九成借名买房规避限购 有人因不愿露富借名

播放 161次      发布日期：2017-05-24       来源：未知

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　　借名购房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在出名人名下，但约定实际出资人享有房屋。司法实践中，通常称实际出资人为借名人，登记的房屋所有权人为出名人。

　　北京市第一中级人民法院民一庭专门审理房地产纠纷案件，法官通过调研发现，由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致，最近几年，因借名购房而产生的纠纷逐年大幅上升。从2005年到2010年，该院审理的借名购房纠纷仅为7件，而从2010年1月1日至2015年1月1日的5年间，一中院审理的借名购房纠纷为82件。

　　其中，2012年、2013年、2014年的案件量分别为4件、16件和52件。

　　借名动机 规避购房限制

　　调研发现，规避购房限制，是借名购房最常见的情况，占到了借名购房案件总数的90%以上。

　　不符合条件的购房人为了购买经济适用房、两限房等保障性住房，或为规避“限购令”，或为享受更低的首付额度、更长的贷款年限等，总之是享受出名人的身份才能带来的利益，采取借用他人名义购房的方式。

　　转移财产或逃债

　　将房屋登记在其他人名下，并约定房屋的所有权仍归自己所有，为满足一些不愿意“露富”的官员的“需求”;或是某些债务人为逃避债务或执行。

　　离婚诉讼中，有夫妻一方主张登记在他人名下的房屋是用夫妻共同财产购买的情形。

　　节约过户费

　　父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下，通常是为了节约过户费用。由于是父母子女关系，所以很少产生纠纷。

　　个别案例是因子女不愿让父母居住在登记在自己名下的房屋，父母起诉子女，要求确认房屋归自己所有。

　　典型案例

　　表弟借名给表兄

　　未出钱却索房产

　　徐先生与林先生是表兄弟关系。2005年3月，林先生作为买受人与出卖人北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由林先生购买出卖人开发的位于昌平区东天通西苑经济适用房一套。

　　徐先生支付了全部购房款。房屋交付后，徐先生装修后入住。2006年6月取得房屋产权证书，登记所有权人为林先生。《商品房买卖合同》及购房发票原件由徐先生保管。

　　后林先生起诉至法院，主张诉争房屋是借给徐先生居住的，自己是房屋的所有权人，要求法院判决徐先生返还房屋。

　　姑姑借名给侄女

　　去世之后纷争起

　　2013年，韩女士想在北京买房，但她不是北京户口没有购房资格，便找到其姑姑，两人签订了一份书面协议，约定由韩女士出资，以姑姑名义购买一套普通商品房，房屋的一切权利属于韩女士。

　　韩女士支付了首付款，并以姑姑的名义每月偿还银行贷款。2014年，韩女士的姑姑突然去世，姑父不承认房屋是韩女士的财产，起诉要求法院判令房屋由他继承。

　　借名风险

　　风险一 合同被确认无效

　　在借名购房合同效力的认定问题上，保障性住房和普通商品房截然不同。2010年12月，北京市高院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条、第16条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同明确了处理原则。

　　针对普通商品房签订的借名购房协议有效，而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规规定，侵害其他符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。

　　司法实践中，针对经济适用房的借名购房合同，法院会更细致地审查与区分，满足下列条件的借名购房合同可认定有效：

　　1.借名购买的经济适用房的原购房合同是在2008年4月11日之前签订的;

　　2.当事人明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，或在一审法庭辩论终结前已具备上市交易条件;

　　3.登记人并非通过摇号取得购房资格的。

　　依上述规定，案例一中，林、徐之间就购买经济适用房存在借名购房协议，买卖合同签订于2005年3月，至2011年6月，5年限制上市交易期限届满。若林先生并非通过摇号取得购房资格，应认定借名购房协议有效。

　　风险二 借名事实认定难

　　此类纠纷多发于亲属或朋友之间，基于相互信任，签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据举证责任的规定，借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。

　　法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。

　　借名人提交的证据必须形成完整的证据链，这并非易事。若借名人未能妥善保存证据，无法完成举证责任，要回房屋的所有权将十分困难。在一中院2014年审理的52件借名购房纠纷中，因证据不足，有10件没有认定合同关系。

　　风险三 出名人恶意处分房屋

　　根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。

　　若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易，支付对价导致房屋所有权变动，或出名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因出名人的债务而被查封等情况，法律基于保护交易安全，会优先保护相对人权利。

　　即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，借名人仍有可能无法办理房屋所有权转移登记，甚至房屋永远无法追回。

　　对出名人而言，允许他人以自己名义购房，会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录，即使网签已撤销或房屋已过户，自己在将来购房时也无法享受首套房的优惠政策。

　　救济途径

　　纠纷发生后，救济路径选择直接影响自身权益的保护。诉讼请求选择不当可能导致得不到法院支持，增加维权成本。

　　在2014年一中院审理的52件与借名购房有关的案件中，由借名人提起诉讼的31件，出名人提起诉讼的16件，超过三成。另有5件存在反诉，即双方均提出诉讼。

　　起诉应以合同为依据

　　借名购房关系中，房屋所有权登记在出名人名下，借名人对于房屋不享有所有权，仅对于出名人享有合同权利，即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。

　　故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有，而应以借名购房合同为依据，要求出名人协助办理过户手续。

　　借名人主动起诉的31件案件中，有5件因诉讼请求选择不当被驳回。

　　借名人要学会反诉

　　出名人以自己为所有权人为由，要求借名人返还房屋，借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩，亦可以提出反诉，要求办理房屋过户登记手续，法院在同一案件中合并审理，可节约借名人诉讼成本。

　　若经过法院释明，借名人坚持不反诉，法院仅就其抗辩是否成立进行审理，此时，借名人的举证至关重要，若借名人能够提出充分证据证明借名购房关系存在，法院将驳回出名人腾房的诉讼请求。

　　法官提醒

　　要有证据意识

　　法官提醒，借名购房看似能够规避法律限制，实际却暗藏着许多意想不到的风险。如确实需借名购房，借名人要注意和出名人签订书面协议，明确该房屋的实际出资人和实际权利人。同时，实际出资人要注意保存付款凭证、房屋买卖合同原件等相关材料。

　　为防止出名人擅自处分房屋，借名人还可以要求出名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记，由出名人作抵押人，将该房屋抵押给借名人。








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