签订了房屋买卖合同，并支付了部分房款就能取得房屋所有权吗
播放 148次 发布日期：2018-04-11 来源：未知
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
基本案情：
原告：陈先生
被告：张先生夫妇
原告诉称：张先生夫妇是某村村民，2001年张先生夫妇原有的农村宅基地房屋因动迁而取得安置的产权房订房单。同年，张先生的女儿代表张先生，将一套安置房屋的配额转让给我，并订立一份协议书，其中约定房价27.9万余元，如果一方违约，由违约方付50%的违约金等。事后，张先生收取了我的29.5万元，用于支付房价款等费用。2004年6月，张先生从房产公司拿到了这套安置房后，却与杨先生签订了房地产买卖合同，将该房屋及车库以48万元价格售与杨先生，并办理了该房过户手续，杨先生取得了房产证。张先生先是将安置房配额以29.5万元转让给我，拿到房屋后又以48万元出售给杨先生并办理了过户手续，从而引发了三方纠纷。期间，我强行入住该房后，曾以张先生拒交该房为由诉到法院，杨先生作为第三人参加诉讼。2006年8月，杨先生以我强占其合法取得的房屋为由，起诉要求我搬离善意取得人杨先生的房屋。
2007年2月，法院判决支持杨先生的诉讼请求，要求我搬离该房屋。我遂再诉讼请求张先生夫妇返还已付购房款29.5万元;支付违约金13.9万余元;支付购房差价损失29.1万余元等。
被告诉称：张先生夫妇则认为，造成双方买买不成是因陈先生不愿支付超过约定面积的房款所致，是陈先生违约在先，自己是在发函给陈先生后才将房屋卖给别人的，陈先生主张的经济损失是陈先生自己造成的，故自己只同意返还购房款，违约金也过高，要求法院予以调整，对其余诉讼请求要求驳回。
法院查明：
法院审理后认为，杨先生受让张先生的房屋所有权是善意、无同谋、有偿取得，签订的房屋买卖合同合法有效，并且办理了房屋过户登记手续，因此杨先生已实际取得房屋的所有权，法院判决陈先生搬离。张先生和陈先生签订的房屋转让协议合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则并按照约定全面履行自己的义务。张先生在具备了履行交房义务的条件下，未能按约将房交付陈先生。且张先生在未解除与陈先生签订的买卖协议前提下，却将该房屋高出双方约定价格18万元转让给案外人，直接导致陈先生无法获得此房屋，张先生的行为显属故意毁约，已构成根本性违约，对此应承担相应的民事责任。
据此，法院依法对此案作出判决：张先生夫妇返还陈先生购房款29.5万元，支付陈先生违约金13.9万元，赔偿陈先生经济损失28万元;共计应付陈先生71.4万元。
律师点评：
本案纠纷的发生，源于张先生夫妇先将购房配额买与陈先生，事后又与第三方签定买卖合同并办理了过户登记，从而发生利益冲突。“一房二卖”，最终谁能获得该房屋呢?现依据《物权法》、《合同法》及相关法律、行政法规的规定予以分析。
1.房屋买卖合同的效力，不受是否办理过户登记的约束
根据我国《民法通则》、《合同法》的规定，只要是具有独立民事行为能力的民事主体，根据其真实意思表示订立合同，不违反法律的强制性规定和公序良俗，合同即是有效的。一份有效合同，除非附延缓条件或附始期，通常自合同成立时生效，即发生法律拘束力。
我国《合同法》第44条第2款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条进一步明确规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”我国物权法律制度承认物权行为和债权行为的独立性。物权行为影响物权变动，不影响债权行为的效力。因此，房屋买卖过户登记是典型的物权行为，未进行房屋过户登记，不发生物权变动的效力，即买受人不能取得房屋所有权。但当事人没有办理过户登记，不影响其房屋买卖合同的效力状态。
房屋过户登记是典型的物权行为。物权行为是指直接引起物权取得、变更或消灭的民事法律行为，而债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的民事法律行为。订立合同的行为由于引起了合同之债法律关系的发生，因此是典型的债权行为，即使订立的是以转移所有权为目的的买卖合同，订立合同行为本身由于不能直接导致所有权的转移，因此不属于物权行为。物权行为通常为债的履行行为，如动产的交付和不动产的过户登记行为，将直接引起物权转移的法律事实。因此就房屋买卖来说，过户登记是物权中公示与公信的体现，只能是对于物权行为而非债权行为的要求。未办理过户登记，也就不会对合同之债的效力有任何影响，但它将直接影响所有权的转移。未办理过户登记的房屋的所有权仍然属于卖方而尚未转移给买方。因此卖方依然对其房屋享有完整的所有权，可以对其行使处分权，仍然可以与其他人签订卖房合同。尽管这一行为有违诚实信用，但也是卖方行使处分权的体现，是房屋所有者的自由。所以依据合同法的规定，房屋所有人与第二个买房人签订的合同也是有效的。就本案而言，张先生和陈先生签订的房屋买卖合同有效，张先生和杨先生签订的房屋买卖合同亦有效。
2.谁取得房屋所有权取决于有效的合同以及履行过户登记手续
一房二卖后，房屋的所有权到底归哪个买方所有呢?根据物权的法律特性，公示原则要求物权发生变动要公示，民法上关于物权的变动，以“登记”为不动产物权的公示方法，以“交付”为动产物权的公示方法。根据我国《物权法》、《合同法》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规的规定，欲通过买卖变更房屋所有权的，必须办理所有权转移、变更的登记手续。这里的登记就是房屋所有权发生变动时的公示性质的登记。这就是说，房屋作为不动产，在买卖场合下，其所有权转移惟变更产权过户登记手续是前瞻。可见，房主将房屋一房二卖之后，若两个买卖合同都有效，哪个买受人取得房屋所有权的判断标准就是谁办理了过户登记。
本案中，对于第一个买受人陈先生来说，虽然他和张先生之间签订的房屋买卖合同合法有效，但是由于没有办理过户登记，陈先生并没有取得房屋所有权，而仅仅享有对房屋所有权人的债权。对于第二个买受人杨先生来说，他和张先生之间签订的房屋买卖合同也是合法有效的，并且他们办理了过户登记，所以杨先生当然取得房屋所有权，是受法律保护的。陈先生的受损利益是因合同对方当事人张先生违反诚信的违约行为所致，陈先生与张先生的合同成立有效，但合同标的物房屋的所有权已归属于杨先生，张先生无法实际交付房屋给陈先生，已构成根本性违约。陈先生作为合同债权人有权请求张先生支付违约金和赔偿损害。我们可以清楚地看见，最后法院的判决也支持了陈先生的诉讼请求。
上一篇：借用他人名义买房，产权归谁?
下一篇：什么是房屋所有权?