借名买房 对方欠债时房或被查封
播放 167次 发布日期：2017-05-19 来源：未知
借名买房无对抗第三人的效力，一旦名义权利人对外擅自处分借名房屋，或其对外有债务，债权人有权对该房屋进行查封，这些都会带来很大的麻烦，故实际购买人应对借名事宜特别慎重。
在大连能有一个属于自己的房子是让人开心的事，限购限贷政策的出台，房地产走势的不明朗，房交会上，购房者在房地产商铺天盖地的宣传下很难能有一份冷静。为此，本报特邀请北京易盛借名买房事务靳双权律师对购房过程中常出现的典型问题和纠纷作出相关法律性解读。
2014之解读春季房交会
案例1
借名买房的法律效力
“哎呀，限购政策呀，我买不了房了吗?没问题，换个名就行。”
【案情回放】
小溪因为国家限购政策的出台，不具备购房资格，为此萌生了借名买房的想法，于是其找一个有购房资格的朋友与开发商签订了《商品房买卖合同书》，并以朋友的名义支付了全部房款和税费等。小溪满怀希望地等着拿新房钥匙，但朋友却一去无音讯了。
小溪遂向法院提起房屋权属确认之诉。
【法律分析】实际购房人得有证据
尽管房产登记为物权登记，对外具有公示与公信力，但房屋登记仅具有权利推定效力，这种优势证据的证明力并不是绝对的，若实际购房人有相反证据证明其为真正权利人时就可以推翻这种推定。当然，司法实践中，各个法院对这样房屋确认之诉做法不一，但房屋确认之诉在法律上有充分的依据。
【律师提示】过户会产生额外支出
借名买房无对抗第三人的效力，一旦名义权利人对外擅自处分借名房屋，或其对外有债务，债权人有权对该房屋进行查封，这些都会带来很大的麻烦，故实际购买人应对借名事宜特别慎重。
若将来欲过户到自己的名下，需要通过买卖或赠与等方式进行过户，由此会产生契税等额外的成本支出。
案例2
商品房买卖合同的解除
“哎呀，限贷政策呀，我没有那么多现钱买不了房啦!”
【案情回放】
小湖与房地产开发商签订了《商品房买卖合同书》，约定首付三成，剩余房款采用银行贷款按揭支付。但因房产新政的出台以及银行额度限制等因素，小湖为限贷范围之列，导致小湖申请贷款无法获得批准。于是，小湖向开发商提出退还首付，开发商则以小湖违约拒绝退还，并扬言要向其主张违约金。
【法律分析】首付确实困难应解除
房产调控的限贷政策只是提高了购房门槛，对购房者并不构成不能购买、不能履行合同的事由，故调控政策不属于不可抗力。若买受人能够举证证明其确因首付款比例提高，不能办理按揭贷款导致无法继续履行而请求解除合同的，可予以支持。当然对于出卖人提出的请求买受人承担其为订立合同而发生的实际费用等合理损失，亦可酌情予以考虑。
【律师提示】签合同时可提前约定
“一切争议看合同”，若合同明确约定“购房人无法取得贷款或贷不到足额款项，需自筹资金补足”的，而一旦购房者单方解除合同，开发商可主张违约金。购房者若因限贷而无法贷款成就的，应及时通知开发商，并及时变更房款交纳期限等条款。当然，开发商明知限贷政策而恶意与购房者签订合同的，则其主张的损失可予以减免。
案例3
阴阳合同的法律效力
“挥泪割肉跳楼大甩卖哦!买一户，得两户!买一层，得两层!”
