商品房买卖合同的解除对按揭关系的法律影响
播放 123次 发布日期：2017-05-18 来源：未知
实践中，商品房买卖合同解除的原因有很多，如因开发商未能按期交房而导致买受人主张解除合同;因房屋质量不合格、实际交房面积与商品房屋买卖合同约定的房屋面积差异过大、与样板房、规划设计方案存有很大出入而致使买受人解除房屋买卖合同;买受人违反约定未缴纳或者未按期缴纳购房款，开发商主张解除房屋买卖合同等情况。
商品房买卖合同是房屋按揭关系的前提和基础，而商品房买卖合同的解除势必对房屋按揭关系产生巨大的影响，同时对房屋按揭关系各方的权利和义务有了新的界定。那么商品房买卖合同解除后，对房屋按揭关系的主体――买受人、银行、开发商到底产生何种法律影响?
买受人是否有权要求解除商品房按揭贷款合同?
商品房买卖合同的解除使得买受人购房目的落空，进而导致用银行借款支付购房款的目的不能实现。然而，商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同作为两个独立的合同，买受人与开发商房屋买卖关系的解除，并不当然导致借款人(亦是买受人)与贷款人(银行)之间的按揭贷款合同解除，而是需要依据当事人的合意或者行使法定解除权。
(1)解除依据：
根据《商品房司法解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”我们认为，法院在支持商品房买卖合同解除后，当事人可以解除商品房担保贷款合同。司法解释第24条属于《合同法》第94条有关法定解除权之第五项规定：“法律规定的其他情形”的范畴。
解除方式：
既然司法解释第24条具有法定解除权的性质，因此，买受人可通过书面通知的方式行使解除权。换言之，买受人与开发商的商品房买卖合同解除后，即可向银行发出解除按揭贷款合同的通知书，不再承担违约责任。之所以建议采用书面的方式，是因为在诉讼过程中，买受人需要对产生合同解除权的原因及进行通知等事实负有举证责任。
开发商可否要求解除商品房担保贷款合同?
开发商在商品房按揭买卖中扮演着双重角色，既是房屋的出卖人，又是按揭贷款的保证人。在商品房买卖合同解除之后，开发商在担保贷款的法律关系中，如何均衡自己的权利和义务呢?在买受人、银行都未提出解除商品房担保贷款合同时，开发商能否自行提出?
若是期房且未办理抵押登记前，买受人与开发商解除了商品房买卖合同，开发商返还购房款，并向银行承担保证的义务。而根据《商品房司法解释》第24条的规定，于此同时，开发商亦可向银行以书面通知的方式，向银行行使保证合同的解除权，从而免除保证责任。
若房屋已经交付过户，开发商与银行之间的担保关系表现为买受人未能按期还款，开发商承担回购责任。但在商品房买卖合同解除之后，买受人与开发商发生互相返还的法律后果。开发商若想注销回购房产的抵押登记，可向银行主张解除担保贷款合同，并将返还的购房款优先支付买受人所欠按揭款。如果有剩余，才返还给买受人;如果余额不足，则应与买受人就不足部分向银行承担连带清偿责任。
银行可否要求解除商品房担保贷款合同?
在开发商与买受人解除商品房买卖关系后，按揭银行作为贷款人可能面临买受人不如期归还贷款本息的风险，同时又作为担保权人，亦可能面对抵押房产未建成或者价值贬值等情况，抵押权的实现频频受阻。此时，银行(贷款人/担保权人)应如何降低上述风险，提高自我保护力度，避免自身合法权益的损害?
第一，在商品房买卖合同解除时，可要求解除合同一方负有通知银行的义务。在商品房按揭贷款合同中，银行可以约定“任何一方要求解除商品房买卖合同必须在提出解除合同的同时通知按揭银行，未履行此项通知义务，合同不得解除。”
第二，在商品房买卖合同解除后，银行可以要求解除商品房抵押担保合同。根据《商品房司法解释》第24条的规定，银行作为商品房担保贷款合同的一方当事人，亦享有通知解除商品房担保贷款合同的法定解除权。
第三，银行可作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并可直接要求开发商返还贷房款。据《商品房司法解释》第25条第1款的规定，担保权人可在商品房买卖合同中参加诉讼，并作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求。第25条第2款规定了出卖人在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，负有返还购房贷款及利息给担保权人的义务，这就保证了银行无须通过买受人而取得款项，降低了不能偿债的风险。
商品房买卖合同解除后，由此产生的损失如何分担?
第一，根据《商品房司法解释》第25条第2款规定，开发商对银行承担返还已收受购房款的责任，即买受人应当归还的按揭贷款本金及利息。同时，开发商对买受人承担返还首付款及利息的责任。
第二，若因买受人或其他非开发商原因造成商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除的，由过错方承担损失。
第三，对于诸如房屋装修损失、房屋产权过户的税费及房屋价格损失等其他损失，由合同双方按照过错大小承担责任。
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