从“凶宅”买卖案看房屋买卖合同中的信息披露义务
播放 198次 发布日期：2018-04-09 来源：未知
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
基本案情：
2009年7月21日，窦某某从系争房屋阳台上跳下，当场死亡。之后，被告以95万元的价格购入系争房屋。2014年12月10日，原告作为买受人(乙方)，被告作为卖售人(甲方)，双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定原告以235万元的价格购买被告拥有的系争房屋，乙方于签约时，支付甲方房款2万元整，于2014年12月15日之前，支付甲方房款20万元整。合同签订后，原告当日支付被告购房款2万元，并支付中介XXXX房屋服务有限公司佣金1万元。同年12月14日，原告又支付购房款20万元。之后，原告得知系争房屋曾发生跳楼死亡事件，通过电话多次就解约一事与被告进行联系，但均未能达成一致意见。
原告认为被告未能尽到完全真实的告知义务，隐瞒合同标的重大瑕疵，导致原告购房结婚的目的落空。故诉至法院，要求判令：1.撤销原、被告之间订立的房屋买卖合同;2.被告返还购房款22万元;3.被告赔偿原告中介费损失1万元;4.被告以23万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率赔偿自2014年12月16日起至实际支付之日止的利息;5.诉讼费由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。本案中原告的撤销事由不成立，合同合法有效，原告应按约履行并支付相应房价款。
案件焦点：
原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》能否撤销?
法院裁判要旨：
房地产专业律师靳双权认为：首先，被告在出售系争房屋前是否知晓该房屋曾发生过跳楼一事?虽系争房屋于2009年7月21日发生了跳楼自杀事件，属客观事实，但若被告出售房屋前并不知晓，即使被告未告知原告，也不存在隐瞒一说，更不存在欺诈。被告以不知晓进行辩称，对此本院认为，从其与原告之间的电话录音来看，其承认曾听说过“跳楼事件”，只是自己并不在意这个事情，与被告的辩称相互矛盾，本院难以采纳被告的该项辩称，应推定被告在出卖房屋前知晓该起跳楼自杀事件。
其次，该起跳楼自杀事件是否属于被告应当披露的信息?当事人在订立合同过程中，应遵循合同法的诚实信用原则，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，否则构成欺诈。按日常生活经验及民间习俗，房屋内若发生自杀等非正常死亡事件，往往会使房屋的价值下降，对于房屋的出售价格将产生实质性影响，从而影响买受人的缔约基础，应属于出卖人需要披露的信息。系争房屋于2009年7月发生跳楼死亡事件，被告在将房屋出售原告时，未予披露，并以正常的市场价格出售给原告，违反了诚实信用原则。
最后，原告是否基于被告未披露该信息作出了错误的意思表示?被告在出售系争房屋时未主动披露房屋内曾发生过非正常死亡事件的信息，致使原告陷于错误，并基于该错误进行了法律行为，即以正常的市场价格向被告购买了系争房屋，并准备作为结婚所用。而原告在通过其他途径得知该信息后，第一时间向被告提出交涉，明确表示不再履约，并就该事多次与被告进行电话沟通，尽管最后双方未能达成一致，但从侧面更能印证原告是基于错误所为的法律行为。
综合上述三点事实与理由，被告负有告知原告系争房屋曾发生过非正常死亡事件的披露义务，但未予及时告知，致使原告陷于错误，在不知情的情况下与其签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，被告的行为构成欺诈。原告据此要求撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，于法有据。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求返还已支付的房款22万元，可予支持。被告未尽到披露义务，系导致合同撤销的过错方，原告据此要求其赔偿中介费1万元及已付款与中介费自2014年12月16日起至实际支付之日止的中国人民银行同期贷款利率利息，也具有法律依据。
律师建议：
出卖人对其明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息负有信息披露义务。在订立合同时，单纯沉默不构成欺诈，但若负有信息披露义务，并因沉默未披露获得利益，则构成欺诈。买受人因欺诈陷入错误而作出的意思表示，系可撤销的民事行为。合同撤销后，因欺诈造成买受人损失的，出卖人应承担民事赔偿责任。
本案价值在于：一、明确房屋买卖合同中应披露信息的判断标准。在签订房屋买卖合同时，关于房屋的各种信息，哪些必须披露，否则就将构成沉默型欺诈，导致合同被撤销，本文予以了归纳明确，即对房屋转让或转让价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息负有信息披露义务。二、从证据证明力角度分析双方当事人证据，推断阐明出卖人在出售房屋时对“凶宅”信息是已知的，有利于查明案件事实，较好地维护了当事人的合法权益。判断欺诈的前提是出卖人已知务必披露的信息而沉默或作出虚假陈述，因此首先必须判断出卖人已知房屋是“凶宅”该项信息。对此该案通过分析关键证据——录音资料、出警记录，阐明推断出卖人在出卖房屋时就对过户至其名下之前发生的房屋内租客非正常死亡事件是已知的。三、该判决书说理详尽清楚，准确抓住案件争议焦点，除了是一篇优秀裁判文书以外，更是一个具有普法价值的典型案例，通过该案有利于促进社会公众在缔结合同时遵循诚信原则，有利于推动社会诚信体系的建立与完备，该案同时具有很好的法律效果与社会效果。
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