借名买房引发的房屋权属认定问题探讨
播放 129次 发布日期：2017-06-06 来源：未知
近年来，许多购房者出于规避限贷和限购政策、简化手续、减少税费或者享受优惠等目的，借用他人名义购房和办理产权登记，在实践中形成了大量借名登记现象。借名登记又称借名购房，是指在房屋买卖过程中，实际出资人(又称借名人)因不能或不便以自己的名义购买房屋，经与他人(又称登记名义人或出名人)协商征得同意后借用他人名义购房并将房屋产权登记在他人名下，由实际出资人享有房屋权益，从而导致房屋的法律权属和事实权属分离的行为。借名登记行为造成房屋权属登记失实，导致房屋买卖过程中事实权利和法律权利的断裂，容易引发一系列社会问题，在借名当事人之间引发了大量房屋权属争议。
随着2010年来中央加强对房地产市场调控，2011年开始涉及政策适用的案件开始逐渐进入司法实践，考虑到通常情况下一审普通程序适用6个月审限的规定以及中国裁判文书网登载的文书多为2011年之后的法律文书的特点，本文以2011年6月1日为起点，以2014年6月1日为终点，确定了检索案例的3年期限。根据中国裁判文书网提供的检索路径，本文以上述3年期限为区间，以“借名”、“房屋”为关键词、以“民事案件”、“民事判决书”为案件类型和文书类型进行检索，得到各类案例共127个。围绕借名关系当事人争夺房屋产权这一标准剔除无关案例，并从二审案件文书中提炼出一审案件案号、判决理由、判决结果等信息后，累计筛选出76个一审案例。
从裁判理由方面看，考察76件样本案例，可以发现司法裁判关注的主要因素包括证据和事实、国家政策、物权效力、行为性质。从样本案例中上述因素的分布情况看，基于证据和事实作出判决的案件比例最高，有55件，基于国家政策作出判决的案件有17件，基于物权效力和行为性质作出的案件各有4件。从裁判结果方面看，在76个样本案例中，法院判决房屋归实际出资人所有的有44件，约占案例总数的57.9%，判决房屋归登记名义人所有的有32件，约占总数的42.1%。
一、裁判思路的展开
(一)以借名事实为裁判基础
基于该思路，在不存在借名书面协议的情况下，可以根据当事人提供的涉案证据和法院查明的事实认定是否存在借名事实。如存在借名事实，则直接根据该事实确定房屋权属，从而回避对借名行为的价值判断和效力认定。
一是基于出资、使用、房屋登记等某项或某几项客观事实推定当事人间存在借名合意。在这种裁判思路下，法院通过回溯当事人购房时的事实状况，结合房款支付、房屋交付、居住、使用等情况综合分析，先认定是否存在借名事实，再确定房屋的归属。在赵誉、李兴禄与李颖合同纠纷案中，法院认为，本案通过原告的当庭举证可以证实首付款系原告出资，每月房贷亦由原告偿还，遂认定当事人之间存在借名买房的意思表示，原告是讼争房屋真实权利人。
二是在认定出资、使用等客观事实的基础上，还要求对双方在主观方面存在借名合意加以证明。对于当事人间(曾经)存在亲属关系的案件，即使根据涉案证据可以查明出资系一方所为或者房屋由一方使用，也不直接以出资或使用等事实推定存在借名合意，而是要求直接举证证明借名合意的存在，因此对实际出资人施加相对严格的举证责任。例如，在卞胜旗与卞秀云、卞秀珍所有权确认纠纷案中，法院认为，当事人系特殊亲属关系，因未能举证证明双方存在借名购房合意，原告实际出资行为宜认定为赠与关系或债权债务关系，不产生物权效力。又如，在韩月新、朱进军与王永泉、吕志敏、王吕晨所有权确认纠纷案中，法院认为，原告未能证明双方曾达成借名购买经济适用房的约定，因讼争房屋限特定人员购买，出资不足以认定房屋所有权。基于双方此前的亲戚关系，对房屋进行装修和居住使用也不足以作为认定权属的依据。
(二)以证明的法律关系为裁判基础
实践中，虽然当事人的诉求都指向房屋所有权，但完全可能基于不同性质的法律关系提出权利主张。在样本案例中，实际出资人通常主张双方存在借名关系，而登记名义人则主张有利于其获得房屋产权的他种法律关系。
一是实际出资人主张系借名关系;登记名义人则主张因向出资人借钱买房形成民间借贷关系，只愿意返还借款，不愿意放弃房屋产权。在刘仁龙、姜华琴与王广耀所有权确认纠纷案中，被告主张系向二原告借款买房，二原告主张系借用被告名义买房。法院认为，讼争房屋从购买时起一直由原告实际占有、使用，被告从未居住，且从购房时起长达五年时间内未向原告提出过异议或主张过权利，原告亦未就房款问题向被告主张过权利。现被告主张双方系借款关系，却没有借据等书面材料，也没有偿还时间、利息等约定，其主张缺乏事实依据，也不符合常理。
