以房抵债的法律效力
播放 114次 发布日期：2018-04-09 来源：未知
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
基本案情：
因XX村改造，2009年12月6日，李先涌、楼红、楼素珍与云南XX房地产开发有限公司、昆明AA建筑有限公司签署《盘龙区XX村改造项目村民自建房拆迁补偿协议》，协议约定李先涌、楼素珍、楼红除获得部分货币补偿外，同时以产权调换方式选择回迁安置房400平方米。2011年11月21日，李先涌与云南XX房地产开发有限公司签署了《下XX村改造KKKK回迁安置房选房确认书》，选择了02幢08层2-80×号B1户型，03幢19层3-190x号B1户型，05幢20层5-200×号E1户型，05幢25层5-250×号E1户型，05幢34层5-340×号E户型，共计5套房为确定的回迁安置商品房，面积约415.11平方米。2012年8月8日，姜子牙与李先涌、楼素珍、楼红、窦淋签订《回迁房买卖合同》，李先涌、楼素珍、楼红、窦淋将上述已经选定但尚未实际建成且未取得所有权的房屋以人民币120万元的价格卖给姜子牙，合同约定交房约在2013年10月30日;姜子牙所支付的购房款分为三次付清，第一次支付100万元，交房时付款10万元，办理完过户手续后姜子牙付清尾款;合同还约定了其他相关事宜。合同签订148|中国法院2017年度案例·房屋买要合同纠当日，楼红代楼素珍收取购房款100万元，并向姜子牙出具了收条。2013年，上述房屋已建成，但四被告未与姜子牙办理交房手续。李先涌、楼素珍于2012年8月8日向姜子牙借款100万元并出具了《借条》，姜子牙于当天通过银行转账向楼红的账户转账94万元。后李先涌、楼素珍、楼红、窦淋又与姜子牙于当日签订了《回迁房屋买卖协议》，但姜子牙未按协议约定另行向李先涌、楼素珍、楼红、窦淋支付购房款。李先涌、楼素珍、楼红均认可窦淋对涉案房屋不享有权利。
案件焦点：
李先涌、楼素珍、楼红、窦淋与姜子牙所签订的《回迁房买卖合同》是否有效
律师点评：
资深房产律师靳双权认为：本案双方当事人存在如下争议：原告与被告之间所签订的《回迁房买卖合同》是否有效。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。在本案中，双方签订的《回迁房买卖合同》中对尚未取得权属证书的房屋进行买卖，违反了法律的禁止性规定，故《回迁房买卖合同》无效，故对姜子牙要求李先涌、楼红、楼素珍、窦淋继续履行合同并交付房屋的诉讼请求不予支持。
云南省昆明市盘龙区人民法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项，《中华人民共和国合同法》第五十二条，作出如下判决：
一、确认原告姜子牙与被告李先涌、楼素珍、楼红、窦淋于2012年8月8日签订的《回迁房买卖合同》无效;
二、驳回原告姜子牙的诉讼请求。
姜子牙持原审起诉意见提起上诉。专业房产律师靳双权认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”根据本案查明的事实，李先涌、楼素珍、楼红对向姜子牙借款的事实并不持异议，《借条》及《回迁房屋买卖协议》均系同天先后形成，双方对于《回迁房屋买卖协议》所涉款项和《借条》所涉款项属同一笔款项亦无异议，姜子牙也认可其并未按照《回迁房屋买卖协议》的约定向李先涌、楼素珍、楼红另行支付购房款，即姜子牙并无购买涉案房屋的真实意思表示，双方所签《回迁房屋买卖协议》也无法得到实际履行。据此可以看出，双方并无买卖房屋的真实意思表示，而是具有将涉案房屋用于担保偿还借款的意思表示，双方的行为违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“禁止流押的规定，应属无效，故对姜子牙主张李先涌、楼素珍、楼红、窦淋履行《回迁房屋买卖协议》并交付涉案房屋的请求不予支持，上诉人可就其债权的实现另行主张权利。昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
律师建议：
近年来，由于社会经济的高速发展，银行信贷要求提高及贷款政策不稳定，导致民间借贷、民间融资等案件大幅度上升，企业与个人、企业与企业之间的借贷行为层出不穷，借贷金额也较过去大幅提高，借贷行为中往往还掺杂混同其他法律关系，“以物抵债”正是在此背景下应运而生。
由于我国采取的是物权法定主义原则，即物权应以法定设立为准。《物权法》规定了抵押权应以登记为成立要件，在对不动产进行抵押登记后，抵押权人方能对抵押物实现抵押权，并且实现抵押权也应以拍卖、变卖抵押物的形式对所得价款进行受偿。“以物抵债”，顾名思义，是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。根据上述定义推断，“以房抵债”则是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。在实际操作中，以房抵债的约定形式多种多样，当事人为了规避法律强制性规定，往往采取些间接甚至欺骗、隐瞒的手段，以达到房屋买卖并转移过户的目的，即变相以房屋买卖的形式实现债权。因债务人在借款时多数处于被动地位，往往容易作出不利于自己的承诺，故《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”由于当事人往往并不直接约定债务人不履行到期债务，其名下的房产即归债权人所有，而是通过签订商品房买卖合同等间接手段达到相同效果，对于此类“以房抵债”行为是否违反法律的强制性规定还存在争议，《物权法》第一百八十六条仅仅是针对抵押的情形作出规定，但并未详细规定若以其他方式实现“流质契约”该如何处理。结合本案，虽然姜子牙与李先涌等人签订了《回迁房屋买卖协议》，约定了房屋价款、交付时间等内容，但姜子牙并未向李先涌等人支付购房价款，《回迁房屋买卖协议》与《借条》均系同一天产生，并且涉案房屋的售价也远远低于同地段同类型房屋的市场价格，售房价款也与借款金额较为接近，从上述事实可以认定双方系用涉案房屋作为借款的担保，即李先涌等人在不能履行债务的情形下，其应将涉案房屋交付给姜子牙并办理过户手续，故签订《回迁房屋买卖协议》属于“流押”。因房屋价值具有不固定性，如果房屋的实际售价高于债权的金额，债权人就会获得高于债权的预期利益，此种行为与高利贷无异，也不利于商品房交易的稳定，故应确认无效。对于该类型案件，因原告持有房屋买卖合同及相应收据，且在借款关系中也不会直接要求被告出具借条，故其为实现债权，一般以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，要求被告履行房屋买卖合同，被告虽抗辩主张属以房抵债，但一般较难举证证实借贷关系，原告也不会主动出示借款关系的证据，被告承担败诉的风险较大。因此，在审理该类型案件时，法官应详细审查房屋买卖合同的签订、所约定的房屋买卖价格是否合理、价款如何支付、同履行是否符合交易习惯等内容，确认双方当事人的真实意思表示后方能定结论。
此外，《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》于2015年9月1日起正式实施，该解释第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷的法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。该规定为审理此类型案件提供了法律依据。因在本案一、二审审理过程中，该司法解释尚未出台，且在二审中，承办法官向原告释明应以民间借贷纠纷起诉主张权利，但原告仍坚持其诉讼请求，在未有相应法律规定的情况下，通过实体判决驳回原告诉讼请求并无不当。
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