二手房买卖合同纠纷常见情形及应对方案

播放 113次      发布日期：2017-05-16       来源：未知

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　　自今年330政策出台后、违约潮爆发以来，本人代理的二手房买卖合同纠纷已达三十余起，其中已经有十一起在诉前或诉中达成了和解或调解，有六起已出胜诉判决，这六起中有四起被判决(或仲裁裁决)对方继续履行合同协助过户，有两起被判决解除合同、被告赔偿违约金，还有十几起案件仍在审理过程中，结果待定。

　　在办理这些案件的过程中，我们遇到的对方提出的抗辩理由主要有如下几种：

　　1、以配偶不知情不同意卖，自己无权处分为由;

　　2、以房产系家庭唯一一套住房为由;

　　3、以未办房产证的房子，买卖合同无效为由;

　　4、以虚构债务、另找案外人提起诉讼并查封房产的方式企图阻止过户;

　　5、以一房二卖的方式企图阻止过户;

　　6、以买方的行为也存在瑕疵为由;

　　7、以备注条款约定了自己享有解除权为由;

　　针对以上情况，其实也不难应对：

　　其一，对于以配偶不知情为由的，需要注意收集保存配偶已知情或者能够推断配偶知情的证据。如中介挂盘信息截图、录音录像、转账信息(如果将款直接转到了对方配偶处)、沟通的短信、微信、证人证言等等，此外，还要从一些细节处着手，指出对方行为的不合理处，如本人代理的一起案件中，被告(卖方)先是多次以各种理由发函行使不安抗辩权为由拒绝履行合同，反反复复过了几个月后，方才提出配偶问题。再比如，有的房产之前一直都未办理房产证，与买家签订了房屋买卖合同后方才办证，此举显然是为卖房做准备的，而众所周知，一手房在办证时是需要提供夫妻双方身份证、结婚证、户口本等原件的，此行为也可以合理推断配偶一方是知情的。

　　其二，对于以房产系家庭唯一一套住宅为由的，从法理上显然不会得到支持，且最高人民法院于2015年5月5日起施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，明确规定了“被执行人名下的唯一住房可以执行”，因此也从法理上为执行问题扫除了障碍。

　　其三，对于出售未办理房产证的房子，合同是否有效的问题，早些年的确是存在争议，但如今，关于这一点，司法实践中已无争议，且也有明确的法律规定，即：尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了“未依法登记领取权属证书的”不得转让，但该规定属行政管理性规定，又根据《合同法》解释二第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同方属无效，因此，此类房屋买卖合同效力不受影响。

　　其四、对于第4点和第5点相对较难，其应对方案唯有仔细、再仔细，全力以赴找出对方故意制造虚假债务或虚假诉讼的证据，比如产生债务的背景、债务数额(可否要求代位清偿?)、转账交易时间、地点、在场人、交易主体是否通过中介、主体之间是何关系等角度来找出破绽，指出疑点，并警示对方，一旦发现虚假，将保留追究虚假诉讼罪的权利(目前虚假诉讼罪已出台)。

　　其五、对于上述第6点，其实不要自己被自己吓到，一般的行为瑕疵，是不会产生巨大影响的，只要自己及时修正或弥补了且朝着实现合同目的的方向在努力，法官一般不会认为此举为根本违约，但是，值得注意的是，法官有可能在认定对方承担违约责任时会有所减轻。

　　其六、对于上述第7点，具体要看备注内容，只能根据具体情况来具体分析了，但有一条规定要记住：根据《合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，因此，需要注意对方是否存在为了自己的利益故意阻止条件成就或者故意促成条件成就的行为。

　　温馨提示，案件能否顺利达成调解，很大程度上取决于己方手上是否有筹码、证据是否充足，若有则能增大调解的概率、并能快速解决问题!

　　因此，当事人遇到了具体的纠纷，建议还是及时咨询专业律师，以便减少损失、防范风险，此乃上策!








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