什么是房屋所有权?

播放 162次      发布日期：2018-04-11       来源：未知

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　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　基本案情：

　　原告：李某

　　被告：张某

　　原告李某与被告张某是邻居，李某拥有一幢房屋，但因多年旅居国外，一直将其房屋闲置，其房屋钥匙交由其邻居兼好友张某保管，后来张某由于住房紧张，遂未经李某同意就私自搬到李某的房屋居住，几年后李某从海外回来却发现张某住进了自己的房屋，于是要求其搬出，然而张某却执拗不搬，于是双发发生矛盾，李某诉至法院要求张某返还其房屋。

　　法院审理：

　　法院审理认为，李某虽然多年没有居住自己的房屋，但其并没有因此失去房屋的所有权。张某虽然受李某的委托多年保管房屋，但并没有因此而取得房屋的所有权。法院认为本案属于侵权纠纷，张某未经李某的同意就私自搬到李某的房屋并拒绝返还，构成了对李某房屋所有权的侵害。

　　法院判决：

　　张某搬出李某的房屋，将房屋返还与李某。

　　律师点评：

　　房产律师靳双权认为：本案的焦点在于：房屋所有权的归属问题

　　通常人们日常生活中所说的房屋产权，是指狭义的房屋产权，即房屋所有权。房屋所有权，是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益、处分，并可以排除他人违背其意志进行干涉的权利。房屋所有权具有积极权能和消极权能。积极权能包括，占有、使用、收益、处分四项权能。占有权能是对房屋实际管领的权能。房屋占有权能可以由所有人直接行使，也可以由非所有人合法行使。有法定或约定根据的非所有人占有是合法占有，反之为非法占有。使用权能是根据房屋的性能和用途对房屋利用的权能。房屋所有人可以直接使用房屋，也可以由非所有人根据法律规定或者取得所有人同意后合法使用。收益权能是房屋所有人收取房屋所产生的利益的权能。如将房屋出租收取租金或将房屋投资入股分红。收益可以由房屋所有人享有，也可以按约定由合法的非所有人享有。处分权能是房屋所有人在事实上或法律上对房屋进行处置的权能。对房屋的处分在民法理论上可分为，事实上的处分(改建、拆除)和法律上的处分(买卖、赠与、互换)。房屋处分权能通常只属于房屋所有人，非所有人只有在符合法定条件下并在法定范围内才能行使房屋处分权。四项权能中，处分权能是核心权能。消极权能是指，房屋所有权受到侵害时，所有权人行使请求权排除他人侵害的权能。房屋所有权具有突出的排他性和支配性，房屋所有权人在其房屋被其他人非法占有时，有权请求非法占有人返还，或请求法院责令非法占有人返还。

　　我国法律把土地以及房屋、林木等地上定着物作为不动产。根据我国《物权法》第9条的规定，房屋所有权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依我国《宪法》第13条规定，国家保护公民的合法财产的所有权。《宪法》第39条规定，中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，禁止非法侵入公民的住宅。就如前面所述房屋所有权人对其所有的房屋有着占有、使用、收益、处分的权利。所有权是完全物权，房屋所有权人可以自由地支配、处分其房屋。借用现在流行的一句广告词“我的地盘，我做主”，房屋所有权人就是“我的房屋，我做主”。当房屋所有权人不能就自己的房屋做主时，说明其所有权受到了侵害。此时所有权人完全可以基于其对房屋的所有权来对抗他人，排除他人的侵害。还必须注意到，由于现代民法不承认绝对的所有权，所有权人在自由行使所有权时，会受到国家强制性法律规范和社会公序良俗的约束。

　　本案中，李某与张某二人之间既没有发生物权变动的合意，也没有房屋登记这一重要的物权行为，同时不存在符合法律特别规定的情况，所以房屋的所有权依然归李某所有。李某作为房屋所有人，在其所有的房屋上并未设定其他物权，因此李某对其房屋拥有完整的所有权。只要不侵害其他人的合法权益，李某完全有权自己自由支配自己的房屋，当然包括让自己的房屋闲置。房屋的所有权不允许任何人侵犯，西方国家有句谚语“风能进，雨能进，国王不能进”就是房屋所有权神圣不可侵犯的真实写照。张某基于其与李某的保管合同，而合法占有该房屋;但其擅自搬入李某房屋居住，则从合法占有演变为非法占有，构成对李某房屋所有权的使用权能的侵害。可见，张某既未经李某的同意，也没有法律依据私自搬进李某的房屋并不予返还，实际构成了对李某房屋所有权的侵害。李某有权通过司法途径，请求张某返还房屋，以恢复其对房屋支配的圆满状态。

　　本案没有发生李某失去房屋所有权和张某得到房屋所有权的法律事实，尽管张某长时间占有李某的房屋，但没有取得房屋所有权。房屋所有权人李某有权要求张某必须搬出并返还房屋。

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