商品房的销售广告一定是要约邀请吗?
播放 98次 发布日期：2018-04-12 来源：未知
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
基本案情：
原告：蔡某
被告：A房地产开发有限责任公司(以下简称A房产公司)
第三人：K银行某支行(以下简称K银行)
2002年，A房产公司对外发布售房广告，承诺其承建的A大厦的房屋取暖方式为集中供热，地辐射采暖。蔡某看到该售房广告后于2003年1月8日与A房产公司签订了商品房买卖合同。1月14日，蔡某与K银行签订房地产抵押合同、个人住房贷款委托扣款协议，并与A房产公司、K银行签订个人住房借款合同。上述合同签订后，蔡某分别于2002年12月31日、2003年1月7日向A房产公司支付房款及相关的规费总计112821元，向银行返还贷款39338.88元。2003年11月10日，A房产公司向蔡某送达入住通知书，接房时，蔡某发现A房产公司未采用集中供热的取暖方式，遂于同年11月15日向A房产公司提出书面退房通知，由此双方发生争执，蔡某向法院起诉。
蔡某起诉后，K银行以蔡某欠贷款未还为由，从A房产公司的保证金专户扣收蔡某的到期贷款本息总计47649.15元。
蔡某诉称：A房产公司2002年7月29日已将其建设的A大厦的取暖方式由集中供热改为分体式自行供热，但直到2003年1月仍宣称A大厦为集中供热。其在得到A大厦系集中供热的保证后，才与A房产公司签订了商品房买卖合同。A房产公司的行为已构成欺诈，故要求撤销双方签订的商品房买卖合同，终止个人住房借款合同及房地产抵押合同，A房产公司退还房款及各项费用152140.26元，并承担购房款的利息15369.53元。
A房产公司辩称：其在与蔡某签订合同时告知该住房打算是集中供热，此后为了更合理的使用，其通知了蔡某供热方式的变更。其按约交付了房屋，所以蔡某的请求无法律依据。因蔡某未向银行履行还款义务，银行从A房产公司的账户划扣了本息，蔡某应予返还，并承担违约责任。
K银行陈述：A房产公司、蔡某提供的手续均是合法的，据此我们三方签订了相关合同，如蔡某要求解除合同，须偿还银行的本息。
经查，2002年7月29日，新疆建筑设计研究院对A房产公司承建的A大厦的部分设计进行了变更，将原设计集中供热改为壁挂炉供热。对此设计变更A房产公司未通知蔡某。
法院查明：
法院审理后认为，A房产公司与蔡某签订的商品房买卖合同虽未对双方争议的集中供热问题予以明确，但A房产公司在对外宣传资料上所作的允诺已明确了蔡某所购房屋为集中供热，地辐射采暖，应认为此宣传材料上的承诺为要约。蔡某基于此宣传资料与A房产公司签订商品房买卖合同，故该宣传资料上有关销售房屋的说明和允诺应视为合同内容。A房产公司在与蔡某签订合同之前即对取暖方式进行了变更，在与蔡某签订合同时并未将该情况告知，事后亦未向蔡某进行说明，故蔡某要求撤销该商品房买卖合同的请求应予以支持。据此，A房产公司应将收取的房款及相关规费总计152159.88元退还蔡某并应承担相应的利息损失。此外，因住房借款合同及房地产抵押合同均系基于商品房买卖合同而产生的从合同，现主合同已无法继续履行，从合同的继续履行亦成为不必故这些从合同也应一并终止。
据此，法院作出如下判决：一、撤销原告蔡某与被告A房产公司签订的商品房买卖合同;二、终止原告蔡某与被告A房产公司、第三人K银行于2003年1月14日签订的K银行个人住房借款合同;三、终止原告蔡某与第三人K银行签订的房地产抵押合同;四、被告A房产公司退还原告蔡某所交的房款及规费152140.26元;五、被告A房产公司偿付原告蔡某利息15369.53元(自2002年12月31日起至2004年12月31日止，按月息4.875%分段计算)。
律师点评：
专业房产律师靳双权认为本案争议的焦点在于：商品房的销售广告和宣传资料应如何进行定性，以及未履行其允诺与说明应承担的法律后果。现依据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规予以分析。
1.商品房的销售广告和宣传资料的定性——是要约邀请?还是要约?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条对商品房的销售广告和宣传资料专门进行了规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在司法实务中，如何认定商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，是解决这类纠纷的关键所在。通常认为应关注以下几点：
