涉公证委托房屋买卖中可撤销买卖合同与无效买卖合同的认定
播放 151次 发布日期：2018-04-09 来源：未知
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
基本案情：
原告诸葛诉称，上海市XXXX5号20×室房屋(以下简称系争房屋)原为公有住房，诸葛于2002年1月购买产权并登记为房地产权人。系争房屋一直由诸葛及父亲诸有名居住。2003年12月，冯燕丽持系争房屋的房地产权证与买卖合同向诸有名主张排除妨碍，要求诸有名搬离系争房屋，后冯燕丽撤回起诉，诸葛才获知冯燕丽以45万元购买了系争房屋。近期，诸葛发现系争房屋又被冯燕丽出售给了张名扬。诸葛认为，冯燕丽购买系争房屋的价格明显偏低，显失公平，而张名扬也不是善意购买人，故起诉要求撤销诸先与冯燕丽就系争房屋签订的买卖合同，确认冯燕丽与张名扬之间的买卖合同无效，系争房屋恢复登记至诸先名下。
被告冯燕丽辩称，冯燕丽购买系争房屋的价格确实低于市场价，但没有达到显失公平的程度，诸葛与冯燕丽之间的买卖合同及冯燕丽与张名扬之间的买卖合同均合法有效，不同意诸葛的诉讼请求。
被告张名扬辩称，张名扬与冯燕丽之间为真实的买卖关系，不同意诸先的诉讼请求。
经审理查明，诸葛原为系争房屋的房地产权利人。2012年8月11日，诸先具委托书，内容为，委托人诸葛，受托人施萘，委托人是系争房屋的房地产登记权利人，全权委托施萘为代理人，全权办理如下事项：一、代为办理上述房地产为本人或第三人借款抵押相关的一切手续，签订借款抵押合同(含办理银行放货的储蓄卡、补办还贷卡修改密码)，以及相关公证事宜。代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款。二、代为接待上门看房、签订上述房地产的买卖合同，代为办理房地产买卖合同公证，代为办理买卖过程中支付的相关税费及其他相关手续、并协助办理买受方办理按揭贷款手续。三、代为办理上述房地产抵押登记手续并领取相关文件，及房地产权证和密码领取、更改、补办以及上述房地产的过户登记手续，并办理注销抵押登记手续、领取他项权利证书。四、代为办理维修基金的交割、物业进出户手续。五、代为办理水、电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续。六、代为办理向保险公司办理退保事宜及领取退保费。七、代为办理上述房地产的看管、出租等相关手续及搬迁房内物品。八、代为调阅上述房地产的原始资料。九、代为签订租赁合同，代为办理租赁登记手续。十、代收房款。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均予以认可。委托期限：自2012年10月11日至2013年4月10日止，本委托书无转委托权。2012年8月14日，上海市XX公证处对上述委托书进行公证。诸葛表示，该公证授权委托书确为本人所签，但当时公证处要求诸葛提供单身证明，此后诸葛并未提供单身证明，不知道公证书是如何办理的。
2012年10月11日，施萘作为代理人代诸葛(卖售人、甲方)与冯燕丽(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积46.5平方米，房地产转让价款45万元。第四条约定，“甲乙双方同意，甲方于××××年××月××日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的×日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后××××××为房屋转移占有的标志”。第六亲约定，甲乙双方确认，在2012年11月11日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
2012年10月26日，施萘出具收据，表明收到冯燕丽购买系争房屋的定金5万元。2012年10月27日，冯燕丽向施萘银行账户转账支付两笔15万元共计30万元。2012年10月28日，冯燕丽向施萘银行账户转账支付10万元。冯燕丽于2012年11月14日经核准登记为系争房屋的房地产权利人。
系争房屋目前仍由诸葛、诸有名实际居住。
