责任。
法律常识科普
问题一：卖方说先过户再解押，这种安排能不能接受？
通常不能。依据《民法典》相关规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人；抵押权不受影响，房屋上仍负担着担保。实务中，房屋设有抵押未注销的，不动产登记机构一般不予办理转移登记，即使个别情形可以办理，买方取得的也是有权利负担的房屋，一旦卖方断供，抵押权人仍可主张优先受偿。相对稳妥的做法是：由卖方自行筹款清偿债务、注销抵押，或者在资金监管框架下用买方首付款代为清偿，同步办理注销与过户。操作时要注意三点：代偿款项直接支付给抵押权人，取得结清证明与注销材料；资金走监管账户，不经卖方个人账户；合同里写明解押期限与逾期责任。卖方坚持先过户的，买方可要求其提供担保或者增加违约条款。
问题二：卖方违约，定金和违约金能不能一起要？
可以选择，但不能重复主张。依据《民法典》相关规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失。实务中的选择逻辑是：房屋价格上涨较多、实际损失较大的，主张违约金更有利；损失难以证明的，适用定金罚则更为直接。违约金过分高于实际损失的，对方可以请求适当减少，法院通常以损失的百分之一百三十为参照调整。主张继续履行合同的，还可以一并主张逾期履行的违约金，按日计算至实际履行之日。需要注意的是，主张继续履行与解除合同不能并存，起诉时要明确选择，中途变更请求会增加程序成本。证据方面，房价变动、租金损失、贷款利息、中介费等都是损失的组成部分，应逐项列明并附凭证。
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