住了十几年、物业费水电费都是自己交的房子，就一定是自己的吗？一位大哥起诉两个弟弟，主张母亲是借名登记、房子该归自己，结果一审全部败诉。这个案例告诉我们：法律认定的依据，从来不是谁住着，而是谁能拿出完整证据。

一、案情回顾

许家三兄弟的父母去世后，家里遇拆迁，共分得三套安置房，三兄弟一人住一套。其中一号房屋登记在母亲名下，由大哥许家栋出资装修并居住多年。

母亲去世后，许家栋起诉两个弟弟，主张这套房是当年全家商量好的——借母亲名义购买，钱是自己出的，房子应归自己，要求弟弟们配合办证。两个弟弟一致否认：三套安置房是母亲生前主持分给三个儿子的，每人一套，大哥只是受母亲委托代办手续，根本不存在什么借名。

二、法院怎么判

法院驳回了许家栋的全部诉讼请求，理由非常清晰：

1. 一号房屋是用老宅拆迁一比一置换来的，老宅是父母的夫妻共同财产，其中本就含有父母的产权份额，不能算大哥全额出资。

2. 母亲生前明确把三套安置房分给了三个儿子，这与大哥所说的单独借名给一人互相矛盾。

3. 大哥拿不出任何证据证明与母亲达成过借名合意，仅凭居住事实和部分缴费凭证，远远不够。

三、律师深度解读

这个败诉案例，比胜诉案例更值得普通家庭细读：

第一，借名买房的认定标准是铁三角：借名合意+实际出资+占有使用。三样缺一不可，而合意恰恰是最难证明的一环。亲属之间尤其如此——法院默认亲属代办、资助是常态，主张借名的一方举证责任很重。

第二，拆迁安置房天然自带混同属性。老宅折价置换、父母工龄折抵的部分，都算父母的贡献，子女想主张全额出资，必须把这两笔账算清楚、分开举证。

第三，家里的口头分配，是最容易被翻案的定时炸弹。当年说一句这房归你，没有字据，十几年后就是一场官司。

一句话总结：亲情可以不分你我，但产权必须清清楚楚。

四、律师提示

北京靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年专注房地产、继承、拆迁等房产纠纷，对拆迁安置房借名、家庭分家析产类案件有丰富实操经验。他曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，并作为专家律师参与北京卫视《律师请就位》《第三调解室》节目。

家里分过拆迁安置房的，尽快把口头约定变成书面协议，并让相关家庭成员共同签字；已经闹僵的，请专业律师评估证据是否达到起诉标准——证据不足的官司，举证不足的诉讼难以达到目的。

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官司赢了，判决书写得明明白白：对方赔306万。可执行到最后，只拿回7万多——因为对方早把460万售房款转给了前夫。钱还能要回来吗？下面的案例告诉您：能，但前提是用对方法。用错了，法院也会驳回。

一、案情回顾

陈桂英夫妇早年借用儿媳赵敏的名义买了一套房，登记在赵敏名下。2016年儿子与赵敏离婚，2017年赵敏瞒着公婆把房子卖了460万元，其中大部分转给了前夫陈涛。

此后法院生效判决确认：借名合同解除，赵敏须赔偿陈桂英母女306万元。可赵敏拒不执行，强制执行只到位7万余元。陈桂英母女再次起诉，要求撤销赵敏的转账行为、让陈涛直接返还298万余元，结果却被法院全部驳回。

二、法院怎么判

驳回的原因有两条，每一条都值得债权人警惕：

1. 诉讼请求写错了。撤销权针对的是债务人向第三人无偿转让财产的行为，而原告的诉请却是撤销对方向自己还款，逻辑上自相矛盾。

2. 撤销权有一年的除斥期间，从知道或应当知道撤销事由之日起算，过期不候。原告早就知道转账一事，拖了几年才起诉，期间已过。

三、律师深度解读

这个案例最大的价值，是揭开了胜诉容易拿钱难背后的门道：

第一，判决书不是终点，而是执行的起点。发现债务人在诉讼期间或判决后转移财产的，要第一时间行动，而不是等到执行不动了才想起维权。

第二，一年除斥期间是债权人撤销权的生死线。从知道对方无偿转让财产那天起，一年之内必须起诉，一天都不能拖。

第三，起诉状的每一句话都是技术活。同样是追钱，撤销债务人与第三人之间的转让和撤销对方向自己还款，一个能赢一个必输，差的就是专业表述。

第四，对转给子女、前配偶的款项，还可以通过申请追加被执行人、另诉确认无偿转让无效等多条路径追索——选哪条路，要看证据和时效的具体情况。

四、律师提示

北京靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年专注房地产、继承、拆迁等房产纠纷，办理过大量房屋确权及衍生执行案件。他曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，并作为专家律师参与北京卫视《律师请就位》《第三调解室》节目。

