未依法登记领取权属证书的房地产能否转让?
播放 80次 发布日期：2018-04-12 来源：未知
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
基本案情：
原告：XX居委会
被告：郑某
位于甲县县城XX路91号的一栋三层楼房，原是甲县人民政府的房屋。后县人民政府决定，无偿划拨给XX居委会作办公用楼。2006年11月，XX居委会经讨论决定出售该楼。郑某得知消息后即与该居委会协商买楼事宜并达成口头协议，郑某同意用人民币5万元作购买居委会办公楼的订金。交付订金后，郑某家人便于2006年12月28日搬进该楼居住。
因甲县A镇人民政府不同意出售该楼房，且该楼房尚未办理土地使用证及房屋产权证明，居委会于2007年3月8日将5万元现金退还郑某，并付利息200元。2007年4月24日，居委会取得了讼争楼房的土地使用证，地类(用途)属机关团体用地，使用权类型属划拨，使用权面积为80平方米。后居委会多次催促郑某般出该房屋，郑某拒不搬出。居委会即将郑某告上法庭，要求郑某搬出该房屋，将房屋退还居委会。
郑某辩称：其与居委会之间的房屋买卖协议已经成立并生效，而且部分得到了实际履行。居委会单方毁约的行为不应给予支持，郑某有理由继续占有和使用该房。
法院查明：
法院审理后认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。居委会与郑某讼争之房屋是县人民政府无偿将土地使用权划拨给XX居委会使用，居委会将房屋转让时，并未依法登记领取土地使用权和房屋所有权证书，也未签订书面转让合同，更未报有批准权的人民政府审批，依照相关法律的规定，讼争的楼房并不具备转让条件，XX居委会转让该房产是无效的民事行为。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。故居委会与郑某订立的口头房屋买卖协议无效。因房屋买卖协议无效，居委会已将被告交纳的订金5万元退交被告并支付利息200元，郑某应搬出讼争之房。
据此，法院判决郑某在30日内将已占有的房屋退还原告XX居委会。
律师点评：
专业房产律师靳双权认为本案争议的焦点是：转让未依法登记领取权属证书的房地产的行为，是否有效?现根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》等相关规定，具体分析划拨土地上房地产转让的条件与程序。
1.划拨建设用地上房地产转让的条件
根据《城市房地产转让管理规定》第11条~第13条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。但有下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理：(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《城市房地产管理法》第24条规定的项目的;(2)私有住宅转让后仍用于居住的;(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的;(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。依照规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
2.划拨建设用地上房地产转让的程序
根据《房地产转让管理规定》第7条和《城市房地产管理法》第40条的有关规定，划拨建设用地上的房地产转让应经历以下步骤
(1)申请。以划拨方式取得土地使用权者，要转让房地产，必须持国有土地使用证以及地上建筑物或其他附着物的产权证明等有关文件，向土地所在地的县级人民政府土地管理部门提出申请。
(2)审批。根据《城市房地产管理法》第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
(3)签订土地使用权出让合同和房地产转让合同。土地使用权出让登记手续办理完毕后，房地产所有人可以与受让人签订转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
(4)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
5)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。
(6)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
7)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。
(8)办理登记转让手续。土地使用权出让登记手续办理后15日内，转让合同的双方当事人应到所在地市、县人民政府房地产管理部门办理登记转让手续。需要办理房产转让登记手续的，要到房产管理部门办理权属变更登记手续。
3.关于本案的处理意见
本案中，居委会转让房屋时，尚未办理土地使用证和房屋产权证明，而《城市房地产管理法》第37条明确规定了，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。同时，该转让行为既没有按上述规定报有批准权的人民政府批准，亦没有签订书面转让合同，这些做法都与《房地产管理法》的规定相悖。根据《民法通则》的规定，该转让行为因违反法律强制性规范的而从行为开始时就没有法律效力。居委会与郑某之间的转让行为无效，当事人因该行为取得的财产应该返还给受损失方。故郑某应搬出讼争房屋。
上一篇：是定金还是房屋预付款?
下一篇：房地产中介服务机构对未尽审查义务造成的买房人经济损失是否承担赔偿责任?