夫妻共同的房产，一方擅自出售是否有效
播放 224次 发布日期：2016-10-28 来源：说房网
主持人：各位观众大家好，欢迎来到本期“说房网”律师直播间，本期栏目的主题是“夫妻共同的房产，一方擅自出售是否有效”的问题。
当前二手房市场热度依然不减，选购房屋过程中房源信息真实性是每个购房者关心的问题。进行过存量房交易的朋友大多不陌生《配偶同意出售证明》，这个证明已经成为多数二手房交易必备材料。正是因为很多房屋所有权证登记仅为夫妻一方的名字，对于购房者而言无法从具备公示公信效力的房产证直观验证是否属于夫妻共同财产，那么如果在交易过程中遭遇一方擅自处分夫妻共有房产时，如何保护购房者的合法权益呢？
今天，我们有幸请到中国房地产营销协会副会长、著名房产律师靳双权先生，围绕“夫妻一方擅自出售房屋”的问题为您解答相关法律问题。
靳律师，您好！
靳双权：你好！
主持人：靳律师，作为一名资深的房产律师，相信您一定办理过很多类似案件，您能不能为观众朋友们分析一下，此类纠纷频繁出现的具体原因是什么？
靳双权：引发此类纠纷的主要原因有两种，1、夫妻双方感情不合，一方为离婚做准备，背着对方将共有房屋出售引起的纠纷；2、将房屋出卖以后，卖方认为卖低了，与配偶串通，配偶以夫妻共同财产未经其同意为由，希望追回房屋。
主持人：靳律师，那哪种有效？哪种无效啊？
靳双权：不能一概而论，要看房屋是一方婚前财产还是夫妻共同财产，还要看登记是谁的名字。从我们遇到过的案例来看至少分五种情形:(1)夫妻共同财产登记在妻子名下被丈夫擅自出卖; (2)登记在丈夫名下被丈夫擅自出卖; (3)登记在两人名下被丈夫擅自出卖; (4)房子是妻子的婚前财产，被丈夫擅自出卖(5)丈夫的婚前财产，结婚后被丈夫自行出卖。
主持人：那咱们就逐一情形来分析，先从夫妻共同财产登记在妻子名下这种情况说起吧。
靳双权：这种情况与登记在双方名下，由一方擅自出卖的情况相似，都属于超越家事代理权的无权处分，我国《婚姻法》解释（一）第十七条第一款规定了 夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。这就是所谓的家事代理权制度，是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人进行一定的法律行为时，享有代理配偶的权利。但需注意，这里指的是“日常生活需要”，房屋具有的重大价值，很明显不应该包含在日常生活需要的范围内，因此房屋买卖也不能适用家事代理制度。在缺少授权的情况下，夫妻一方对于共有房屋的处分就属于超越代理权无权代理。
主持人：那作为买方或者妻子一方，应当如何主张权益呢？
靳双权：如果买方是善意的无过失的，这时买方有两种选择
1、可以主张表见代理
《合同法》第四十九条规定 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。买方可依据此条，要求被代理人承担合同义务，继续履行合同。
但是表见代理这一制度立法目的是维护市场交易秩序，保护不知情的善意相对人，与此同时也会给被代理人的利益带来损害，因此认定起来条件十分苛刻，主要包括客观和主观两个方面的要件内容。先从客观要件来看，行为人持有加盖被代理人签字的合同书、授权委托书、身份证明等有权代理的客观表象形式要素，这些客观要素使得相对人“有理由”相信行为人有代理权；从主观要件看，相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。只有主客观都齐备，才能认定表见代理。
2、也可以依据《合同法》第四十八条相关规定，善意相对人有撤销权，在妻子作出是否追认的意思表示之前，买方也可以以通知的方式撤销合同，要求丈夫承担缔约过失责任。
如果买方不是善意的无过失的，那么妻子拒绝追认后，房屋买卖合同无效，买方要与代理人根据各自过错程度分担缔约过失责任，中介若没有尽到特殊注意义务，也应当承担相应责任。
主持人：那登记在丈夫名下，由丈夫擅自出卖的情况呢？
