无权代理签订房屋买卖合同中约定的负担行为有效
播放 206次 发布日期：2018-04-09 来源：未知
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
基本案情：
厦门市334号10×室房产(以下简称讼争房产)原登记于王博、徐石林名下。徐先系王博、徐石林之女，2008年5月14日，厦门市思明区人民法院作出(2008)思民特字第X号民事判决，宣告王博为限制民事行为能力人并指定徐先为王博的监护人。2008年10月24日，徐石林、王博在厦门市公证处办理公证委托手续，就登记于二人名下的讼争房产委托给徐先。授权委托范围包括代为出售、管理房产，以及以房产为抵押担保物申请贷款等事项。委托期限自委托之日起至2028年12月31日止。此后徐石林于2013年6月2日死亡。
2014年11月28日，徐先以房屋的出售方王博、徐石林代理人的名义与作为买方的李金莲、作为中介方的XX房产签订一份编号为XXXXX的《房产买卖协议》。该协议约定：1.王博、徐石林将建筑面积为79.39平方米的讼争房产以1418000元出售给李金莲，合同签订之日，李金莲以转账形式直接支付500元定金给卖方。2.房款的付款方式为：2014年12月9前支付首期款(含定金)618000元，剩余800000元房款通过向银行申请贷款的方式向卖方支付。3.买卖双方保证于2014年12月15日前按土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》示范文本格式签订合同，并前往土房局办理交易登记手续，否则视为违约，每违约一日，由违约
方向守约方支付上述房款的0.05%作为违约金。因一方原因导致无法办理交易登记手续达10日的，另一方有权要求解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任4.房屋出卖方应保证房产产权清楚，无任何债权债务纠纷并具备充分的出售条件，如果存在其他共有人则共有人均已同意出售。5.双方签订协议后，均不得中途悔约。任何一方未经对方同意要求解除本协议，或者任何一方出现违约行为导致另方无法履行协议，违约方应向守约方支付双倍定金的违约金;守约方亦可选择适用定金罚则要求违约方承担违约责任。同时，协议对房屋的交付使用、过户手续税费承担以及其他相关事项作出了约定。
协议签订后，李金莲依约向徐先支付了50000元定金并由徐先出具了定金收条。2014年12月8日，李金莲、徐先及厦门XX房地产代理有限公司(以下简称XX房产)的工作人员至房产管理部门办理讼争房产的交易过户手续。因李金莲已经得知徐石林去世，双方无法就办理相应的继承过户手续等事宜达成一致意见导致讼争房产无法完成过户，李金莲亦未向徐先支付房屋首付款。2014年12月11日，徐先以王博、徐石林代理人的身份与案外人林输签订了一份《存量房买卖合同》，将讼争房屋出售给案外人林输。
案件庭审过程中，徐先确认：其弟弟徐航远亦系本案讼争房屋的继承人2014年12月10日徐先通过手机短信通知李金莲一方的中介因双方存在分歧而解除合同，并要求李金莲提供账户以便退还定金。同时徐先确认讼争房屋现已登记至案外人林输名下。
案件焦点：
被告徐先在未取得房产全部权利人同意的情况下出卖房产，原告李金莲是否有权要求权利人追认并拒绝进一步支付购房款;被告徐先的无权代理行为是否应按照房屋买卖合同的约定承担相应的违约责任。
律师点评：
专业房地产律师靳双权认为：因徐先之父徐石林已经于本案讼争房产买卖协议签订前去世，本案讼争房产的所有权在徐石林去世后应归属于王博和徐石林的合法继承人，徐石林与徐先之间的委托关系也相应终止。徐先以王博、徐石林代理人的名义与李金莲签订房产买卖协议的行为属于无权代理行为，对讼争房产不享有完全的处分权利。徐先与李金莲签订的房产买卖协议中明确约定房屋出卖方应保证房产产权清楚具备充分的出售条件，李金莲得知徐先的无权处分行为后有权要求讼争房屋的相关权利人对徐先的房产买卖行为予以追认，因此李金莲未按照协议约定的期限支付首期款并不存在违约行为。徐先在未取得房产相关权利人追认的情况下，通过手机短信通知李金莲的中介解除房产买卖协议并出卖给案外人林输。在对方没有同意的情况下单方解除合同并以自己的行为表示不愿意再履行合同，其行为已经违反了与李金莲之间的合同约定，应当承担相应的违约责任。因徐先存在违约行为且合同双方均同意解除本案讼争房产买卖协议，对于李金莲解除房产买卖协议的主张本院予以支持。徐先作为无权代理人存在违约行为，应该对李金莲承担违约责任，故李金莲要求徐先根据合同双倍返还定金的诉求，具有充分的理由，本院予以支持。但李金莲要求徐先支付定金50000元部分的资金占用利息，没有相应的法律依据，本院不予支持。因本案讼争的房产买卖协议发生于李金莲与徐先之间，XX房产仅仅作为合同居间方的身份，并非本案讼争房产买卖协议的当事人，根据合同的相对性，李金莲要求XX房产对徐先双倍返还定金的义务承担连带支付责任没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第百三十条、第四百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告李金莲与被告徐先于2014年11月28日签订(被告厦门XX房地产代理有限公司作为居间方)的编号为XXXXX的《房产买卖协议》
二、被告徐先应于本判决生效之日起十日内，向原告李金莲双倍返还定金共计10000元。
三、驳回原告李金莲的其他诉讼请求。
律师建议：
本案中，讼争买卖的房产原系被告徐先父母的夫妻共同财产。虽然在徐先夫妻去世前其父母曾委托其出卖房产，但在其父亲去世后，徐先与其父亲的委托关系也相应终止，讼争房产的所有权也已归属于其父母的合法继承人。徐先再以父母代理人的名义与原告李金莲签订房产买卖协议的行为属于无权代理行为，其对讼争房产也不享有完全的处分权利。事后徐先并未取得房产相关权利人追认，其行为也属于虽讼争房产无权处分行为。无权处分的房屋买卖合同中涉及对物权处分的行为无效，但涉及当事人之间违约责任的负担行为有效。被告徐先与原告李金莲签订的房产买卖协议中明确约定房屋出卖方应保证房产产权清楚具备充分的出售条件，原告李金莲得知被告徐先的无权处分行为后有权要求讼争房产的相关权利人对徐先的房产买卖行为予以追认，虽然李金莲未按照协议约定的期限支付首期款但并不存在违约行为。而被告徐先未取得房产相关权利人的追认，且讼争房产已经登记至案外人名下，导致合同无法履行而解除，应当根据合同约定承担相应的违约责任，向原告李金莲双倍返还定金。在社会生活中，因为无权代理导致房屋买卖最终无法实现的情况经常出现，此种情况出现时，不能简单认定无权处分签订的合同无效。对于无权处分物权部分的约定，应当依法认定无效，而对于合同双方当事人约定相关合同无法履行时的违约责任，系双方的真实意思表示，为了促使各方积极履行合同义务，应当依法认定有效，以保护交易的安全性及合同当事人的合法权益。
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