手握生效判决却执行不回款的，宜及时做三件事——查对方财产动向、核对一年除斥期间、评估追加被执行人或提起撤销之诉的可行性。每一项都有严格的时间窗口，及时评估追索路径，比事后补救更为有效。

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花一百多万买的房，房产证上写的却是别人的名字；住了七八年，对方突然翻脸拒绝过户。这样的官司还能赢吗？北京法院审结的一起案件给出了答案：不仅能赢，而且赢得干脆——法院直接判决出名人限期协助过户。

一、案情回顾

2012年，林建国家的老宅拆迁，按政策分得两套回迁安置房的购房指标。林家无力购买，便通过熟人介绍，将指标给了陆志强、郑慧兰夫妇。双方口头约定：陆氏夫妇借用林家女儿林晓桐的名义购房，房款全由陆氏夫妇出，另付指标款。

此后，陆氏夫妇付清107万余元房款，2014年收房装修后一直居住至今，物业费、供暖费全由其承担。2016年房产证办下来，名字是林晓桐。当陆氏夫妇要求过户时，林晓桐却拒绝了，还辩称那笔钱只是借款，房屋还涉及其他拆迁安置人员的利益。无奈之下，陆氏夫妇只好起诉。

二、法院怎么判

法院的认定非常干脆：

1. 购房款全部是陆氏夫妇支付的；房屋交付后一直由他们居住使用；购房合同、发票等手续原件都在他们手里——虽然没有书面协议，但事实上的借名买房关系成立。

2. 房屋是否涉及其他拆迁人员的利益，不影响借名合同的效力，出名人不能以此为由拒绝过户。

最终判决：林晓桐限期协助陆氏夫妇办理房屋过户登记。

三、律师深度解读

这个案例对普通人有三点重要启示：

第一，没签书面协议，不代表没有合同。亲属、熟人之间借名买房大多是口头约定，法院审查的重点是事实——谁出钱、谁居住、谁持有票据，而不是有没有一纸合同。

第二，四类证据决定胜负：出资凭证（转账记录）、居住证明（物业、水电缴费）、票据原件（合同、发票）、沟通记录（聊天、录音）。本案中原告四样俱全，胜诉自然水到渠成。

第三，出名人常用的挡箭牌——房子里有别人的拆迁利益、指标钱没付清——在法律上都不构成拒绝过户的理由。真正受影响的人应另循途径主张，与借名人的过户权利是两回事。

四、律师提示

北京靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年专注房地产、继承、拆迁等房产纠纷，代理过大量借名买房确权案件。他曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，并作为专家律师参与北京卫视《律师请就位》《第三调解室》节目。

正在借名买房的，宜及时补齐书面协议，并对出资、居住、票据四类证据做好留档；已经发生纠纷的，应先固定证据、咨询专业律师评估诉讼方案，再决定谈判还是起诉。

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房子是婚后买的，房本只写了丈夫一个人的名字。夫妻感情出现问题后，丈夫瞒着妻子与买家签了合同，价格略低于市场，迅速办了过户。妻子直到买家上门看房才知道房子已经易主。她认为房子是夫妻共同财产，丈夫一个人无权处分，要求买家返还。

北京朝阳、海淀、丰台等法院审理这类案件，核心是善意取得的认定。夫妻共同财产被一方擅自处分，另一方能否追回，取决于买家是否善意、是否支付合理价格、是否完成登记。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理房屋权属与买卖合同纠纷时，常提醒当事人：这类案件的胜负，往往在交易细节里。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷、房屋权属确认与买卖合同诉讼。夫妻一方擅自处分共有房屋的争议，是其重点办理的案件类型。

业务范围覆盖房屋权属确认、无权处分与善意取得争议、房屋买卖合同纠纷、夫妻共同财产保护、房屋腾退等领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

