借“媳妇”名买房 险出麻烦

播放 51次      发布日期：2017-05-24       来源：未知

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　　顾莉与李岩是大学同学，上学期间就确立了恋爱关系。大学毕业后，顾莉和李岩都在北京找到了工作，安顿下来后，双方父母就催促着两个年轻人早点儿结婚。考虑到两人的感情基础很牢固，顾莉和李岩也打算尽快去领结婚证，但李岩希望能在领证前买好房子，让两口子有个扎根的地方。
　　这时问题就来了，由于李岩没有在北京购房的资格，不能以自己的名义买房。小两口商议后决定，房子写在顾莉的名下，而260万元的房款则是由李岩一次性付清。

　　交房之后，两人就登记结婚了。但婚后不到一年，顾莉就向法院起诉要求离婚。法院审理后维持了两人的婚姻。但这让李岩很是不安，随后他便起诉到法院，要求确认自己是房屋的所有权人。

　　虽然提供了银行转账记录、夫妻两人的电话录音等证据，并且请到了证人出庭，但一审法院认为房屋应该归顾莉所有，驳回了李岩的诉讼请求。这个结果显然是李岩不能接受的，于是他继续上诉到二审法院。

　　经过二审的一番唇枪舌剑，终于法院支持了李岩的请求，二审改判房屋归李岩所有。

　　是借名买房 还是借款买房?

　　作为李岩的代理律师，北京易盛借名买房律师事务所靳双权律师认为，房屋产权证登记的所有权人并不一定是房屋的真正权利人。

　　“我们说看房产证，其实是通过房产证上登记的姓名来推断出房屋的所有权人，但登记人和权利人有时并不是一个人。”靳律师表示，由于李岩不具有购房资格，如果他想要买房，就只能借用有购房资格的人的姓名。

　　通常我们认为，房产证上记载的所有权人便是房屋的实际拥有者。但如果有人能够提供证据，证明自己才是房屋的实际权利人时，法院就应该支持。

　　庭审时，李岩向法庭提供了他和顾莉的一份通话录音，录音里，李岩与顾莉商量了借名买房事宜。在电话里两人都认可了是由于李岩没有购房资格，才以顾莉的名义购买了房屋。银行的转账记录也显示，房款是由李岩全额支付的。

　　但靳律师指出，这其中还存在一个疑问，那就是可能存在顾莉向李岩借款买房的情况。“当时在庭上，顾莉提出了这个主张，但是由于并没有提供任何证据，顾莉也没有向李岩履行过还款，所以法庭没有支持她的主张。”

　　熟人也不能随意借名

　　根据靳律师的办案经验，借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但不能因为彼此相熟，就随意借名。借名买房对双方都会造成一定风险，除了将来过户登记可能需要交纳的税费外，还可能产生很多纠纷。

　　对于实际购房人来说，如果名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要求实际购房人腾房，会造成实际购房人“无家可归”。由于姓名与房产证上的一致，名义购房人容易擅自处分房屋，这时实际购房人无法对抗善意第三人。如果名义购房人对外有债务，或者意外死亡，可能会导致房屋被强制执行或被继承，产生一系列后续问题。

　　对名义购房人来讲，“被借名”也同样需要承担一定风险。以自己名义购房或者按揭贷款，会在金融机构留下相关的购房记录和贷款记录，这势必影响到将来自己另行买房能否享受到优惠政策。如果出资人按揭还款不及时，损害了自己的诚信度，还可能导致日后的贷款受阻。

　　注意证据留存防风险

　　靳律师介绍，由于近年房价的快速上涨和居高不下，借名购房引发了许多诉讼。

　　通常情况下，双方借名买房的合意会表现在是否签订合同。如果没有证据证明两方事前签订过借名合同，自然房屋所有权人就以房产证为准。如果合同因违反法律法规而无效，实际出资也应该返还给实际出资人，合同无效的后果由双方共同承担。如果合同确实有效，自然房屋就应过户给出资人。

　　除达成合意外，借名的原因是否符合常理也是认定的重要因素。“当事人甘于冒风险而借名买房，必定有其原因。”靳律师认为，实际购房人或无购房资格而借他人资格、或为享受内部优惠价格等，符合常理的借名动机，往往具有很强证明力。

　　此外，房屋实际的使用情况、日常使用的手续办理、费用缴纳、贷款偿还等情况，通常都由实际购房人办理，这在一定程度上也可用来证明双方的借名购房关系。







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