借名买房合同的效力怎么认定

播放 185次      发布日期：2017-05-18       来源：未知

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　　自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

　　借名买房的变通方式实际上存在很大风险。房地产作为不动产，以物权登记为准。在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母或子女，即“名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售，且买家是以正常价格购买的，则实际产权人则无法要求取消交易。

　　借名买房合同的效力怎么认定

　　在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

　　1、借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

　　2、借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

　　而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。

　　因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。 “借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。

　　借名买房是实际买房人在买房资格受到限制的情况下，采取的曲线买房策略，房产证上的所有权人，系名义上的购买人，而不是出资人。而我国又实行的是登记制度，这样的借名买房在房产证上的所有权人不给办理过户的时候可能要面临房财两空的际遇，所以在借名买房时最好先咨询专业律师的意见看看到底什么是借名买房，借名买房合同是否具有效力，怎么认定它的效力，如果借名买房合同发生纠纷该怎么处理。这些问题律师可以通过其丰富的办案经验帮您解答，更能帮您解决此类纠纷。








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