小产权房屋购买与继承问题
播放 231次 发布日期：2016-10-24 来源：说房网
主持人：各位观众大家好，欢迎来到本期“律师访谈”栏目直播间，本期栏目的主题是“小产权房屋购买与继承问题”。小产权房包括的类别很多，最为公众熟知的或者说一提起这个名词首先想到的就是农村宅基地上建造的房屋，由于小产权房建造在宅基地上，宅基地系村集体经济组织以户为单位分配给本集体经济组织成员，不需其缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税、房地产开发税等成本，价格具备明显优势。然而，当前我国对于小产权房屋流转存在严格的限制，但依然阻挡不住很多买卖双方的交易，那么交易流转过程中将会遭遇哪些风险呢？
今天我们有幸请到中国房地产营销协会副会长、著名房产律师靳双权先生，围绕小产权房屋购买及继承问题为您解答相关法律问题。
靳律师，您好！
靳双权：你好！
主持人：1、靳律师，请您帮我们简要讲解下小产权指的是哪些房屋呢？
靳双权：好的。百姓通常理解或者观念上的小产权房仅仅只在农村宅基地上建造的房屋，又称为“农民房”或者叫“乡产房”。然而，在我国法律上并没有小产权房的概念，是社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。我国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权。国家颁发的房屋所有权证俗称为“大产权”，国家不能颁发的所有权证的房屋俗称“小产权房”。那么除了我们通常理解的在宅基地上建造的房屋属于小产权以外，诸如通过旧村改造、城中村改造、新农村建设、拆迁安置等途径和形式建设用以农民自住的房屋、以及工业产权中一些商住两用房（仅能办理整栋楼的所有权证，不能办理每个单位的所有权证），或单位集资在未能缴纳土地出让金的土地上建造供单位内部职工居住的房屋，或者由乡镇政府办法的所有权证据均可以成为小产权房。
主持人：2、恩，原来小产权房不仅指的宅基地上建造的农民房。本期节目中当然观众们最为关心的一个问题是，诸如咱们百姓狭义上理解的小产权房，到底能否交易呢？
靳双权：对现实发生的宅基地流转纠纷不能一概而论，也不会一概认定为无效。应当根据是否确定的试点地区作出不同的认定处理，在被确定为试点地区的，可以按照现行党的政策处理宅基地使用权因抵押、担保、转让而产生的纠纷。但在尚未确定为试点的非试点地区，应该按照如下原则处理：
第一，宅基地使用权不得抵押和转让。《担保法》第37条规定：宅基地使用权不得抵押。国务院1999年和2004年两个文件精致城镇居民购买宅基地和农村住宅。2008年公布的《 国务院关于促进节约集约用地的通知》再次明确“其他任何组织和个人搞非农业建设，必须依法申请使用国有土地，”而“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。《土地管理法》虽未明确规定宅基地使用权不得转让和抵押，但规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”。我国《民法通则》第6条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有固定的，应当遵守国家政策。”
城镇居民在农村购买房屋和宅基地，因买卖涉及集体土地使用权是限制流通物，所以双方的买卖合同应确认无效。
第二，在农村集体经济组织内部，应当允许转让宅基地，解决宅基地总量不足和少数人拥有多处宅基地的问题。
第三，宅基地使用权原则上禁止抵押。比如解决不了实现抵押权时，房屋可以查封，地不能卖。
司法实务中处理宅基地使用权纠纷时，应把握以下原则：
宅基地使用权不得单独转让，下列情况，转让农村住房或宅基地使用权的，应认定为无效：
第一，城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定。
第二，法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格。
第三，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房或宅基地的，因违反了集体经济组织成员全属性。
第四，受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件。
主持人：3、靳律师，我们也看到很多这样的报道，城镇居民或者农村居民购买了一处小产权房，住了很多年以后，原卖方一纸诉状主张双方房屋买卖协议无效，这种案件往往还获得胜诉，那购房人的权益应该如何保障呢？
