没有办理租赁登记的房屋租赁合同有效吗

播放 96次      发布日期：2018-04-12       来源：未知

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　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　基本案情

　　原告：乙公司

　　被告：丙公司

　　2004年，A市甲公司租赁使用某事业单位所有的位于向阳路的一处房屋。后甲公司在征得房屋产权人同意后，将该房屋再转租给乙公司。2007年6月乙公司在征得产权人的同意后，将该房屋转租给丙公司并签订房屋租赁协议份，约定：乙公司将该房屋出租给丙公司用于生产经营，租期为3年，月租金人民币40万元，丙公司于每月的2日前支付租金。合同于丙公司的营业执照签发之日起生效。合同签订后，丙公司于2007年10月10取得营业执照，开始正常经营。丙公司领取营业执照后8个月，开始拖欠房屋租金。2009年1月，乙公司遂起诉到法院，要求丙公司支付所拖欠的房屋租金及利息。丙公司辩称：双方的房屋租赁行为违反了国家政策法规，未办理登记手续，应该认定租房协议无效。

　　法院查明：

　　法院判决支持了乙公司诉讼请求。乙公司与丙公司的房屋租赁合同是非常典型的转租协议。乙公司在征得房屋产权人同意的情况下，将房屋转租给丙公司乙公司与丙公司双方就房屋租赁一事，意思表示真实，且不违反国家法律和社会公共利益，该房屋租赁协议有效。我国《商品房屋租赁管理办法》第14条规定，出租人和承租人签订的房屋租赁合同应向房产管理部门登记备案。该登记行为仅是单纯的行政行为，即不具有物权行为的性质，同时也不对租赁合同的效力及履行有任何拘束效力。因此，乙公司与丙公司的房屋转租协议合法、有效，且双方已实际履约。丙公司的行为已构成违约，应向乙公司支付其所拖欠的房屋租金及利息。双方的房屋租赁合同继续履行，直至合同期满。

　　律师点评：

　　专业房地产律师靳双权认为本案涉及到房屋租赁备案登记的效力问题。要解决这个问题，首先必须了解我国法律有关合同生效的规定。

　　1.合同的生效要件

　　合同生效与合同有效是两个截然不同的概念。有时，人们会把二者相混淆。合同有效是指合同符合法律规定的有效条件，能够产生当事人预期的法律后果。对合同是否有效的判断是价值判断。判断合同是否有效的条件是：(1)行为人要有相应的民事行为能力。(2)意思表示真实。(3)不违反法律和社会公共利益。上述条件缺一不可。合同有效是合同生效的前提和基础。只有成立且有效的合同，才能有可能发生合同生效的法律后果。

　　合同生效是指已经成立且有效的合同在当事人之间开始产生法律约束力。没有生效的合同对合同当事人不具有法律拘束力，尚不产生合同债权与合同债务。大多数合同在订立时，当事人会约定合同自成立时生效。只要该合同符合合同有效的判断要件，合同在成立的同时，即发生合同有效、合同生效的法律后果。在实践中，还存在一些特殊情形的合同，这类合同的生效时间在合同成立之后。常见的这类合同有，(1)法律行政法规规定须登记批准才能生效的合同。(2)附生效期眼的合同，合同在生效期限到来时，合同才生效。(3)附生效条件的合同。合同自所附条件成就时，才生效。

　　本来中，乙公可与丙公司之间的房屋转和协议，成立且符合合同的有效要件，该合同既不属于法律规定细记批准才生效的合同，合同当事人也未约定附生要件和生则限，该房屋转协议自合同成立之时起生效。该合同是否备案记：影响合回的有效质生效

　　3备率记不是房屋和赁合同的有效要件

　　我国《商品屋相请管理办法》第14条规定、出相人和承租人签订的房屋相音同应向房产管理部门记备案。但是房赁合同的备案赚记并不会对合同的效方产生影响，未经记并不影响合同双方当事人的权利义务。《房屋相赁证)是行为法有效的优证，但没有《房厘租货证》并不能说明房屋货就是非砖、的。房屋请只是具有证据效力，用来证明货合同的合法有触，前平是合同关系成立的要件。《品房屋货管理办法》中规定的房屋记也只是行管部门为了加强对房屋货行为进行规范和管理商果取的一种方式，对厘质合同效力身并没有影响。案中因公司的辩称实际上是将记手续误认为是房尿回成立的要件，曲解了国家的有关规定。

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