借名购房及借名登记中的物权变动

播放 150次      发布日期：2017-06-06       来源：未知

---

　　借名购房包括狭义借名购房与委托型借名购房。为规避政策与规章的规定借名购房的，登记时借名人未取得房屋所有权，借名合同的效力应依法律行为解释规则与部分无效规则处理。借名购买普通房屋的，通常应认定借名人取得房屋所有权。在以不动产抵债情形中，如果不动产仅过户登记于部分债权人名下，也是借名登记，其他债权人取得共有权。为转移财产借用他人名义登记不动产的，出名人未取得所有权。出资在他人享有土地使用权的土地上建房并登记在该他人名下的，出资人未取得所有权。

　　基于各种特殊原因，借名购房及不动产借名登记在我国并非少见现象，由此产生了诸多法律问题，尤其是所购房屋的物权归属问题，需要在理论上予以回应。实践中所谓的“借名购房”包括两种情形。一是出名人仅提供相关证件材料，合同的订立及不动产登记等事务皆由借名人办理。二是出名人除了提供相关证件材料之外，还受借名人委托出面办理上述事务，但资金皆由借名人提供，所购房屋也一直由借名人占有、使用，甚至连交易文书、产权证等也由借名人持有。其中，第一种情形无疑属于借用他人名义实施法律行为，行为实施者与名义载体并非同一人;第二种情形不是借用他人名义实施法律行为，因为行为实施者与名义载体是同一人，只不过其想使另一个人获得行为结果而已。有学者将前者称为直接借名行为，将后者称为间接借名行为，并认为间接借名行为实质上就是间接代理。不过，“直接借名”和“间接借名”这样的用语未必贴切。如果只是考虑到在房屋登记和物权变动问题上两种情形存在若干相似之处，不妨将两者统称为借名购房。据此，借名购房可作广义与狭义理解。狭义借名购房仅指上述第一种情形，广义借名购房兼指两种情形。鉴于在第二种情形下双方当事人之间在缔约事宜上存在委托关系，所以可称之为“委托型借名购房”。借名购房的动机是多样的，可能是为了规避某种政策，可能是为了隐匿财产状况。在实践中，除了因借名购房进行不动产借名登记之外，还可能出于其他原因进行不动产借名登记。本文拟对这些情形一并予以考察。

　　一、为规避政策和规章的规定借名购房的物权变动

　　近年来，各级政府部门发布了不少涉及房地产市场管理的政策和规章，例如建设部等部委制定的《经济适用住房管理办法》、国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及地方政府依据该《通知》发布的商品房限购令等。某些人由于不符合购房条件而无法购房或者无法享受相关待遇，为此通过借名购房的方式规避政策限制，从而迂回地实现其购房的目的。在此类借名购房情形中，对房屋所有权归属的判定涉及合同主体的认定与合同的效力、性质、解释等先决性问题。在这些问题上，狭义借名购房与委托型借名购房略有不同。

　　(一)委托型借名购房的物权变动

　　在借名购房情形中至少存在两个合同关系。一是借名人与出名人订立的合同，核心内容是一方借用另一方的名义购买房屋并登记于另一方名下，但房屋由借名人占有、使用，该合同可以称为借名合同;二是出名人与出卖人订立的房屋买卖合同。其中，首先需要解决的是房屋买卖合同的主体问题，即该合同的法律效果应当归属于出名人抑或借名人。就委托型借名购房而言，房屋买卖合同由出名人以自己的名义与出卖人订立，但出名人系受借名人委托，故该借名合同在此种情形下应被认定为委托合同。








上一篇：借名买房 一下毁掉4个家庭
下一篇：借名按揭贷款买房 出现纠纷亲友对簿公堂