二是实际出资人主张借名关系;登记名义人则主张系委托对方购房，与对方间形成委托合同关系，基于该关系仅愿意返还对方实际支付的购房款(或者相应利息)。在原告许萍与被告马涛、第三人李谨、刘万楼房屋确权纠纷案中，法院认为，虽然讼争房产买卖在产权部门的备案合同为出卖人黄伟屏与马涛所签，但黄伟屏到庭后表示仅与许萍存在买卖关系，与马涛并不相识，且其陈述交易过程、付款情形能够与许萍举证相互印证。马涛及李谨、刘万楼认为系委托许萍代为买房，但未提供证据证实。因此确认房产系许萍以马涛名义购买，其产权应归许萍所有。
三是实际出资人主张借名关系;登记名义人主张赠与关系并提出权属要求。在王京英诉刘志轩、刘婷婷所有权确认纠纷案中，刘婷婷主张讼争房屋系王京英赠与给刘志轩所有，刘志轩、刘婷婷签署的《离婚协议书》也显示刘志轩亦确认房屋系其姨妈王京英赠与。现王京英提供其与刘志轩签订的《协议书》欲证明房屋系其出资为其所有，但因房屋事实上登记于刘志轩名下，刘志轩也确认房屋系王京英赠与，王京英、刘志轩也未举证证明曾告知刘婷婷上述《协议书》，法院认为王京英并非讼争房屋所有权人。
(三)以借名行为效力为裁判基础
法院在确认存在借名事实后，出于相关因素的考量，对借名事实进行价值判断并进而裁决讼争房屋的归属：
一是违反国家政策的借名行为无效或者效力待定。虽然当事人之间存在借名关系，法院对此也予以确认，但如果借名行为与现行有效的经济政策特别是房地产政策相冲突——如存在规避限购政策或经适房政策嫌疑等——则法院通常判决该行为无效或者效力待定，对实际出资人要求确认权属或者要求协助办理过户手续的诉讼请求不予支持。例如，在郑琛与杨艳培、吴永杰、肖卫宾返还原物纠纷案中，法院认为，郑琛与杨艳培之间存在口头借名买房合同，该约定违反国家经济适用房政策的规定应为无效，合同无效后，三被告应当腾退房屋。
二是因国家政策施行时限届满而认定借名行为有效。基于国家政策的变动性和暂时性，其对司法实践的影响可能因实施期限届满、发布主体废止等原因而丧失作用力。例如，在同样涉及经适房政策的刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷案中，法院认为，本案中借名购买的经济适用房仅仅是限制流通物而非禁止流通物，讼争房屋虽性质为经济适用房，但其所有权证书取得及契税缴纳均已满5年，具备上市交易条件，因此认定双方签订的借名买房合同有效，判决刘金丽协助办理房屋过户手续。
三是因未违反法律、法规的强制性或禁止性规定而有效，而不考虑是否违反国家政策要求。在杜军与中国国际科技促进会所有权确认纠纷案中，法院认为，科促会、杜军之间存在借名买房协议，根据相关法律规定，该协议并未违反法律法规强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，合同应属有效。合同签订后购房相关费用均由科促会交纳，讼争房屋由科促会实际占有支配，遂确认科促会对讼争房屋拥有所有权。
四是基于委托合同的性质和后果认定借名行为有效。实践中，有的法院将借名买房的性质认定为委托合同关系，基于我国《合同法》第404条规定判决讼争房屋属于登记名义人基于委托事务所获财产，应当归还作为委托人的实际出资人所有。例如，在余继军与马中华、谭群瑶所有权确认纠纷案中，法院认为，原被告间形成的借名买房关系属委托合同关系，被告以自己的名义实施的购房行为系基于该关系实施的隐名代理行为。基于委托合同关系，涉案房产应归原告所有，被告将讼争房屋登记至自己名下，侵害了原告合法权益。遂判决确认房屋归原告所有，被告协助办理房屋过户登记手续。
(四)以权利性质为裁判基础
这种裁判思路的实质在于，在认定存在借名事实后，直接确认实际出资人享有的权利性质，判决登记名义人承担相应的法律责任。
一是认为实际出资人基于出资、使用等相关事实，因购置房屋足以产生对抗登记不动产物权的正当权源。基于这种权源，赋予权利人提起确认之诉和给付之诉的权利，包括要求确认房屋权属和要求登记名义人协助办理过户手续等各项权利。在30件案例中，实际出资人同时提出上述确认权属和协助过户请求的有20件，其中得到判决支持的有16件。例如，在冯志强、娄红芳与冯涛所有权确认纠纷案中，法院认为，二原告已经履行全部付款义务，系讼争房屋的真正权利人。但法院未对真正权利人享有的权利的内容和范围加以明确界定，而是不加分析地直接赋予实际出资人与登记产权人同等的权利，最终确认房屋归原告所有，被告协助办理过户手续。