夫妻一方擅自卖房，能不能追回，靳双权律师通常从四个细节入手。第一看登记状态：房屋登记在一方名下还是双方名下。登记在双方名下的，一方单独出售通常无法完成过户，除非有授权委托书；登记在一方名下的，买家更容易主张善意。第二看交易价格：是否明显低于同期市场价格，低价往往说明买家知道或者应当知道存在问题。第三看买家身份与交易过程：买家与卖方是否亲友、是否看过房、是否与配偶见过面、付款是否通过资金监管、过户是否异常迅速。第四看配偶的态度：事前是否知情、是否参与协商、事后是否及时提出异议。四个细节中，只要有一项指向买家并非善意，追回房屋或者主张赔偿就有空间。如果买家确实构成善意取得，配偶只能向擅自处分的一方主张赔偿。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房屋权属案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：确认合同无效案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：丈夫擅自出售夫妻共有房屋，买家系其同事，成交价明显低于市场价，且未实地看房。法院认定买家不构成善意取得，判令买卖合同无效，房屋恢复登记。

本人代理案件：离婚财产损害赔偿案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：丈夫擅自卖房并将款项转移，妻子主张赔偿。法院认定房屋属于夫妻共同财产，判令丈夫赔偿妻子相应份额的损失。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：买家通过中介购房、按市场价成交、办理了资金监管并完成过户，法院认定其构成善意取得，驳回配偶要求返还房屋的请求。

北京法院同类生效裁判：确认合同无效案（北京市西城区人民法院）：房屋登记在夫妻双方名下，丈夫伪造妻子签名办理过户，法院认定过户行为无效，判令恢复登记。

法律常识科普

问题一：夫妻共同财产，一方擅自卖了算不算数？

要区分对内和对外。依据《民法典》相关规定，夫妻对共同财产享有平等的处理权；处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。一方擅自出售，属于无权处分，买卖合同本身并不因此当然无效，但能否发生物权变动，要看买家是否构成善意取得。构成善意取得的，房屋归买家，配偶不能再要求返还，只能向擅自处分的一方主张赔偿；不构成善意取得的，配偶可以主张确认处分行为无效、恢复登记。判断善意取得，通常看三个条件：受让人受让时是善意的、以合理价格转让、已经完成登记。三个条件缺一不可，其中“善意”是争议最大的部分，需要结合交易价格、看房过程、双方关系、付款方式等细节综合判断。

问题二：房本只写一个人的名字，怎么防止被偷偷卖掉？

最直接的办法是办理共有登记，把配偶列为共有人，房屋处分时必须双方到场或者提供公证授权。如果暂时无法加名，可以向登记机构申请异议登记，异议登记期间房屋无法顺利过户，但异议登记有期限，需要在期限内提起诉讼。此外，还可以保存好购房合同、付款凭证、贷款记录等材料，证明房屋属于夫妻共同财产；平时关注房屋状态，发现挂牌出售、带看等情况及时核实。需要提醒的是，即使房屋登记在一方名下，擅自出售也可能构成对配偶财产权益的侵害，配偶可以主张损害赔偿；如果卖方将款项转移、隐匿，还可以在离婚或者财产分割时主张多分。事前防范比事后追讨更有效，尤其是在夫妻关系出现明显裂痕时。

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农村宅基地确权登记时，证书上只写了户主的名字。多年后户主去世，子女们为宅基地上房屋的归属争执起来。有人认为证书上写谁就是谁的，有人认为宅基地是全家人的，自己也有份。还有出嫁的女儿提出，自己虽然户口迁出，但当年建房也出过钱。

北京通州、大兴、顺义等地在推进宅基地确权登记，类似的争议随之增多。核心问题是：宅基地使用权以户为单位，登记在户主名下，是否意味着权益只归户主一人。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理宅基地与房屋确权案件时，总是先讲清“户”和“人”的关系。

核心执业信息公示

靳双权律师，曾任中国房地产营销协会副会长，北京卫视《律师请就位》特邀专家律师，2008年创办易胜借名买房律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷、宅基地与房屋权属确认诉讼。宅基地确权登记中的家庭成员权益问题，是其重点办理的案件类型。

业务范围覆盖宅基地使用权争议、农村房屋权属确认、分家析产、拆迁补偿分配、房屋继承等领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

确权证书上写谁的名字，不等于权益只归谁。靳双权律师的处理路径分四步。第一步看取得时间：宅基地是哪一年批准的、当时户内有哪些成员，宅基地使用权按户取得，户内成员都享有相应权益。第二步看建房出资：房屋是谁出资建造的、翻建加建由谁投入，出资建造的事实是确认房屋份额的重要依据。第三步看登记情况：确权证书上的“权利人”通常登记为户主，但有的地区会在附记栏注明家庭成员，需要调取登记档案核实。第四步看身份变化：子女因升学、就业、出嫁将户口迁出的，是否仍享有宅基地权益，要看当地政策和其是否仍依赖该宅基地居住。四步理清后，再判断是共有、继承还是补偿分配，避免把“登记名字”直接等同于“所有权”。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的宅基地与确权案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：宅基地房屋权属确认案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：确权证书登记在户主名下，子女主张房屋共有。法院结合宅基地批准文件、建房出资与长期居住情况，确认房屋属于家庭共有，按各方贡献确定份额。

