买房这些法律问题要注意

播放 125次      发布日期：2017-05-05       来源：未知

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　　近年来，我们接受过大量的有关房屋交易的咨询，也办理了大量有关房屋买卖纠纷的案件，现将房屋买卖中一些比较常见的法律问题进行梳理汇总，供读者在房屋买卖时参考。

　　一手房买卖中常见的法律问题

　　1.商品房的销售广告和宣传资料中的哪些内容属于商品房买卖合同的内容?如果收房后发现和销售宣传资料不一致的，怎么办?

　　商品房的销售广告和宣传资料(即楼书)是一种售楼广告，通常情况下广告被视为要约邀请而不作为合同内容，但是如果广告中的内容明确具体，且该广告中的说明对房屋的价格有重大影响的，可视为商品房买卖合同的内容。对于这种情况，收房后发现和销售宣传资料不一致的，可以索赔。因此，请收好有关宣传资料。

　　2.定金协议的内容，在什么情况下应认定为商品房买卖合同?

　　前些年定金协议比较多，但目前的房屋买卖过程中，还存在订购的情况，通常是买卖双方会签订“订购合同”，买方因此向卖方支付定金。但到实际签合同时，卖方变卦，提出价格变化的要求。对于这种情况，有关法律规定，如果在订购合同约定很明确，比如对房屋的位置、面积、价格、交付时间、付款方式等有明确规定的可视为商品房买卖合同，出卖方不能再随意变更价格。因此，如果你签订定金协议，或订购协议，应对有关内容尽可能予以明确。

　　3.开发商一房多卖要承担怎样的法律责任?

　　这两年来，市场上出现过很多一房两卖，甚至一房多卖的情况，为了避免这种情况的发生，购房者在买房时，应当严格遵守备案制度，确保你的商品房买卖合同能够到房管局正式备案。如果你真的遇到了这种一房多卖的糟糕情况，该怎么办呢?首先应当到相关部门了解清楚，看看你的商品房买卖合同到底有否备案，如果没有备案，备案又是给谁了。同时应当掌握合同签订时间，看你是不是第一个签订的，争取要回房屋。如果你的商品房买卖合同的目的仍然不能实现，你有权请求合同、要求卖方返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求卖方承担已付购房款一倍的赔偿责任。

　　4.面积误差该如何处理?

　　一手房的买卖大多是预售，等到房屋竣工并通过测绘后，多少有些误差，面对合同约定的面积和实际面积存在的差异，该如何处理呢?首先，买方在签订合同时应当高度注意该条款，确保自己能够理解并接受该条款，以维护自己的利益。

　　如果合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理，请注意误差的临界点3%这个数字：

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买方不能因此解除合同;

　　(二)面积误差比绝对值超出3%，买方可以因此解除合同、并可以因此要求返还已付购房款及利息。买方如果同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由卖方承担，所有权归卖方;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方退给买方，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍支付给买方。

　　5.开发商延期交付需要承担什么样的法律责任?

　　首先应强调在购买商品房时，应当注意该条款，对延期交房的问题作出明确的约定，如延期交付多长时间，买方可以退房，并要求卖方支付多少的违约金。但是就实践来看，由于房价的上涨，真正愿意退房的人非常罕见。大多是只要求计算违约金，不退房。那么不退房，只计算违约金该如何约定呢。通常有两种方式，一种是延期交付的，支付总房价的百分之几的违约金;另一种是按找延期的天数计算，延期越久，违约金越高;我们认为选择后者更有利于保护买方的利益，同时也督促卖方应当遵守合同，按时交房。








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