二手房交易中应该如何应对无权处分的问题-《说房网律师直播间》第五期
播放 26663次 发布日期：2017-05-10 来源：未知
主持人：各位观众朋友们大家好，欢迎来到本期说房网律师直播间，我是主持人解答，本期栏目的主题是，二手房交易中应该如何应对，无权处分问题，在二手房交易中，购房人一定会非常的谨慎，核查房屋所有权的证书，但是如果与您签订房屋买卖合同的人，并非房主本人，或房屋实际权属情况并非单独所有，您的合同是否有效，是否能够顺利进行呢，今天我们有幸请到了，中国房地产营销协会副会长，著名房产律师靳双权先生，围绕二手房交易过程中出现的，无权处分问题为您解答相关的法律问题。下面有请我们的靳律师，靳律师您好！
靳双权律师：你好！
主持人：靳律师您能为我们观众朋友们，讲解一下什么叫做无权处分？
靳双权律师：无权处分呢顾名思义就是没有权利处分，那在二手房买卖过程中呢，就是无权卖房，通常来讲呢房本上，比如说登记的不是你的名字，但是你要去卖这个房子，或者说房本上登记是夫妻两个人的名字 ，那其中一方要去卖这个房子，那么另一方不同意，这种情况呢就叫无权处分。
主持人：在日常生活当中啊，我们最常见的就是，夫妻一方变卖双方共有的房屋，那么在这种情况下，签订的合同是有效的还是无效的？
靳双权律师：有效的，在之前呢合同法通过以后一段时间内，都认为是无效的，因为按照合同法规定无权处分属于无效，但是最高法院出台了新的规定，就是认为无权处分他人财产的，那么以无权处分为由，认为合同无效的法律不予支持，所以自从最高法院出台新的司法解释以后认为，无权处分的合同都是合法有效的，那么如果房产证登记是妻子的名下，那么妻子在跟别人签了房屋买卖合同，过后他的丈夫不同意，那么这种情况下虽然，这个房子可能属于夫妻共同财产，但是即使丈夫不同意，那么妻子和买方签的这个合同也是合法有效的。
主持人：那么如果夫妻一方处分的是，登在自己名下的房屋，房屋买卖合同被认定为有效，那么也就是说我们的购房人，能否在规定的时间内，取得已经买到手的房子么？
靳双权律师：那不一定，有效的合同并不等于说最终能履行完毕，我们合同法上有一个规则叫做履行不能，就是如果我处分了，夫妻共同财产或者处分了别人的财产，那真正的房主或真正的共有权人他们不同意，他不同意过户那么这个合同是履行不下去的，因为我没有经过他同意，如果过户了那么就侵害他的合法权益，所以法院要考虑我到底是保护买方还是保护共有权人，那么如果这个房子没有过户，法院通常是要保护共有权人的，所以这个合同虽然有效，但是呢你这个买方可以依据有效的合同，追究签字这个人的违约责任，但是你不能要求继续履行合同过户，如果这种无权处分认定成无效的情况下呢，那我们都知道如果无效就等于合同没签，合同没签中间的合同中的违约责任，比如说百分之二十违约金，这些就都无效了，如果无效的话那么买方，只能说把钱退回来，那么对于签字这个人没有任何处罚，那他不承担任何责任，当以前这种情况发生的时候呢，那好多的卖方就毁约，反正我妻子不同意或是其他权人不同意最终合同无效，我也不担什么责任，所以最高法院出台规定以后，那卖方要依据这个有效的合同，因为履行不能向买方承担违约金，现在法院是这么一个思路。
主持人：如果夫妻一方处分的是另一方名下的房屋，那么构成的是无权处分还是无权代理？靳双权律师：这个问题呢非常好，实践当中非常普遍，就是无权处分和无权代理的区别，就是要看妻子比如说卖房子，是夫妻共同财产，他到底是以自己的名义卖，还是以丈夫的代理人的名义卖，如果他是以自己的名义卖这个房子，那么比如说丈夫不同意，他这就叫无权处分，如果他是以丈夫的代理人的名义，来卖这个房子，那么他就叫无权代理，经常遇到比如说这个房子，他是丈夫的婚前财产，比如说他俩是再婚这房子跟他一点关系没有，不属于夫妻共同财产，但是比如说卖的 时候丈夫不在，那妻子来办这个事，他就说好我是代丈夫来卖这个房子，这就叫无权代理。
主持人：是否在房屋已经过户到第三方名下之后，夫妻一方受损者就无法追回这房子了？