(1)房屋及相关设施的范围
对购房人而言，房屋的价值，不仅取决于房屋本身及其配套设施，还取决于房屋所在地的环境及相关设施。具体而言，考察的范围，一是房屋本身，包括房屋的结构、面积、朝向以及作为起居设备的水、电、暖、电话、网线、管道煤气等;二是房屋的物质环境，包括房屋所处的地段、周围绿化、道路(包括连接主干道的道路和小区内道路)、房屋与其他房屋及其他公用设施(比如配电房)的位置关系、有无车库等。
(2)认定说明和允诺“具体确定”的标准
鉴于语言本身的特性，具体与否、确定与否，都只是一个程度问题，并没有个绝对的比较标准，所以在对“具体确定”进行评价的时候，一定要与常识相结合并依据大量的经验来加以适用，这是首要的前提。具体操作上，可以从两个角度进行考察：其一，从正面考察，即如果开发商在销售广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施描述详细，有数据说明或在小区平面图上标示具体、明确并附有详细数据，这样的说明和允诺应视为“具体明确”;其二，从反面考察，即考察其是否属于含糊、不确定的情形，对某一说明和承诺是否存在有不同解释的可能。如果答案是肯定的，这样的说明和承诺就不应认定为具体明确”，不能作为合同的内容此外，对“具体明确”的认定，关系到买卖双方的利益，在具体适用时应根据公平原则，兼顾买卖双方的利益平衡。
(3)谁来证明广告宣传中的说明和允诺对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
2002年4月1日起实施的最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。据此，买受人如果主张商品房销售广告和宣传资料为要约的话，其应承担销售广告和宣传资料中的说明允诺“明确具体”和该说明允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有“重大影响”的举证责任。而事实上，买受人在决定订立商品房买卖合同时是否受到该“说明和允诺”的重大影响本身是一个内心活动，很难有确凿的事实予以证明，且房屋价格的确定基于很多因素，要证明某一说明和允诺对房屋价格的确定是否有重大影响，非专业人士不能胜任。因此，买受人要证明某一说明和允诺对房屋价格的确定有重大影响非常困难。但是，出卖人的商品房销售广告和宣传资料对商品房的销售有影响是毋庸置疑的。所以在实践中，可以援引最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条第1款第(1)项，即“众所周知的事实当事人无需举证证明”来解决买受人对重大影响的举证责任问题。
2.商品房的销售广告和宣传资料构成要约，出卖方未兑现其说明与允诺的法律后果。
当商品房销售广告和宣传资料被认定为要约，履行该承诺就成为出卖人的主要债务内容之一。买受人订立房屋买卖合同的直接目的，就是要取得符合其理想目标的房屋，其合同目的的实现有赖于出卖人履行各主要债务。如果出卖人不能兑现其在销售广告和宣传资料中表明的承诺，买受人的合同目的就不能实现，根据《合同法》第94条第4款的规定，房屋买受人拥有合同的解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。房屋的供暖方式，是购房人选择房屋时的一大考虑。本案中，A公司与蔡某签订的商品买卖合同虽未对双方争议的集中供热问题予以明确，但A公司的对外宣传资料对此有明确说明，而蔡某正是基于此宣传资料与A房产公司签订了商品房买卖合同，可见，该宣传资料上的承诺为要约，是双方商品房买卖合同的内容之一。A公司未将取暖方式变更的情况告知蔡某，蔡某在不知实情的情况下与其签订合同，现该项允诺无法兑现，以致蔡某签订合同的目的不能实现因此，蔡某有权要求解除该合同，有权向法院申请解除该合同。
该商品房买卖合同被解除后，终止合同履行;已经履行的合同内容，根据履行情况，当事人有权要求返还购房款，要求赔偿损失。蔡某与A房产公司、K银行所签订的个人住房借款合同及房地产抵押合同均系基于商品房买卖合同而产生的从合同。主合同无效后，从合同的继续履行亦成为不必要，故这些从合同也应一并终止。
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