承租人经出租人同意将房屋转租第三人，第三人对房屋造成损失的，由谁赔偿损失?

播放 186次      发布日期：2018-04-12       来源：未知

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　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　基本案情：

　　原告：谢某

　　被告：刘某

　　2003年8月25日谢某将房屋出租给刘某，并于当日与刘某签订了为期两年的房屋出租合同。2004年9月10日，刘某被公司派往外地工作半年，刘某便要求退房，谢某不同意退房，如果刘某坚持退房，谢某便要刘某承担违约责任，支付违约金给谢某。后来刘某决定将该房屋转租给孙某，谢某同意。孙某租住期间由于用电不当，导致短路，引起火灾，将房屋内的电器损毁。谢某要求刘某赔偿损失，刘某主张自己已经将房屋租给第三人孙某，孙某对房屋造成的损坏与自己无关，让自己承担损失太不公平了，并且自己将房屋转租给孙某也是经谢某同意的，所以，谢某应该找孙某赔偿损失才对。而谢某认为，自己虽然同意刘某将房屋转租给孙某，但是自己当初是与刘某签的合同，当然应该找刘某赔偿损失了。双方争执不下，谢某便到法院起诉刘某，要求其赔偿损失。

　　法院查明：

　　法院经审理后，认为原告谢某和被告刘某的房屋租赁协议是双方真实的意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的合同。被告刘某在经原告谢某同意，将房屋转租，但是原被告的房屋租赁协议依然有效。根据我国《合同法》的相关规定，判决被告刘某赔偿原告谢某的损失。

　　律师点评：

　　本案的争议焦点在于，在经过出租人同意转租的情况下，次承租人对房屋造成损失，是由承租人还是次承租人承担赔偿责任的问题。问题的本质其实就是承租人刘某将房屋转租孙某后，刘某和出租人谢某之间的租赁合同是否继续有效。对于这个问题，我国的法律已经有比较明确的规定。《合同法》第224条第1款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　分析民法的案例，最重要的是分析案件当事人之间的法律关系。本案中，我们必须先理清三人之间的法律关系。运用民法的基本理论可以分析得出本案中的三人存在两种法律关系：一是出租人谢某和承租人刘某的关系，二者之间签订了租赁协议，双方是一种租赁关系;二是承租人刘某和次承租人孙某之间的关系者是一种转租关系。而出租人谢某和次承租人之间没有直接的合同关系，不是合同的当事人。依法成立的合同是对双方有关权利义务的约定，对合同双方具有拘束力。所以，谢某没有直接找孙某而是找刘某赔偿损失，是正确的。当然刘某在赔偿谢某后，有权向孙某追偿。

　　另外，原告谢某其实还有另一个解决办法，本案中，谢某是基于和承租人刘某的房屋租赁合同起诉刘某，要求其赔偿房屋的损失。从另一个角度，谢某还可以基于其对房屋及其内部设备的所有权，起诉次承租人孙某，因孙某用电不当导致短路，引起火灾，将房屋内的电器损毁，侵害了出租人谢某的所有权，所以，谢某可以起诉次承租人孙某侵犯其对房屋及其内部设备的所有权，要求孙某赔偿损失。

　　靳双权律师建议：在实践生活中，一个民法案例，其中往往包含很多法律关系。权利人可以根据自己的意愿，选择对自己最有利的法律关系，通过最有效的途径，维护自己的权益。

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