借用他人名义买房如何认定

播放 115次      发布日期：2017-05-25       来源：未知

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　　2014年，李某与张某签订协议，约定由张某以自己的名义代李某购房，李某全权使用房屋并获取收益。张某与开发商和银行分别签订了房屋买卖合同和贷款合同。张某把首付款和月供款给李某，李某再给开发商和银行，房屋登记于李某的名下，后张某要求李某过户，李某主张是自己借款购房，双方产生争执。

　　如要解决产生的纠纷，需要解决两个问题。

　　1、房屋所有权归谁?

　　本案的法律关系具有内部和外部双重性质，需要分别判定。在对外关系上，即对约定之外的人，一般以“登记名义说”，房屋登记在谁的名下，谁就是房子的所有权人，在本案中，房屋的所有权人是李某。而在对内关系上看，即对约定双方，司法认定中采用“约定加真实资金关系说”，按约定由出资人享有实际的房屋所有权，即本案中的张某。

　　2、类似于张某与李某的内部约定是否有效?

　　需要分情况。有些约定是无效的，如甲借用乙的名义购买(实际上不能上市交易的)经济适用房。除此之外，其他多事情形，甲借用乙的名义购买房屋的(即使购买乙单位的福利房或规避限购政策购买房屋)，约定均属有效。

　　3、本案中张某要怎么做?

　　根据《物权法》第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。本案中，就张某李某而言，房屋登记在李某名下，但按照约定，张某为所有权人，且张某已出全资，对于李某而言，房屋事实上的所有人为张某，登记有误，张某作为权利人有权申请更正登记。

　　4、如果李某将房屋卖给不知情的第三人怎么办?

　　如前所述，在对外关系上，采用“登记名义说”，李某系房屋所有权人，将房屋出卖给不知情的第三人并办理了过户登记，属于有权处分，买卖合同成立，第三人可以获得房屋的所有权。张某无权要求第三人返还房屋，但可以依据协议要求李某进行赔偿。








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