借用他人名义买房，产权归谁?
播放 165次 发布日期：2018-04-11 来源：未知
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
基本案情
原告：高先生
被告：董先生
2002年，高先生夫妇看中了某市的一套商品房，总价为12万元。由于高先生夫妇均是农村户口，根据我国购房政策，无法办理公积金贷款购房，加之手头购房资金也是一时不足，但是他们想钻钻政策的空子，于是想到以其有城市户口的亲戚的名义购房。他们找到了亲戚董先生夫妇，经过一番协商，双方达成一致意见：由高先生借用董先生的名义与房产商签订商品房预售合同。随后，高先生支付了购房款40000元，余款则按照高先生和董先生的协议，以董先生的名义办理了公积金贷款手续。2003年，高先生又以董先生的名义办理了房地产权证，并缴纳了有关办证费用。之后，高先生夫妇对房屋装修、入住。
银行每月从董先生的公积金账号上扣划贷款，再由高先生将钱款还给董先生。然而，高先生在陆陆续续支付了8000元之后不知何故不再向董先生还款。这样一来，董先生陷入了被动的局面，向银行每月的还款成了他额外的负担。经过多次向高先生索款未果的情况之下，2004年1月董先生向法院起诉，要求高先生一家腾退房屋，但因证据不足没有得到法院支持。于是双方产生了矛盾，随后高先生也向法院提出了要求确认房屋产权归己所有的诉讼请求。
董先生则辩称，房产证上已明确写清自己是产权人，而且房屋已经抵押给银行，自己也已归还了部分房屋贷款，而且还在继续向银行还购房贷款，因此自己才是房屋的所有权人。
法院查明：
高先生虽然是以购房为目的与董先生达成协议，借用董先生之名为其购房。但是，根据《物权法》第16条以及新颁布的《房屋登记办法》第5条第2款规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。《物权法》第17条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现讼争房屋已经登记在董先生名下，因此董先生为该房屋合法的所有权人。虽然原、被告双方实际已就房屋的实际出资人以及何时办理产权过户手续达成了明确的口头合同。但高先生未按照双方的约定完成全部的清偿贷款的义务。由于董先生在银行的贷款尚未得到清偿，双方约定产权过户的条件尚不具备。此外，由于房屋已抵押给银行，因此，根据我国的法律规定对该房屋进行处分，需得到银行的许可，高先生夫妇要求变更所有权人的行为，事先未征得银行的同意，故其诉讼主张，亦不符合法律规定。
据此，法院判决如下：一、驳回高先生要求确认房屋产权归己所有的诉讼请求。二、董先生为该房屋合法的所有权人
律师建议：
专业房产律师靳双权认为：本案争议的焦点在于一方当事人以另一方当事人的名义购买房屋并实际占有和使用，而另一方当事人则实际被登记为房屋产权人，在这种情况下谁是真正的房屋所有权人。现依据我国相关法律法规的规定予以分析。
本案主要涉及的物权的公示公信原则和借款抵押问题。根据物权法理论，物权有公示公信原则的要求，所谓物权公信原则是指物权发生了变动并依法进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果。简言之，就是房屋登记在谁的名下在法律上就认为属于谁所有，但是第三人有证据证明属于其所有的，可以向法院提起确认之诉。我国对不动产实行权属登记制，我国《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋是典型的不动产，《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”我国《物权法》第16条以及新颁布的《房屋登记办法》第5条第2款规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。《物权法》第17条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，尽管实际上出资人购买了房屋，但由于购房合同或产权证上的名字并非自己，那么一旦名义上的购房人否认这种事实，且不配合房产过户，那么实际购房人如果不能拿出充足的证据证明自己是实际购房人，就很可能失去自己实际出资购买的房产。根据《物权法》、《担保法》及其司法解释的规定，设定抵押的房屋进行转让时须经抵押权人同意。
本案中，原、被告双方虽然事实上已经就房屋的实际出资人以及何时办理产权过户手续达成了明确的口头协议。但高先生未按照双方的约定完全履行自己的清偿贷款的义务。又由于董先生在银行的贷款尚未得到清偿，双方约定产权过户的条件尚未成就。此外涉讼房屋已抵押给银行，因此，根据我国《担保法》及相关法律的规定，对该房屋进行处分，需得到银行的许可，高先生夫妇要求变更所有权人的行为，事先也未征得银行的同意，因此他的诉讼主张，不符合法律规定，法院不予支持。
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