未经出租人同意转租房屋的，出租人可以解除合同吗?

播放 197次      发布日期：2018-04-12       来源：未知

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　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　基本案情：

　　原告：甲市某学校

　　被告：阮某

　　甲市某学校与某家电门市部阮某就学校的6间邻街房屋达成租赁协议。协议约定：学校将自有房屋6间租给阮某经营家电门市部，租赁期限为12年;阮某每月向校方交纳租金600元，而且必须在每月27至29日交纳，超过规定期限不交租金，校方就有权收回房屋使用权;在房屋租赁期间，房屋的修缮费用由承租人阮某承担;租赁期满时，承租人不得以任何借口拆除、损坏房屋设备、建筑;此出租房屋只许承租人使用，不得转租;此协议自签订之日起生效，如其中方违约，违约方要付给对方违约金1866元。一年后，因阮某另在市内黄金地段租到房屋，遂私下将学校的6间房屋转租给杜某。杜某每月向阮某交纳租金900元，阮某从中获利。学校察觉此事后要求阮某解除他与杜某之间的转租协议，但阮某以并没有少付给学校租金为由，置之不理。学校遂诉至法院，要求解除其与阮某签订的房屋租赁合同，并要求阮某支付违约金1200元。

　　法院查明：

　　法院判决支持原告甲某学校的诉讼请求，解除原告与被告阮某的房屋租赁合同，并判决被告阮某支付违约金。阮某将租赁房屋转租给第三人杜某，未经出租人学校同意。尽管阮某每月按期向学校缴纳租金，但阮某擅自转租的行为，已构成了根本违约，侵害了出租人的根本利益。出租人对此有权单方解除合同，同时对于阮某擅自转租的违约行为，其应承担相应的违约责任。

　　律师点评：

　　专业房地产律师靳双权认为本案涉及到未经出租人同意，承租人擅自转租的行为应如何认定问题。我国《合同法》第224条第1款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第人。根据此条规定，在租赁关系存续期间，承租人可在特定条件下将承租的财产转租给第三方使用。这个特定条件就是必须事先征得出租人的同意。因为租赁财产的所有权并不因租赁而转移给承租人，而是仍旧属于出租人。所以，承租人如因工作需要将所承租的财产转租给第三方时，应当征求出租入的意见，出租人有权决定是否同意由第三方承租使用。如果出租人不同意，则承租人不得转租，否则，应当承担违约责任。就本案来说，被告阮某因找到处在黄金地段的房屋而不再需要租赁学校的房屋，他完全可以依法律规定与学校协商解除租赁协议，但他却选择了擅自将房屋转租给他人的做法，因而构成违约。根据前述法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同;承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的，出租人有权解除租赁合同。按照合同规定合理使用租赁房屋是承租人的基本义务，违反该项义务，出租人依法有权收回自己出租的房屋。因而本案中，学校有权解除合同收回房屋使用权;同时，阮某的行为构成违约，还要承担违约责任。

　　违约责任，又称违反合同的民事责任，是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所承担的法律责任。我国法律规定的违约责任的承担方式主要有：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付约定的违约金等等。本案中，学校和阮某签订的房屋租赁合同中约定了违约金，当一方有违约行为的，理应根据实际情况支付违约金。

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