靳双权：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的出台，第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。近两年，对于夫妻一方以配偶擅自处分房屋系无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效的案件，法院一般都不予支持，除非出卖人与房屋买受人有恶意串通损害第三人利益的情形，但恶意串通的证明标准是刑事证明标准，需要达到排除合理怀疑的程度，负有举证责任的原告一方极难证明。
主持人：作为妻子一方就只能接受房屋被出卖的事实么？
靳双权：并不是，买卖合同有效并不必然导致妻子一方遭受财产损失，首先，要理解《买卖合同解释三》第三条的内容，处分这词在民法中包含负担行为和处分行为，负担行为一般是指合同行为，而处分行为则是指物权行为，《买卖合同解释三》第三条仅指负担行为，并不包含处分行为，依据最高院观点，此时的处分行为依旧适用《物权法》第五十一条，妻子拒绝追认，物权行为无效，也就意味着不能发生物权变动。通俗来讲就是合同有效，但房子不能过户。
当然，如果已经过户了，买方系善意取得房产的所有权，则妻只能向丈夫主张房款或者赔偿。
主持人：这种法律制度设计的意义是什么？
靳双权：从保护无过错方的利益方面来讲，这样的制度设计是十分合理的，首先，作为买方即使不能取得房屋所有权，但可以根据有效买卖合同上的违约责任等条款，要求丈夫承担违约责任，可以有效减少可得利益损失，其次，由于物权行为无效，也能有效地保障了妻子一方的财产权益。
主持人：前面我们聊到了夫妻共同财产的情形，接下来我们聊聊婚前财产的情况应当如何处理？
靳双权：没问题，如果是妻子的婚前财产，由丈夫擅自出卖
这种情况与夫妻共同财产登记在妻子名下和登记在双方名下由一方擅自出卖的情况有些类似，都属于无权代理，但形成无权代理的原因不尽相同，上述两种情况是超越家事代理权的无权代理，而这种情况没有代理权处分他人财产形成的无权代理。虽然形成原因不同，但处理方法类似，作为善意无过失的买方可以在对方追认之前撤销合同，要求代理人承担缔约过失责任，也可以以表见代理为由，要求被代理人继续履行合同。作为妻子一方，被代理人可以事后拒绝追认，以无权代理为由，请求法院确认房屋买卖合同无效。若法院认定了表见代理，作为被代理人如果有任何损失都可以请求丈夫赔偿。
主持人：还有最后一种情况，也是比较特殊的一种，就是丈夫的婚前财产丈夫自行处分，这类情况应当如何处理呢？
靳双权：这种行为是合理合法的，所有权中包含四种权能，包括占有、使用、收益和处分，丈夫作为房屋所有权人可以自行处分自己的财产。
但应当注意一种情况，《婚姻法》解释三 第五条规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。此处只规定了自然增值，若有婚后装修等情形造成的财产增值，则不属于自然增值，这部分增值应作为夫妻共同财产处理。
主持人：恩，非常感谢靳律师为我们进行的分享，让观众对夫妻一方擅自处分房屋的法律规定有了清晰的认识，节目的最后，就此类问题，请靳律师给一两句忠告。
靳双权：买卖房屋对于绝大部分人来讲，都是一件大事，买卖房屋均需谨慎。作为买方而言，购房时需要保持审慎的态度，最低标准要同中介进行房源核验，查对是否存下符合法律形式的授权委托及配偶同意出售证明，除房源核验外，我们仅对卖方出具的证明作形式审查，手续齐全后再行交易，这样即便因卖方原因提供虚假的证明，买方也能基于已履行审查义务而避免履约瑕疵带来的风险。作为卖方而言，尤其是因为房屋价格波动选择以单方处分房产为由主张合同无效或无权代理的售房者，建议您能多一份契约精神，自觉维护好交易稳定性，诚信售房。买方如果遭遇了棘手的纠纷，注意要保留好前期沟通的证据，聘请专业资深的律师为您在维权的路上提供得力的法律帮助！
主持人：感谢各位的收看，感谢靳律师宝贵的时间，再见！
靳双权：谢谢，再见。
上一篇：小产权房屋购买与继承问题
下一篇：房产继承、赠与无需办理强制公证，到底是给我省钱还是招惹了麻烦？