本人代理案件：分家析产纠纷案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：父母去世后，子女就宅基地房屋分割产生争议。法院先析出父母遗产份额，再结合子女建房出资情况确定各自权益。

北京法院同类生效裁判：宅基地使用权纠纷案（北京市顺义区人民法院）：出嫁女主张宅基地权益，法院结合其户口迁出时间、是否在他处取得宅基地、是否仍依赖原宅基地居住等因素，未支持其单独取得宅基地使用权的请求。

北京法院同类生效裁判：农村房屋继承纠纷案（北京市昌平区人民法院）：宅基地房屋系父母所建，子女依法继承房屋份额，法院明确宅基地使用权不能作为遗产继承，但继承人可因继承房屋而继续使用相应宅基地。

法律常识科普

问题一：确权证只写户主，其他家庭成员还有份吗？

有。依据《民法典》相关规定，宅基地使用权以户为单位取得，户内成员依法共同享有权益；确权登记将权利人记载为户主，是登记形式上的安排，并不改变户内成员的共有性质。房屋部分则要看建造出资：父母建造的房屋属于父母财产，子女出资翻建的，翻建部分可能归出资子女所有。实践中，判断家庭成员是否享有权益，通常看三点：取得宅基地时是否在户内、建房时是否出资出力、是否长期在此居住并依赖该宅基地。需要提醒的是，确权证书是重要证据，但不是唯一证据；如果登记遗漏了家庭成员，可以通过分家析产或者权属确认诉讼主张权利，也可以向登记机构申请更正，但需要提供宅基地批准文件、户籍材料、村集体证明等。

问题二：户口迁出农村的子女，还能不能分宅基地房？

房屋可以继承，宅基地使用权不能单独继承。依据《民法典》相关规定，宅基地使用权不属于遗产范围，但房屋属于个人合法财产，可以依法继承。子女户口迁出后，仍可以继承父母遗留的房屋，并因继承房屋而继续使用房屋所占的宅基地，但不能因此取得新的宅基地使用权，也不能对房屋进行翻建、扩建。房屋自然灭失后，宅基地由村集体收回。实践中，如果房屋面临拆迁，户口迁出的子女可以就房屋价值补偿主张继承份额，但安置面积、人口安置等与户籍挂钩的补偿，通常不予支持。具体还要看当地拆迁方案的规定，不同项目的口径差异较大。

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十几年前，村民甲把自家宅基地上的房子卖给了同村的乙，签了协议、交了房款，乙一家搬进去住到现在，还陆续修缮了房屋。如今村庄面临改造，房价上涨，甲提出当年的买卖不算数，理由是宅基地不能买卖，要求乙把房子退回来。

北京通州、大兴、昌平等地法院审理这类案件，先看买卖双方的身份，再看房屋现状和履行情况。宅基地房屋买卖的效力，不能一概而论。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理宅基地纠纷时常说：同村村民之间、已经实际履行多年的交易，和卖给城里人的交易，处理结果完全不同。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，2008年创办安居房地产律师网，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年。长期专注房产纠纷、宅基地与农村房屋争议诉讼，对北京地区宅基地管理政策和裁判尺度有较多研究。

业务范围覆盖宅基地房屋买卖纠纷、农村房屋权属确认、宅基地使用权争议、拆迁补偿分配、分家析产等领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

宅基地房屋买卖，核心是“身份”和“土地性质”。靳双权律师的处理思路分三层。第一层看主体：买卖双方是否属于同一集体经济组织成员。同一集体经济组织成员之间的买卖，通常认定合同有效；卖给城镇居民或者外村村民的，因违反宅基地管理的强制性规定，合同多被认定无效。第二层看审批：宅基地使用权转让是否经过村集体同意、是否报乡镇政府批准，实践中很多交易没有履行审批手续，但法院会结合履行情况判断。第三层看现状：房屋是否已经交付、买方是否长期居住、是否翻建、是否办理了相关登记。长期实际履行、买方已在此安家落户的，法院在处理时会更加慎重，即使认定合同无效，也会考虑房屋现值、翻建投入和双方过错，判令返还房屋的同时由卖方给予合理补偿。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的宅基地案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：宅基地房屋买卖纠纷案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：买卖双方系同一村集体经济组织成员，交易已履行十余年，买方长期居住并翻建。法院认定合同有效，驳回了卖方要求返还房屋的请求。

