是定金还是房屋预付款?
播放 167次 发布日期：2018-04-12 来源：未知
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)案情简介
原告：李某
被告：鹿女士
鹿女士经其丈夫同意，欲出售其夫妻共有房屋一套。2005年9月4日，鹿女士与李某协商后，李某愿意以41万元的价格购买。当日，李某支付鹿女士定金5万元，鹿女士为此出具了收据，其上载明“兹收到李某先生的购房款人民币定金伍万元。XX街29号楼房三层一栋，以人民币肆拾壹万正转让给李某先生、待定立字据后、即日把余额房款人民币叁拾陆万应即日付清。我当把房屋产权证二本付出。此据”。事后，鹿女士曾两次向李某之妻张女士要求李某尽快订立正式的买卖合同，张女士表示不再购买该房屋。2005年10月26日，李某又将单方草拟的房屋买卖合同1份邮递给鹿女士，该合同包括房屋的处所、建筑面积、价款、房屋的交付及产权变更登记、价款的支付及产权变更登记费用的承担、违约责任等条款，其中的部分条款内容违反了交付定金时双方所作的约定。10月28日，鹿女士回函给李某，表明不能接受李某单方草拟的房屋买卖合同，要求李某按照收定金当日的约定与其当面签订合同，并表明李某最迟10月31日前来签约，逾期不来则视为单方违约，没收李某的定金五万元整。
2005年10月31日，双方未签订房屋买卖合同，李某向法院提起诉讼，请求判令鹿女士返还其购房款5万元。
鹿女士则辩称，李某只是向其交纳定金，而并未支付过购房款。双方最终未能订立房屋买卖主合同完全是李某一方的过错，李拒绝订立主合同，无权要求返还定金。本案中不存在预付款的问题，李某主张返还预付款没有事实与法律依据。
法院查明：
法院审理认为：本案双方当事人在2005年9月4日达成房屋买卖意向，但尚未签订正式的房屋买卖合同，鹿女士先行收取李某的定金5万元即属于立约定金性质。李某此后的做法，表明其并没有真正想按照双方当事人原先约定内容签订正式房屋买卖合同的意愿。而鹿女士10月28日复函表示不能接受李某单方草拟的合同条款，合情合理，且在复函中仍表示同意按照双方原先约定签订房屋买卖合同。然而李某仍没有与鹿女士签订合同，而是直接向法院起诉要求鹿女士返还购房款。以上事实经过可以说明，造成双方最终未能签订正式房屋买卖合同的原因在于李某。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第115条的规定，李某作为给付定金一方拒绝签订主合同的，无权要求收受定金一方的鹿女士返还定金，故其诉讼请求不应予以支持。据此，法院判决驳回李某的诉讼请求。
律师点评：
专业房产律师靳双权认为本案争议的焦点在于：已达成房屋买卖意向但未签订正式合同时，一方向另一方收取的费用是定金还是房屋预付款。现依据《合同法》、《担保法》等相关法律法规对立约定金的效力、立约定金与预付款的区别、定金罚则的适用等相关内容进行具体分析。
1.定金的概念及分类
定金，是指当事人一方为了保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利，依照法律规定或约定，由当事人一方向对方先行给付的金钱或其他有价物。作为种债权担保，定金的标的是金钱或其他代替物，其在实际交付后成立，用以担保合同债务的履行，并在合同一方当事人未履行债务时，通过定金罚则的运用对违约行为进行制裁。
根据设立的目的和作用的不同，定金可以分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。
(1)立约定金，指为担保主合同的订立而预先支付的一定数额的金钱，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，凡在意向书一类的协议中设定了立约定金，其法律效力自当事人实际交付时即存在。
(2)成约定金，指作为主合同成立或生效要件而约定的定金，其是否交付，决定着主合同是否成立或者生效。
(3)证约定金，是指以交付事实作为当事人之间存在合同关系的证明的定金，其不是合同成立的必备要件，而仅仅是以证明合同的成立为目的。
(4)违约定金，也即履约定金，其交付用来担保主合同的履行，其放弃或者双倍返还用来作为违反合同的补救方法及惩罚方式。
(5)解约定金，指为了保留合同的解除权而交付的定金。支付定金的一方可以以放弃定金为代价解除合同，收受定金的一方可以以双倍返还定金的方式结束合同，即以该定金利益的得失作为解除合同条件
2.立约定金的效力