二是认为基于物权效力理论，实际出资人只享有债权请求权而非物权请求权。司法实践中，有的法院以讼争房屋未事实上登记在实际出资人名下为由，认为讼争房屋未产生物权效力，实际出资人不能直接请求确认房屋归其所有，只能基于借名关系向对方提出协助办理过户手续或者搬出讼争房屋等请求。例如，在郑婵娇与李佩璇、深圳市淞江爱地实业有限公司所有权确认纠纷案中，法院认为，涉案房产系借名购房，目前尚未登记至原告名下，未产生物权效力，原告要求确认房屋归其所有于法无据。但原告作为实际出资人有权请求二被告协助办理转移登记手续。又如，在李悌总与北京大红门亮驿商城有限责任公司所有权确认纠纷案中，法院认为，本案双方存在借名登记关系，亮驿商城基于该关系享有债权请求权，可要求李悌总转移登记，但其直接要求确认对讼争房屋的产权，与债权请求权不符，法院不予支持。
二、对裁判思路的质疑
(一)国家政策的司法适用存在偏差
考察样本案例可以发现，司法适用国家政策时存在一定的偏差。第一，未说明援引政策的理由和政策的内容。个别案例以“违反了国家相关政策的规定，应为无效”为由，否定借名行为效力，但未合理说明援引政策的理由，“国家相关政策”的内容也语焉不详，导致司法对政策的适用存在相当的随意性。第二，对政策的解释存在差异。例如，同样涉及经济适用房，有的案件基于经适房购房资格的限制未详加分析就判定借名行为无效，房屋归登记名义人所有，有的案件却突破上述限制，以经适房为限制流通物以及限制流通期限届满为由，认定借名行为有效，房屋归出资人所有。第三，适用政策作出判决的比例较低。就房地产限购政策而言，该政策对司法实践而言尚属于崭新的事物。在当事人涉嫌以借名方式规避限购政策时，若法院未能及时把握政策要求，只是简单根据举证情况认定房屋权属，则可能变相促成规避行为的实现。第四，未能正确处理政策与法律的关系。经济政策与民法规范之间可能存在负相关的关系，即民事行为所指向的法律规则背后的价值目标与经济政策正好冲突。样本案例中，基于政策考量作出的案例比例偏低，反映出个别法院基于长期实践形成的路径依赖，在面对经济政策与民法规范的冲突时有意无意地回避了经济政策的规定。
(二)证据规则缺乏应有的确定性
现实中，借名关系当事人之间通常具有较为密切的社会关系，基于彼此的感情信任，借名往往采取口头约定等非正式方式进行。因此，实际出资人需要充分举证证实登记名义人仅仅是名义出借，实际出资人才是实际的权利人。样本案例中，不同法院适用证据规则存在一定的不确定性。第一，举证规则不够明确。与其他确认所有权纠纷不同的是，对于实践中大量存在的房屋买卖借名登记纠纷，如何通过证据分析进行法律判断，通过何种规则确定房屋的真正权利人是问题关键所在。“不动产事实物权没有登记外观形式或与登记外观形式不一致，要获得法律的保护、甚至优于登记物权的保护，必须具有较为清晰、明确的判定条件和根据。”然而，司法实践的现状表明，这种“较为清晰、明确的判定条件和根据”尚付之阙如。第二，证明标准不一和举证责任分配失衡。在样本案例中，有的法院只要求当事人承担房屋出资证明责任，有的法院则要当事人同时承担对讼争房屋出资、使用、收益和管理的证明责任;有的法院基于简单的证据未加深入分析即推定借名事实存在，有的法院却实行较为严格的举证责任，要求证明双方存在借名合意的主观意思;有的法院分配举证责任明显失衡，等等。第三，对证据的审核认定过于主观。原则上，审核认定证据应当通过对涉案证据进行全面分析，从证据“三性”的角度充分说明采信(或不采信)的法理根据或事实依据。但个别案件中法院审核认定证据时，对此未作充分阐释，导致认证过程辩法析理不足主观随意性较强。
(三)“同案不同判”现象一定程度存在
通过分析样本案例的裁判结果，可以发现部分案件仍存在“同案不同判”的问题。所谓“同案不同判”可以区分为在法律解释过程中“对同一个法律规则作出彼此矛盾的解释”与在法律适用过程中“对同一组要件事实适用不同法律规则”。[18]结合这种区分，可以发现，除了上述适用同一国家政策作出不同判决结果外，样本案例中还存在以下“同案不同判”问题：第一，在“对同一个法律规则作出彼此矛盾的解释”方面，对《物权法》第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，有的法院将其解释为权利人凭借不动产权属证书即可拥有不动产物权，有的法院则倾向于解释为产权证书本身不能直接决定实体法律关系存在与否，否认权利人凭借不动产权属证书即可拥有不动产物权。第二，在“对同一组要件事实适用不同法律规则”方面，一些案件都存在一方当事人出资和使用房屋、另一方出借名义的事实，但判决适用的法律规则却迥然不同。
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