违法建筑可以出租吗?

播放 133次      发布日期：2018-04-12       来源：未知

---

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　基本案情：

　　原告：高某

　　被告：权某

　　2007年1月原告高某与被告权某签订房屋租赁协议，高某将位于某市的房屋租给权某使用，租期为1年，年租金为30000元。2008年1月到期后，双方又重新订立协议，续租两年。但是，2008年10月后，被告权某拒付租金，并继续使用承租的房屋。其间，该市土地规划管理局通知权某，该房屋为违法建筑，要求高某限期拆除。现原告高某因被告权某未付租金，诉至法院，要求被告腾房并给付拖欠租金30000元。原告诉称：双方订有租赁协议，原告已经如约交付房屋，被告租房不付租金违反法律规定，损害了原告的经济利益，要求按照协议支付剩余的租金。

　　被告则辩称：双方订有租房协议是事实，但是原告出租的系违法建筑，无合法的产权证或其他建房手续，故协议是违法的，违法协议自始无效。而且造成无效的原因在原告，被告无过错。所以自己没有支付剩余租金的责任。

　　法院查明：

　　法院经审理认为，原告对系争房屋无产权证或其他合法手续，出租的是违法建筑。原、被告双方所订房屋租赁协议违反了国家的有关规定，属无效协议。造成无效协议的主要责任在于原告，但被告在签订协议时未审查对系争房屋的权属是否完整，也存在一定的过错。原告就违法建筑出租而要求被告支付租金的诉请，于法无据，不予支持。原告已收取的租金和被告尚欠的租金，都属原告的非法所得，应予以收缴。

　　律师点评：

　　专业房地产律师靳双权认为本案的争议焦点就是违法建筑是否可以出租的问题。

　　1.什么是违法建筑?

　　违法建筑，是指违反法律、法规在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证规定建设的建筑或采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建和改建的建筑，严重影响城市规划的建筑。根据我国《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，违章建筑主要包括：(1)未申请或申请未获得批准建设规划工程许可证，未取得建设用地规划许可证和建设工程许可证而建成的建筑;

　　(2)违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑;(3)擅自改变了规划使用性质建设的建筑;(4)擅自将临时建筑建设为永久性的建筑。违章建筑最主要的特征就是不具有合法性，即违章建筑是不受法律保护的。由于其违反了法律、法规的禁止性规定，所以原则上不赋予当事人所有权，不能依法进行产权登记。

　　2.出租人对于违章建筑没有所有权，不可出租

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)第53条规定，“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”可见，有权对房屋进行出租的人须对房屋享有所有权，至少也应该具有处分权基础。本案中，原告并未依法取得房屋所有权证的房屋，其出租的房屋属于违法建筑，根据法律，无权租赁。结合我国《民法通则》第58条、第61条、第134条的规定，违反法律或社会公共利益的民事行为无效。无效的民事行为，从行为开始时就不具有法律约束力。法律对无效民事行为的处理规定了三种方式：返还财产、赔偿损失、追缴违法所得。就本案而言，由于原告不具有房屋所有权证，其出租房屋的行为违反法律规定，租赁协议无效，对此，原告是具有过错的，应当收缴非法收取的房屋租金。而对于被告，其在签订房屋租赁协议时没有尽到应有的注意审查义务，对于协议的无效亦具有一定的过错，应承担相应的责任。承租人在租房期间使用了房屋，协议无效后，其不可能向出租人返还已经进行的房屋使用。所以，承租人对房屋的使用构成违法所得，故按约定应当支付而尚未支付的租金为其违法所得，应予以收缴。

上一篇：没有办理租赁登记的房屋租赁合同有效吗
下一篇：未经出租人同意转租房屋的，出租人可以解除合同吗?