靳双权律师：那也不一定当然一般情况是这样的，就是如果他这个买方再买房子的时候啊，不知道他们两夫妻到底是共同财产还是个人财产，到底是以谁的名义来卖，这个第三方不管，那如果是第三方是善意的，而且也支付了合理兑价过完户了，这个另一方要想追回是不太可能了，但是如果双方在离婚期间，那么另一方和第三人串通，将夫妻的共同财产过户了，那么如果离婚的另一方发现了，有充分的证据证明是恶意串通，然后侵害夫妻共同财产的情况下呢，那么另一方呢可以起诉，要求确认他们之间的买卖合同无效，可以把房屋追回。
主持人：靳律师您能为我们观众朋友们介绍一下，物权法关于善意取得的概念么？
靳双权律师：就是刚才说的这个，第三方如果他是善意的取得了这个房子，那么就保护他了，善意取得制度呢物权法是这么规定的，就是无权处分人出分了别人的财产，如果第三方在买的时候啊他是善意的，同时又支付了合理对价，同时呢该过户的都已经过户了，如果这三个条件都具备的情况下呢，那就要保护第三人，第三人是善意的而且取得了就保护他，如果第三人是善意的也支付了合理对价，但是还没过户呢那就不构成善意取得，所以呢他这个第三人就没法保护，只能保护就是房屋的共有人，就保护夫妻的另一方了，或者是其他的共有人，这就是物权法上的善意取得制度。
主持人：靳律师在目前的司法实践当中啊 ，到底保护的是善意相对人的利益，还是保护夫妻共同财产的利益？
靳双权律师：是这样的这个到底保护谁的利益呢要看证据，经常出现的比如说夫妻一方，咱们就说丈夫将房屋卖给别人了，然后妻子就起诉了，起诉到法院说你们之间的买卖无效，然后第三方这个买方也起诉了，说合同有效应当过户，那么法院就面临着两个官司，他到底是保护这个妻子这边，还是保护第三人这边看证据，第三人说如果他能拿出充分的证据证明他是善意取得了，那就刚才说的那三个条件，如果他符合了那就要保护他，如果他的证据不充分差了一点，那就不能保护或者说这个，比如说妻子这一方起诉要求确认合同无效的，他如果拿出证据证明，丈夫和那个第三方是恶意串通的，一般法院就是非常敏感，就看他们是不是在离婚期间，比如说已经打官司了，那法院就有可能视为他们是有可能恶意串通，当然也不是绝对的，所以这个事情呢都是要看证据的 ，到底保护谁看谁更应该保护。
主持人：靳律师请问我们的第三人作为买受人善意判断的始点是什么？
靳双权律师：是这样的就是这个人是善意的还是恶意的，这是一种主观的那只能通过他的一些客观行为进行推定，一般来讲就是在跟卖方签订合同那一刻，买方到底是善意还是恶意就以那一刻为准，通过后续的行为来推断他那一刻到底是不是善意，比如说他是通过中介成交的，他跟卖方原来不认识通过中介认识的，那可以推断，就不一定是恶意串通了，还有比如说他通过正常的缴了中介费，通过正常的交易价格给了卖方，然后又催促卖方办理过户啊，通过后续的行为推定他在签合同哪一刻是善意的，那么就可以认定他是善意第三人。
主持人：靳律师我们的网友朋友们发来了最后一个问题？
靳双权律师：如果打官司双方啊要以什么样的身份进行诉讼呢，那要看谁告谁了，经常出现的就是房屋丈夫已经卖给第三方了，然后妻子说我不同意他要起诉，他起诉通常就是起诉第三人和他丈夫签的合同无效，他就是原告他的丈夫和这个第三人都是被告，那就是我们大家有点不理解，就是原告席上的妻子和被告席上的丈夫他俩是一伙的，经常出现这种情况，只有那个第三人买方，他实际上他在和他们夫妻在打官司，那么但是丈夫和他都是共同被告，还有一种情况呢就是第三方起诉，比如说第三人起诉要求过户，那么由于丈夫跟他签的，所以他就起诉丈夫要求办理过户手续就行了，但是妻子说我不同意我要参加你们这个诉讼，那么妻子就会以第三人的身份要求参加诉讼，法院经过审查看这个妻子他到底属不属于共有权人，如果属于共有权人那么有可能把他作为共同被告，那么如果认为他涉及到他利益，但他不见得就是夫妻共同财产，那也有可能把他以第三人的身份作为法院的，作为法庭审理的当事人参加诉讼，这个打官司过程当中经常出现这样的问题。
主持人：好非常感谢靳律师对我们的讲解，感谢各位观众朋友们收看，感谢靳律师宝贵的时间，我们下期节目再见！
靳双权律师：再见！
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