【案情回放】
在开发商打出“买一户，得两户!买一层，得两层”的广告诱惑下，小海与房地产公司签订了《商品房买卖合同书》。因开发商报建以小楼阁或储藏间作为赠送面积未通过验收，无奈，小海与开发商又签了一个《改造委托合同》，承诺被敲掉的房间面积会原数补回。后楼盘经改建通过验收，开发商承诺的赠送面积，现在却是用“钢梁加预制板”的方式恢复。
【法律分析】拆分总价款约定无效
在阴阳合同中，对外合同并不是双方的真实意思，而是用于完税或出于其他目的;对内合同则反映了双方的真实意思。开发商利用阴阳合同以优惠的条件吸引购房者，同时规避国家税收等。故买卖双方对房屋买卖总价款进行拆分的约定通常应为无效，但该约定的无效并不影响买卖合同其他部分的效力，双方仍应按真实的交易内容及时全面履行。
【律师提示】赠送面积不入房产证
开发商与购房者所签订的买卖合同中的房屋价格都是低于业主购房的实际价格的，因此确有避税嫌疑，同时避税数量较大还会涉及刑事犯罪。买房赠面积只是开发商的一种促销手段。实践中，所谓的赠送面积的房屋产权和施工质量往往存在隐患，这些面积也无法载入房产证面积，故购房者还是应当谨慎，需要明明白白的房屋面积。
案例4
预售房许可证的审查
“亲，买预售房时你详细询问了开发商有无预售许可证了吗?”
【案情回放】
小泉与开发商签订了《商品房买卖合同书》，后小泉得知其购买的楼盘没有预售许可证，遂以订立合同时无预售房许可证为由诉至法院，请求确认《商品房买卖合同》无效，返还预收款并承担惩罚性赔偿责任。但该楼盘在起诉前已取得了商品房预售许可。法院最终确认《商品房买卖合同书》有效，驳回了小泉请求开发商构成欺诈应承担惩罚性赔偿责任的诉讼请求。
【法律分析】购房者也有审查义务
开发商虽未尽告知义务，但是购房者也未尽合理审查义务。在购房者未询问前提下，“未告知”与“问而不答”不同，不能当然认定开发商达到“故意隐瞒”之程度。同时，从鼓励交易、促进流通等出发，若开发商在签约之后、起诉之前获得商品房预售许可的，小泉与开发商的《商品房买卖合同书》应认定为有效。
【律师提示】开发商未告知得担责
购房时审查开发商的“五证”，现购房者大多耳熟能详，但最重要的是审查预售许可证，若购买房屋不在销售范围之列，则房屋存在销售上的瑕疵。一旦购买，将面临巨大风险。同时，还应注意留存相应证据。本案中，若小泉能够证明自己在订立合同时已询问，或有证据证明签约时房地产开发商明知无房屋预售许可证但却告知有的，则结果将另当别论。
案例5
假按揭，商用套贷
“亲，你全款买的新房被房贷了吗?”
【案情回放】
小江与开发商签订了《商品房买卖合同书》，在办理房屋产权登记时发现该套房已被购买过。经查，开发商为套贷有过将该房出售给他人的记录，以致小江一直无法办理产权登记。这其间，银行已将该笔债权转让给一家资产管理公司。为维护合法权益，小江将开发商告上法庭，提出了要求确认开发商与其签订的房屋买卖合同有效等一系列诉求。
【法律分析】
签假合同套贷属无效
实践中，开发商会借用职工及社会人员身份证将部分房屋先行销售从而套取银行贷款，这种行为明显属于非法套贷行为，职工及社会人员与开发商所签订的买卖合同系虚假合同，应认定为无效。因小江在购房时不知存在虚假卖房套取贷款的情形，且亦支付了价款并实际入住，故小江与开发商之间的房屋买卖合同应合法有效。
【律师提示】
出借身份证当心担责
尽管开发商套贷可缓解资金紧张，并可在房价上涨预期下，达到捂盘惜售之目的，但开发商面临涉嫌构成贷款诈骗罪的刑事风险。被套贷的挂名购房者,亦不会成为房屋产权真正所有人，却存在与开发商共同实施贷款诈骗的共同犯罪的嫌疑。故建议公众不要擅自将身份证出借，以防止不必要的法律风险。
借朋友名买房房被对方卖掉
“当初说好了只是借别人名字买房，没想到看到房价飞涨，对方拿下产权证后把房子卖了!”说起自己被骗的经历，徐女士欲哭无泪。2002年，因为没有北京户口，徐女士借用朋友女儿的名义按揭购买了一套房屋，未承想对方在支付了剩余的贷款并拿下产权证后，竟将房子偷偷卖给他人。徐女士不但失去了房子，先前支付的40余万元房款也打了水漂。
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