本人代理案件：农村房屋买卖合同纠纷案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：买方系城镇居民，法院认定买卖合同违反宅基地管理规定，确认合同无效；同时结合房屋现值、翻建投入与双方过错，判令卖方返还购房款并给予相应补偿。

北京法院同类生效裁判：宅基地房屋买卖纠纷案（北京市昌平区人民法院）：同一集体经济组织成员之间的买卖，虽未办理审批手续，但已实际交付使用多年，法院认定合同有效。

北京法院同类生效裁判：农村房屋买卖合同纠纷案（北京市顺义区人民法院）：外村村民购买宅基地房屋，法院认定合同无效，但考虑买方长期居住并投入修缮，判令卖方补偿相应损失后再返还房屋。

法律常识科普

问题一：宅基地房到底能不能买卖？

要区分对象。依据《民法典》相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，具有身份属性。同一集体经济组织成员之间，因家庭人口变化、居住需要等原因转让宅基地房屋，通常认定有效，但应当符合宅基地管理规定，并经村集体同意。卖给城镇居民、外村村民的，因违反土地管理法和宅基地管理的强制性规定，合同多被认定无效。需要说明的是，合同无效不等于买房人一无所得：法院会判令返还房屋和购房款，同时根据房屋现值、翻建投入、居住年限和双方过错，判令卖方给予相应补偿。近年来，对于已经履行多年、买方已在此长期生活的交易，法院在处理时会更注重平衡，不会简单判决“退房退款”了事。

问题二：合同被认定无效，买房人的损失怎么算？

通常包括购房款、翻建与修缮投入、房屋现值与购房款的差额，以及搬迁等实际支出。计算时，法院会先确认房屋现值，再扣除买方已支付的购房款，差额部分按双方过错比例分担。卖方明知宅基地不能对外转让仍然出售，过错较大；买方明知自己不具备购买资格仍然购买，也存在过错。实践中，过错比例常见的是卖方承担主要责任、买方承担次要责任，具体比例由法院根据案情酌定。如果买方已经对房屋进行翻建，翻建部分的现值也应当计入补偿范围，但未经审批的加建可能不予计算。需要提醒的是，合同无效的请求不受诉讼时效限制，但这并不意味着可以随时反悔：长期不主张权利、又收取了房款并交付房屋的，法院在补偿数额上会考虑诚信因素。

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老人有三个儿子，早年写了一份分家单，把院里的几间房分给三个儿子，各自结婚后陆续翻建、加盖。分家单上只写了房屋，没写宅基地。多年后老人去世，遇上村庄规划调整，几兄弟为院落的边界、翻建部分的归属和宅基地使用权争了起来，谁也不让谁。

北京通州、大兴、顺义等地的农村院落，这类纠纷很常见。房屋所有权和宅基地使用权是两个不同的权利，分家时只分房不分地，日后翻建、拆迁、确权都会留下隐患。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理分家析产案件时，习惯先把“房”和“地”两条线分开画。

核心执业信息公示

靳双权律师，曾任中国房地产营销协会副会长，说房网特邀讲师，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷、分家析产与宅基地争议诉讼。农村院落的分家与翻建纠纷，是其重点办理的案件类型。

业务范围覆盖分家析产纠纷、宅基地房屋权属确认、农村房屋翻建争议、共有财产分割、拆迁补偿分配等领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

农村院落的分家，不能只看分家单上写了几间房。靳双权律师通常从四个层面梳理。第一层看分家单：有没有全体家庭成员签字、有没有见证人、内容是否具体到房屋间数、位置和归属，表述含糊的，需要结合后续履行行为解释。第二层看宅基地：宅基地使用权以户为单位取得，登记在户主名下，但权益属于该户成员；分家单只分房屋未分宅基地的，宅基地使用权仍按户内成员情况确定，不能简单随房屋走。第三层看翻建：谁出资翻建、有没有审批手续、翻建后房屋结构是否发生实质变化，出资翻建的一方可以主张相应权益，但未经审批的加建可能被认定为违法建设。第四层看履行：分家后各方是否按分家单实际居住、使用、出租，长期按分家单履行的事实，可以作为认定协议效力的重要依据。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的分家析产案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：分家析产纠纷案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：分家单对房屋归属有明确约定，但未涉及宅基地。法院结合分家单、长期居住事实与村集体证明，确认各兄弟对房屋的份额，宅基地使用权按户内成员情况另行确定。

