“借名买房”面临的法律风险及防范
播放 151次 发布日期：2017-05-31 来源：未知
近期，某市的开发引起了大家的普遍关注，特别是公务员小区商品房的销售更是成为大家茶余饭后的主要议题。一些不具备购房条件的人为了购买该小区房产，纷纷寻亲访友积极运筹，“借名买房”，想要借用他人名义购买到自己中意的房产。最近接到多个类似的法律咨询，“闻言审听，知情释法”，为了给大家提供整体性的法律意见，特撰写此文，对借用他人名义购福利性住房面临的法律风险进行阐述，希望对大家有所帮助。
“借名买房”，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。
一、实际出资人“借名买房”的常见原因：
(1)规避法律或者政策：购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。
(2)转移财产逃避债务：债务人不履行到期债务的，债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人(一般是亲人)名下，给债务人和法院以自己无财产的假象。
(3)贪图便宜享受优惠：比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。
(4)简便手续，减少税费：比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等等。
二、在法律上，“借名买房”常常引起各类法律纠纷：
(1)登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事、不承认借名之事。
(2)第三人对登记购房人转移房产给事实购房人的行为提出异议，实践中，借名买房双方进行约定时，事实购房人认为借名与登记购房人的配偶没有关系，真正的房主是自己，但登记购房人的配偶往往以《婚姻法》的规定提出异议，否认借名买房的事实，确认该房产为夫妻共同财产。
(3)房产被登记购房人处分(转让或抵押)或被法院执行。
根据我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产的取得必须以登记为生效要件。房屋属于不动产，其所有权归属就应以房产证上的登记权利人为准。
因此，以亲戚朋友的名义购房，从法律意义上说，该亲戚朋友就是该房屋的所有人。一旦他们产生不良的企图，出资购房人不能证明双方之间的借名购房关系，要想取得房屋产权都很困难。在高房价时代，发生在亲戚之间的借名购房纠纷在大量涌现。因亲戚之间的亲密关系，发生在他们之间的借名买房，双方基于信赖，一般不会签订购房合同，也没有其他交款的证明，这样造成关系很容易混淆谁才是房屋的真正产权人，这种混淆模糊的关系将会使出资者面临房子被“抢走”的危险。
另外，即使被借名者不会反悔，也同样有风险。根据法律规定，被借名者是房屋的法定所有权人。如果此时，该人对他人负有到期不能清偿债务等民事纠纷，该房产很可能会被法院查封或拍卖，出资人很难得到房屋，只能向该借名者追偿自己的经济损失。因此，借用他人名义购房弊大于利。
三、“借名买房”存在非常大的法律风险，主要具有法律风险和合同风险两方面：
1、第一类可以称为主观上的风险，即名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行，这类风险，尤其是在合同本身有缺陷，且证据难以证明买房款由那一方实际支付的情况下更为严重，由于这类合同的双方，往往具有亲朋关系，不重视书面材料，但在现实中，不但朋友，即使同胞兄弟反目也不鲜见，一旦涉讼，实际买房人难以证明自己才是实际付款人，在这样的情况下，如果法院认定合同无效，实际买房人连要求名义买房人返还购房款也成了问题。
2、第二类风险可以称为客观上的风险，即不是合同双方当事人的原因，导致合同不能履行，由于名义买房人领取房产证后，在一定的期限内不能办理过户手续，在该段时间内，如果名义买房人对他人有债务不能清偿，则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖，在这种情况下，已经付款的实际买房人只能向名义买房人要求返还购房款，而不能要求继续履行合同。
四、“借名买房”的法律风险防范及法律建议：
1、尽量解决“借名买房”合同的合法性、有效性问题。
如果存在恶意规避法律或者政策的行为，借名买房合同不具有法律效力，比如不具备资格购买福利性质用房的行为。在司法实践中，法院在审理此类案件时，一般都认为借名买房合同无效，法院会按照房屋买卖合同和房屋所有权证认定争议房屋的购房人和所有权人。
如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，如果借名买房合同是当事人自愿签署，奉行合同自由的原则，借名买房合同应具有法律效力。但该合同最好注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。” 而且，需要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。事实购房人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，事实购房人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。
2、尽量关注所购房产的转让及抵押问题。
即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房产转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产。因为根据《物权法》善意取得的制度，第三人出于善意而信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容，并且转让时已支付合理的价格，同时，转让后已依法登记，因而取得房屋所有权，应受到法律的保护。但是，事实购房人仅有权向登记购房人要求赔偿。
3、及时注意登记购房人不能清偿到期债务涉及诉讼的问题。
如果登记购房人不能清偿到期债务，债权人申请法院强制执行，法院以不动产登记为依据，查封并拍卖该房产，致使事实购房人丧失对房屋的所有权。如果借名买房合同无效，已经付款的事实购房人只能向登记购房人要求返还购房款，如果借名合同有效，事实购房人在执行过程中可以向法院提出执行异议，对被执行的房产主张权利并要求法院停止执行。
总之，“借名买房”会造成一方当事人购买房屋并实际占有和使用，而另一方当事人则实际被登记为房屋产权人，一旦发生争议，不但自己的权益难以维护，还不可避免地伤及亲情、友情。在此提醒大家注意防范法律风险，切忌粗心大意，因小失大。
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