另查明，2014年4月9日，冯燕丽出具委托书，内容为，委托人冯燕丽，受托人程金莲，委托人因故无法亲自办理出售系争房屋的相关事宜，特委托受托人程金莲作为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的第一至第十一事项，委托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自2014年4月9日起至2014年7月8日止。附录：一、代为签订定金协议。二、代为签订房地产买卖合同。三、代为办理买卖合同公证、领取公证书。四、代为办理房地产转移登记。五、代为办理还贷、退保手续，代为办理转按揭相关手续(包括签署有关合同、文件并办理公证，领取他证及其他注销资料)。六、代为办理变更或注销房地产抵押登记。七、协助房地产买受方办理查询原有住房情况手续代为申报、支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费，代为签署与税收有关的承诺文件(包括有关自住五年以上唯一生活用房的承诺)。九、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜(包括向登记机关调取购房的相关资料)。十、代为办理上述房屋水、电、煤、有线电视及物业过户手续。十一、协助房地产买受方办理银行贷款手续。十二、代为交房。十三、代为收取房价款。2014年4月9日，上海市AA公证处对上述委托书进行公证。
2014年4月25日，程金莲作为代理人代冯燕丽(卖售人、甲方)与张名扬(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，内容为，甲乙双方通过KKKK地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款50万元。第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2014年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。附件三付款协议约定，乙方于2014年4月24日前支付21万元，于2014年6月30日前支付29万元。
2014年4月25日，程金莲代冯燕丽与张名扬签订《买卖合同补充协议》，约定，甲乙双方已于2014年4月25日签署了关于系争房屋的房地产买卖合同，鉴于该房屋由原权利人的亲属实际居住，致使甲方无法向乙方履行交付房屋、迁出户口以及结算并过户水、电、煤、有线电视及物业等费用的实际情况，乙方对此知晓并明确。现甲乙双方一致确认对该合同中条款作以下变更及明确补充。1.总价款。考虑到该房屋因甲方无法实际交付、户口等因素，甲方实际出售该房屋的价格为36万元净到手;该合同所约定价格系考虑到相关税务部门对该房屋的核价因素，不作为甲乙双方的付款依据。2.付款方式，因甲方要求乙方资金一次性到位，但乙方亦需要贷款筹集资金，故双方约定的付款方式如下：2.1乙方应于本协议约定的过户时间之间或当日将36万元支付至上海市房地产交易资金管理有限公司监管，待该房屋过户后，由上海市房地产交易资金管理有限公司按照约定支付予甲方;甲方配合办理房款监管手续。2.2贷款：乙方应在本协议约定的过户时间之前办妥贷款申请手续;在过户及甲方收到乙方的贷款后，由甲方在2个工作日内无息直接归还至乙方指定的第三方;贷款数额不超过30万元;超出上述贷款数额的，甲方有权不予配合办理贷款……
张名扬于2014年6月20日经登记为系争房屋的房地产权利人。
又查明，2013年10月，冯燕丽至法院起诉诸有名，要求诸有名搬离系争房屋。在该案审理过程中，法院通知诸葛作为第三人参加诉讼。诸葛表示，诸葛与施萘实为借贷关系，诸葛向施萘借款23万元，但借条写了40万元，之后因诸葛无力还款，施萘将房屋出售。诸葛于2012年9月20日进入戒毒所强制戒毒，不清楚施萘与冯燕丽之间的买卖关系，也没有收到过房款。冯燕丽表示，不清楚施萘与诸葛的关系，冯燕丽是通过中介公司获知系争房屋的房源信息，虽没有上门看过系争房屋，但看过类似的房子。由于系争房屋便宜，冯燕丽想快速拿下房子，所以细节没有讨论，房地产买卖合同上就没有约定交房日期，附件三的付款内容也是空白。法院向JJJ物业顾问有限公司进行询价，系争房屋于2012年10月成交总价为65万元左右。冯燕丽表示房价没有65万元，诸葛与诸有名表示房价不止65万元。冯燕丽于2014年4月11日对该案撤回起诉。
再查明，经诸葛申请，法院通过上海市高级人民法院委托上海YY房地产估价有限公司对系争房屋于2012年10月11日的市场价值进行估价，估价结果为67万元。诸葛对估价结果没有异议，冯燕丽及张名扬对估价结果不予认可。