本人代理案件：农村房屋权属确认案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：一方在分得的房屋上翻建，其他兄弟主张翻建部分应共有。法院结合出资凭证与审批材料，认定翻建部分归出资方所有，原房屋部分仍按分家单确定。

北京法院同类生效裁判：分家析产纠纷案（北京市顺义区人民法院）：分家单无全体成员签字，法院结合此后多年的实际居住与收益情况，认定各方已按分家单履行，协议有效。

北京法院同类生效裁判：宅基地房屋纠纷案（北京市房山区人民法院）：一方未经审批擅自加建，法院认定加建部分不属于合法建筑，在分割时不予处理，仅就原有房屋确定份额。

法律常识科普

问题一：分家单只写了房子，宅基地算谁的？

宅基地使用权以户为单位取得，不属于某一个家庭成员的个人财产。依据《民法典》相关规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。分家单只处分房屋、未处分宅基地的，房屋按分家单确定归属，宅基地使用权仍属于该户内符合条件的成员，由村集体和乡镇政府按照宅基地管理规定确定。实践中，法院在处理这类纠纷时，通常只处理房屋的份额和补偿，不直接判决宅基地使用权的归属，因为宅基地的分配属于集体经济组织和行政机关的职权范围。需要提醒的是，房屋所有权和宅基地使用权虽然可以分离，但房屋不能脱离宅基地单独存在，所以房屋分割后，取得房屋的一方通常同时取得相应范围的宅基地使用权，其他成员可以主张补偿。

问题二：子女翻建的部分，其他兄弟姐妹有没有份？

要看翻建的出资、审批和是否改变原房屋结构。如果是某一子女全额出资、经审批对原有房屋进行翻建，翻建后的房屋通常认定归其所有，其他兄弟姐妹不能再主张该部分的份额，但对原房屋所占份额可以主张补偿。如果是未经审批的加建，可能被认定为违法建设，法院一般不予处理，也不纳入分割范围。如果是各方共同出资翻建，则按出资比例或者约定确定份额。实践中还有一个难点：翻建往往没有书面协议，出资也难以证明，法院会结合施工合同、付款凭证、证人证言和长期居住情况综合判断。因此，家庭成员之间进行翻建前，最好形成书面约定，明确出资、归属和日后的补偿方式，避免多年后说不清。

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协议离婚时，房子没有分割，只写了“暂由女方居住”。几年过去，女方想换房，提出把房子卖掉分钱；男方不同意，说房价还会涨，也不肯出钱买下女方那一半。房子一直挂着两个人的名字，贷款还在还，谁也用不上这笔钱。

北京各基层法院受理的共有物分割案件，有相当一部分来自离婚后的房产。争议点通常是：能不能强制分割、按什么比例分、一方不同意卖怎么办。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理共有财产分割案件时，常把“能不能分”和“怎么分”当作两个问题分别处理。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，北京卫视《第三调解室》特邀嘉宾律师，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷、共有财产分割与婚姻家庭纠纷诉讼。离婚后共有房产的分割，是其重点办理的案件类型。

业务范围覆盖共有物分割纠纷、离婚后财产纠纷、房产析产、房屋折价补偿、房屋腾退等领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

共有房产的分割，法律上并不以“双方都同意”为前提。靳双权律师的处理路径分三步。第一步确认共有性质和份额：是按份共有还是共同共有，登记有没有约定份额，离婚协议或者判决有没有对份额作出安排。没有约定份额的，通常按等额处理，但会考虑出资贡献。第二步确认分割条件：共有的不动产可以协商分割，协商不成的，共有人可以请求分割；但如果分割会严重损害房屋价值，法院可能判令折价补偿而不是实物分割。第三步选择分割方式：一方取得房屋、向另一方支付折价补偿；双方按份共有、将来再处置；拍卖变卖后分割价款。实务中，法院通常优先考虑折价补偿，因为拍卖成本高、周期长，且可能损害双方利益。如果一方既不同意卖、也拿不出补偿款，法院仍可能判决其在一定期限内支付，逾期则支持拍卖。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的共有财产案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：共有物分割纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：离婚后房屋仍登记在双方名下，一方要求分割，另一方既不购买也不配合出售。法院判令房屋归实际居住一方所有，由其按评估价向另一方支付折价补偿。