根据《最高人民法院适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第条的规定，立约定金是当事人为保证以后正式订立合同而专门设立的定金，其功能表现在两方面，一是督促当事人订约;二是使当事人通过在不订立合同时接受定金罚则的制裁，来保留其自由订约的权利。立约定金作为订立主合同的担保，具有以下法律效力。
(1)证约效力
此处所说的“约”，并非主合同，而是当事人签订立约定金合同时，双方对将来要协商签订主合同的意思表示。立约定金即用来证明该意思表示的真实有效。
(2)预先给付效力
立约定金在主合同成立之前就已经实际交付，并且在主合同签订以后可以抵作价款，这便赋予了立约定金预先给付的效力
(3)担保效力
担保效力是立约定金的应有之义，其通过定金罚则的适用与否，来对订立主合同的行为进行担保，若当事人违约，就将丧失定金利益。般来说，设立立约定金后，当事人应当规定一定的期限，在此期限内，方可以考虑是否订约，而不能无期限地长期不与对方订约。
3.立约定金与预付款的区别
预付款是当事人为了表明自己履行合同的诚意或者为对方履行合同提供一定支持，而在合同履行之前预先支付给对方的一部分价款。如前所述，立约定金因在合同签订后可抵作价款而具有预先给付性，这便使立约定金与预付款在形式上具有类似之处，实践中往往引发争议。找出立约定金与预付款的区别，从而进行正确定性，是解决此类纠纷的关键。立约定金与预付款的区别如下
(1)二者的目的和性质不同。立约定金的目的是保证主合同的订立，其在本质上是一种担保手段;而预付款给付的根本目的是履行合同约定的付款义务，其是一种支付手段，其本身就是合同约定的全部价款的组成部分。
(2)二者产生的根据不同。立约定金产生于立约定金合同，具有相对的独立性，定金交付后立约定金合同才成立，且立约定金产生在前，其担保的主合同成立产生在后;而预付款基于主合同中的付款义务而产生，当事人对预付款的约定是主合同的一部分
(3)二者的责任性质不同。首先，在交付方面，因为立约定金不交付，定金合同就不会成立，因而其产生的是缔约责任;而预付款不交付，即没有按照合同规定履行义务，其产生的是违约责任。其次，在主合同未能签订的情况下，立约定金即成为一种责任方式，在定金罚则的运用上，具有惩罚的性质;而预付款并没有制裁与惩罚的责任性质。
(4)二者的数额限制不同。立约定金作为担保方式与责任方式，为了避免其在运用过程中出现赌博现象而丧失公平性，法律对其数额进行了限制。根据《担保法》及《担保法司法解释》的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，对超过的部分，人民法院不予支持。而预付款是合同实际履行价款的一部分，法律没有必要对其数额进行限制，完全由当事人自行约定。
4.定金罚则的适用
债务人履行债务后定金应当抵作价金或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这就是定金罚则。
(1)定金罚则的适用范围。首先，定金罚则在当事人不履行合同和不完全履行合同时适用，对不完全履行合同而言，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例适用定金罚则。此外，对于不适当履行合同，是否适用定金罚则，是存在争议的问题。所谓不适当履行合同，包括迟延履行、提前履行、瑕疵履行等我们认为，实践中可根据具体情况来确定是否适用定金罚则，如果接受义务履行方对不适当履行予以认可的，则不能适用定金罚则;而如果接受义务履行方对不适当履行不予接受且足以认定义务方构成根本违约时，可以认为义务方不履行合同，从而适用定金罚则。
(2)责任的免除。如果不履行合同一方当事人是由于不可抗力或情势变更的原因不能履行合同，只要及时向对方进行通报，在取得有关证明后，可视具体情况部分或者全部免除其应承担的定金责任。本案中，虽然鹿女士出具的收据中同时使用了“购房款”和“定金”两种称谓，但鉴于当时房屋买卖的主合同尚未签订，不存在付款义务，亦就不存在预付款的支付。李某所支付的5万元，应当定性为立约定金，且其金额未超过房屋总价41万元的20%。在立约定金交付后，鹿女士曾两次要求李某购买其房屋，并在之后的回函中仍就表示愿意协商协定房屋买卖合同书，可见鹿女士具有签订房屋买卖主合同的诚意。而李某之妻曾表示不愿再购买涉案房屋，其寄出的房屋买卖合同书对双方之前约定的内容进行了更改，可见其并没有真正想按照双方原先约定内容与鹿女士签订正式房屋合同的意愿，在鹿女士回函表明要限期签订合同后，其未选择签订合同，而是直接向法院起诉，因此，房屋买卖主合同最终没有签订，是李某造成的，根据定金罚则，其无权要求鹿女士返还定金。
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