审理中，张名扬表示，2014年5月，朋友杨素告诉张名扬有个房子蛮便宜的，价格是50万元。张名扬上网查了下，这样的房子大概是80万元。一开始说可以贷款，后来又说要一次性付款。杨素说房子里面有人住，但不是直住，等房子卖掉之后过段时间他们就搬走了。由于张名扬比较忙，加上是朋友介绍的，张名扬觉得这是通过正常途径购房。且张名扬成为产权人之后，实际居住人总会走的。张名扬没有上门看过房，也没有签订过居间协议，认为房子便宜才买的。张名扬从未见过冯燕丽，一直是与程金莲接触，也不清楚程金莲与杨素是什么关系。房价一开始说是50万元，补充协议约定的36万元指的是房款，加上中介费、税费、好处费等是50万元。签订买卖合同前，张名扬向杨素支付了定金3万元之后将房款36万元支付到了监管账户，张名扬还支付了税费7万多元，剩余些房款准备交付之后再支付给杨素作为好处费和中介费。如果法院认定要撤销或确认买卖合同无效，要求退还房款36万元、定金3万元、税费7万多元及利息损失。
冯燕丽表示，由于系争房屋内有户口且由诸有名居住，考虑到执行的问题，估计很难拿到房子，故以低价的方式将房屋出售。房屋出售是全权委托程金莲办理的，房屋的实际交易价格是36万元，现已收到36万元。冯燕丽不认识杨素，与其也没有任何关系。如果法院认定要撤销或确认买卖合同无效，要求诸葛返还房款45万元、房屋契税6万元及自2012年10月11日起的同期银行贷款利率。
案件焦点：
诸葛与冯燕丽间房屋买卖合同的效力及冯燕丽与张名扬间房屋买卖合同的效力的认定。
律师点评：
专业房地产律师靳双权认为，根据合同法的相关规定，在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。施萘代诸葛与冯燕丽签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房价为45万元，根据房地产估价报告，订立合同时系争房屋的市场价为67万元，由此可见，冯燕丽购得系争房屋的价格明显偏低，买卖合同显失公平。诸葛以显失公平为由要求撤销诸葛与冯燕丽间的买卖合同，合法有据，应予准许。至于冯燕丽与张名扬间的买卖合同，冯燕丽及张名扬明知系争房屋内有原产权人及亲属居住仍进行交易，且交易价格仅36万元，明显低于市场价格，冯燕丽及张名扬显属恶意串通、损害了诸葛的利益。诸葛要求确认冯燕丽与张名扬间的买卖合同无效，合法有据，应予准许。合同被确认为无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因诸葛与冯燕丽间的买卖合同被撤销，冯燕丽与张名扬间的买卖合同无效，系争房屋应恢复登记至诸葛名下，诸葛应返还冯燕丽购房款。诸葛委托施萘代为办理房屋出售及收取房款等事宜，故施萘收取的45万元应视为诸葛收取的房款，诸葛应予以返还。至于冯燕丽要求诸葛返还房屋契税6万元及房款利息等主张，鉴于冯燕丽明知房价过低仍购买系争房屋，存在过错，相关损失应由己方自行承担。至于冯燕丽与张名扬间的房款返还等问题，与本案的诉请并不直接相关，可由当事人另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条第一款、第五十八条的规定，判决如下：一、撤销原告诸葛与被告冯燕丽就上海市XXXX5号20×室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》;二、被告冯燕丽与被告张名扬就上述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;三、被告张名扬于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利返还给原告诸葛;四、原告诸葛于本判决生效之日起十日内，向冯燕丽返还购房款45万元。
一审宣判后，张名扬提起上诉。二审审理期间，张名扬以已与诸葛、冯燕丽达成案外和解协议为由，于2015年6月8日申请撤回上诉。上海市第二中级人民法院裁定准许张名扬撤回上诉。该案现已生效。
律师建议：
本案中系争房屋涉及两手买卖，先后产生了诸葛与冯燕丽间的买卖合同，及冯燕丽与张名扬间的买卖合同两个房屋买卖合同关系。法院经审理后，撤销了诸葛与二手房买卖冯燕丽间房屋买卖合同，并确认冯燕丽与张名扬间的买卖合同无效。