本人代理案件：离婚后财产纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：离婚协议未处理房屋，双方对份额有争议。法院结合购房出资、还贷情况与婚姻存续时间，确认各自份额后判令分割。

北京法院同类生效裁判：共有物分割纠纷案（北京市丰台区人民法院）：双方均主张取得房屋但无力支付补偿，法院判令拍卖变卖，就所得价款按份额分割。

北京法院同类生效裁判：房产析产纠纷案（北京市西城区人民法院）：房屋由父母与子女共同出资购买，登记为共同共有，法院结合出资比例确认按份份额，并据此分割。

法律常识科普

问题一：一方不同意卖，另一方能不能强行分割？

可以请求分割，但不能单方面处分整套房屋。依据《民法典》相关规定，共有人约定不得分割共有的不动产，以维持共有关系的，应当按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。离婚后，夫妻共同共有的基础已经丧失，任何一方都可以请求分割。分割的方式由双方协商，协商不成的由法院判决。法院通常不会直接判决“卖掉房子”，而是先看有没有一方愿意取得房屋并补偿对方；双方都不愿意或者都无力补偿的，才会考虑拍卖变卖。需要提醒的是，在分割完成前，任何一方都不能擅自出售整套房屋；擅自出售构成无权处分，可能引发新的赔偿纠纷。

问题二：房子还有贷款，怎么分？

先处理贷款，再谈分割。常见做法有三种：一是由取得房屋的一方继续偿还剩余贷款，并在折价补偿时扣除贷款余额；二是双方共同还清贷款后再分割，但这需要一方或双方有足够资金；三是办理转贷，由取得房屋的一方重新申请贷款，银行审核通过后办理过户。实践中，银行通常不同意在贷款未清的情况下直接变更借款人，所以转贷并不容易。如果双方都无法结清贷款，法院可能判决房屋归一方所有、由其继续还贷，同时向另一方支付扣除贷款后的折价补偿；也可能判决拍卖，由拍卖款优先偿还贷款，剩余部分再分割。需要提醒的是，如果一方长期独自还贷，分割时可以主张相应补偿；如果一方擅自出租房屋并收取租金，租金也应当纳入分割范围。

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老人在单位分的一套公房里住了三十多年，一直是承租人，租金按月交，户口也在这里。老人去世后，房屋没有办理承租人变更，几个子女继续轮流住着。两年后片区启动拆迁，补偿方案下来，子女们去签协议，却被告知承租人已经去世，需要先确定新的承租人或者权利人。

北京东城、西城、海淀等区仍有大量直管公房和单位自管公房，拆迁时这类问题并不少见。争议通常集中在两点：承租权能不能继承，补偿款应当由谁取得。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理拆迁与公房纠纷时，第一步总是先查房屋的性质和承租关系的来源。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷、拆迁补偿与公房权属争议诉讼。直管公房、自管公房拆迁中的承租人权益问题，是其重点研究的案件类型。

业务范围覆盖公房承租权纠纷、拆迁补偿分配、承租人变更、房屋腾退、共有财产分割等领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

公房拆迁，先要弄清“房是谁的、权是什么”。靳双权律师通常先查三样东西：房屋产权归属，是直管公房还是单位自管公房；承租关系的来源，是单位分配、房管所安排，还是历史遗留；承租人变更情况，有没有办理过变更登记、有没有同住人同意。公房承租权本身不是所有权，不能像普通房产一样直接继承，但承租人去世后，符合条件的共同居住人可以申请变更承租人，实践中通常要求与原承租人共同居住一定年限、在他处无住房、户口在册。变更完成后，由新承租人作为被拆迁人签订补偿协议。如果无法变更，补偿款的分配就要看当地政策和实际居住情况，通常由共同居住人按居住需求分配，而不是按继承人平均分。这类案件的政策性强，不同区的口径差异较大，必须结合具体项目方案判断。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的拆迁与公房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：公房拆迁补偿分配案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：承租人在拆迁前去世，其子女中一人长期与老人共同居住、户口在册且他处无房。法院结合居住事实与公房管理政策，确认其享有主要补偿权益，对其他子女的居住权益予以适当考虑。

本人代理案件：承租人变更纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：多名子女争夺承租人资格，法院审查共同居住年限、户口情况、他处住房情况后，确认由长期共同居住的一方变更为承租人。