靳双权：法律上当事人订立、履行合同，不得违反法律、行政法律的强制性规定。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农村集体所有，而宅基地转让时法律所禁止的。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者具有密切的身份联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得该项权利。从小产权买卖行为内容看，双方交易标的物一般为建筑物和附属物，交易目的而言，交易目的也应该包含宅基地使用权，这是损害了集体经济组织的权益，因此，会被司法实践中认定为双方房屋买卖协议无效。同买卖相似的案例还有将农民房赠与给非本集体经济组织成员，这样的赠与必然会审查受赠方是否为本村集体经济组织成员，如果不是，房屋赠与也牵涉宅基地转让，赠与合同无效。
主持人：很多案例都几经20年或者很长时间，买方已经在房屋中居住常年，卖方也未向法院起诉，我们听说过的诉讼时效，适用于这样的权利主张中吗？在长达10到20年的过程中，可能小产权房会涉及翻建、扩建，有的甚至可能已经拆迁，那此时原卖方起诉，怎么能保障买方的权益呢？
靳双权：首先，你的第一问题涉及诉讼上最重要的时效问题。法律上诉讼时效的客体是请求权，而确认合同无效属于形成权，不适用诉讼时效。
其次，当原出卖人起诉至法院，最终经生效判决确认房屋买卖合同无效。那么根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”如果合同被确认为无效后，涉及到买方对房屋建造、改建、扩建的损失。那么在司法实践中，往往需要委托鉴定机构对房屋的建筑材料价值、相应房屋价值进行鉴定，确定相应房屋价值后，再行反诉或另行起诉要求卖方承担相应损失。
主持人：4、那么宅基地房屋的继承问题，在司法实践中又是如何处理呢？
靳双权：提及宅基地房屋继承问题，包括宅基地是否可以继承问题，需要明确的是，基于我国形成的对宅基地管理实践，除因为宅基地权利人没有继承人等特殊原因，宅基地不会因为原权利人的死亡而被集体经济组织收回。宅基地分配的原则是以户为单位，一户一宅的分配方式。因此在日常家庭共同生活过程中，宅基地使用权遂登记在一个人名下，但是其上建造的房屋，出资出力问题往往牵涉到在此居住的全体家庭成员。在司法实践中，涉及遗产继承时，法院最先进行的就是析产，确定好被继承人遗产范围。当然，很多宅基地在拆迁后的权益涉及继承时，也是同样先析产再分割的方式。
如果严格禁止宅基地使用权刘占，将导致继承发生时房屋所有权的合法继承与宅基地使用权不得流转之间的矛盾，《物权法》采用“房随地走，地随房走”的立法技术，宅基地使用权应当是允许被继承的。
宅基地使用权存在大量继承事实，但立法对此问题予以回避。《继承法》第3条对于遗产范围并未明确列举宅基地使用权，缺乏明确的法律规定。法院在处理宅基地使用权继承纠纷时，出现法律适用分歧。同一性质的纠纷在不同法院出现截然不同的判决结果。
司法实践中会遇到三种宅基地使用权继承情况：
第一种与被继承人共同生活的本集体组织成员对于被继承人宅基地使用权的继承。此种情况，宅基地使用权不发生继承。宅基地使用权系家庭共有，共同生活构成家庭所必不可少的条件，继承人与被继承人系同一家庭成员，具有共有关系。宅基地使用权系家庭共同共有财产，并非个人财产，个别成员死亡后，并不发生继承问题。
第二种不与被继承人共同生活的本集体经济组织成员对于身为本集体经济组织成员的被继承人宅基地使用权的继承。又分为两种情况，第一种为符合宅基地申请条件的继承人，无论宅基地上房屋状况如何，都应当准许。如果接受继承，不得再另行申请其他宅基地。第二种不符合宅基地申请条件的继承人对本集体组织成员被继承人的宅基地继承。当宅基地上不存在房屋或者房屋已经朽坏失去使用价值时，应当禁止继承。
第三种是非本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人的宅基地使用权继承。此种不应当允许继承。尽管宅基地使用权系用益物权，性质应当允许继承，但宅基地使用权特殊性。
主持人：5、日常生活中，同样存在宅基地上修建楼房，对外出租的情况，那么针对租赁关系而言，法律是如何认定的？
我国法律和有关政策并无明确规定，基于宅基地使用权是供农民建造房屋及其附属设施之用，原则上，宅基地使用权不得单独出租。我国《土地管理法》固定农村村民可以将房屋出租，因出租并不发生房屋所有人和土地使用权人主体的改变，在不违反法律和国家有关规定的宅基地使用权用途情况下，可认定农民出租宅基地使用权的行为有效，如果因出租人无住房而要求解除租赁关系的，应当准许。
主持人：今天靳律师为我们分享了很多关于小产权房买卖及继承问题。非常感谢各位的收看，也非常感谢靳律师的分享，再见！
靳双权：再见！
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