虽可撤销合同与无效合同有相同之处，如合同都会因被确认无效或者被撤销后使合同自始不具有效力，但二者的主要区别在于：两者的构成要件不同;可撤销合同在没有被撤销之前仍然有效，而无效合同自始不具有效力;可撤销合同中的撤销权是有时间限制的;可撤销合同中的撤销权人有选择的权利，可以申请撤销合同，也可以让合同继续有效，可以申请变更合同，也可以申请撤销合同，而无效合同系当然无效，当事人无权进行选择。本案中，法官根据两手房屋买卖中不同的交易细节，分别对两份合同的效力进行了判定。
一、可撤销房屋买卖合同的审查与认定
可撤销合同，意指在符合一定情形下，通过有撤销权的当事人行使撤销权，使生效的意思表示归于无效的合同。可撤销合同至少应符合以下两点条件：
(一)可撤销的合同在未被撤销前，是有效的合同
本案中，诸葛委托施萘全权处理系争房屋的公证委托手书真实有效，购房人有理由相信代理人获得了有效的授权，代理人所作出的代理行为有效。虽然冯燕丽在购买系争房屋时存在未上门看房、房地产买卖合同相关条款较为简单等瑕疵，但在无证据证明冯燕丽非善意的情况下，不足以认定冯燕丽与诸葛间的房屋买卖合同无效，故双方间的合同应为有效。
(二)可撤销的合同必须具备合同法规定的构成要件
显失公平的合同，是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险承担显然不合理的合同，都可称为显失公平的合同。显失公平的合同往往是当事人双方权利和义务很不对等，经济利益上严重失衡，违反了公平合理的原则。法律规定显失公平的合同应予撤销，不仅是公平原则的体现，而且切实保障了公平原则的实现;再是从法律上确认显失公平的合同可撤销，对保证交易的公正性和保护消费者的利益，防止一方当事人利用优势或利用对方没有经验而损害对方的利益都有重要的意义。
显失公平制度应当具有以下构成要件：(1)客观要件，即在客观上当事人之间的利益不平衡。(2)主观要件，即一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。因此，在考察是否构成显失公平制度时，就必须把主观要件和客观要件结合起来考虑，以区别显失公平与正常的商业风险的区别。
本案中，诸葛认为，诸葛与冯燕丽间在订立合同时显失公平。施萘代诸葛与冯燕丽签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房价为45万元，根据房地产估价报告，订立合同时系争房屋的市场价为67万元。由此可见，冯燕丽购得系争房屋的价格明显偏低，造成了诸葛与冯燕丽之间利益的不平衡，违反了民法通则中的等价公平原则。需要注意的是，诸葛与冯燕丽间的买卖合同系通过施萘代理的，施萘虽然获得了出售系争房屋的授权，但其并未就以明显低价出售系争房屋获得诸葛的同意，施萘在主观上存在恶意。根据冯燕丽的陈述，其由于房屋便宜，想快速拿下房子，故在没有上门看房、且对房屋买卖诸多细节没有商定的情况下即购买了系争房屋，可见，冯燕丽亦是故意利用了施萘低价、恶意出售他人房屋的情形，以明显偏低的价格购买了系争房屋。由此，冯燕丽低价购房行为不同于一般的市场商业风险，故诸葛以显失公平为由要求撤销合同，当予准许。
二、无效房屋买卖合同的审查与认定
至于冯燕丽与张名扬间的买卖合同，冯燕丽及张名扬明知系争房屋内有原产权人及亲属居住却仍进行交易，且交易价格仅为36万元，更是明显低于了市场价格，冯燕丽与张名扬间的房屋买卖并非正常的市场交易行为。冯燕丽与张名扬间恶意串通，通过房屋买卖，由冯燕丽恶意转移存在瑕疵的房产，由张名扬借此谋取房屋巨大利益空间，损害原始产权人即诸葛的利益。由此，冯燕丽与张名扬间的房屋买卖合同符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，应当认定为无效。
综上，法院据此判决：撤销原告诸葛与被告冯燕丽就上海市XXXX5号20×室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》;二、被告冯燕丽与被告张名扬就上述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;三、被告张名扬于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利返还给原告诸葛;四、原告诸葛于本判决生效之日起十日内，向冯燕丽返还购房款45万元。该判决维护了房地产市场交易的正常秩序，击破了受托人恶意低价售房、购房人购房后恶意转移房产以造成“善意取得”假象的企图，保护了原产权人的合法权益。
上一篇：从“凶宅”买卖案看房屋买卖合同中的信息披露义务
下一篇：为销售商铺打出的广告对合同有何影响