北京法院同类生效裁判：拆迁补偿纠纷案（北京市东城区人民法院）：主张分得补偿款的子女长期不在涉案房屋居住、他处另有住房，法院未支持其按继承人平均分配的请求。

北京法院同类生效裁判：公房承租权纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：房屋系单位自管公房，单位与职工之间的承租关系有明确约定，法院结合单位房管档案确认承租权归属，并据此确定拆迁补偿主体。

法律常识科普

问题一：公房承租权能不能继承？

不能直接继承。依据《民法典》相关规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，公房承租权基于租赁关系产生，不属于承租人所有的财产，因此不能作为遗产继承。但承租人去世后，与其共同居住的家庭成员可以按照公房管理规定申请变更承租人，继续履行租赁关系。能否变更，通常看几个条件：是否在原承租人死亡前与其共同居住、共同居住是否达到规定年限、是否在本市他处另有住房、户口是否在册。符合条件的人可以申请变更，变更后由新承租人承继租赁关系，并在拆迁时作为被拆迁人取得补偿。需要提醒的是，不同区、不同产权单位的公房管理口径不完全一致，办理前应先向房管部门或者产权单位咨询具体要求。

问题二：补偿款是按继承人平均分，还是按居住情况分？

通常不是简单按继承人平均分。公房拆迁补偿中，房屋价值补偿对应的是房屋本身，承租人不享有所有权；搬迁补助、临时安置费对应的是实际居住和搬迁行为；安置面积往往与户籍人口、实际居住情况挂钩。因此，分配时首先要确定谁有权取得补偿，通常是变更后的承租人或者符合条件的共同居住人；其次才是在权利人内部按居住需求、贡献大小协商分配。如果多个子女都符合条件，法院一般会考虑各自的实际居住时间、户口情况、他处住房情况和照顾老人的付出，而不是一律均分。对于确实长期居住、他处无房的一方，通常会给予更多保障；对于已经另有住房、仅户口空挂的一方，主张份额的难度较大。

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父母去世后留下一处院子，几个子女没有分家，房产证上还是父亲的名字。赶上拆迁，补偿方案里既有货币补偿，也有安置房指标。有人想拿钱，有人想要房，还有人主张自己户口在院里、应当多分一份。协议迟迟签不下来，拆迁方开始催，家里人先吵成了一团。

北京通州、大兴、朝阳等区拆迁项目多，这类共有房屋的补偿分配纠纷也随之增多。核心问题通常有三个：房屋是按份共有还是共同共有、安置房指标属于房屋补偿还是人口安置、户口在册是否等于享有份额。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理拆迁与共有财产分割案件时，习惯先把“房”的补偿和“人”的安置分开算。

核心执业信息公示

靳双权律师，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷、拆迁补偿与共有财产分割诉讼。共有房屋拆迁中的补偿分配，是其重点办理的案件类型。

业务范围覆盖拆迁补偿纠纷、共有房产分割、安置房指标争议、分家析产、房屋权属确认等领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

共有房屋拆迁，最怕“一锅粥”。靳双权律师的处理方法是“两层拆分”。第一层拆补偿项目：房屋价值补偿、装修附属物补偿、搬迁补助、临时安置费、停产停业损失，这些是针对房屋和实际使用人的；安置房指标、人口安置面积，往往与户籍、实际居住人数挂钩。两类项目的分配规则不同，不能混在一起按人头平均。第二层拆权利主体：房屋是共同共有还是按份共有，共有人各自份额是多少，有没有分家单、遗嘱或者书面约定；户口在册但并非共有人的，能否主张安置利益，要看当地拆迁政策的具体规定。两层拆完，再谈分配方案：愿意要房的按指标折价，愿意要钱的按份额分款，尽量不要让补偿款和安置房绑在一起谈。协议签订前，最好形成书面的家庭内部分配协议，避免款项到账后再生争议。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的拆迁案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：共有房屋拆迁补偿分割案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：父母去世后房屋由四名子女共同继承，未办理分割登记。法院先按法定继承确定各人份额，再按份额分割房屋价值补偿款，安置房指标由实际居住的一方取得并折价补偿其他人。

本人代理案件：拆迁安置协议纠纷案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：部分共有人未经其他人同意，自行与拆迁方签订补偿协议。法院认定该协议处分了其他共有人的权益，对未签字共有人不发生效力，判令重新协商或者按份额补偿。

北京法院同类生效裁判：分家析产纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：家庭成员依据分家单主张各自房屋份额，法院结合分家单、建房出资与长期居住情况，确认各方份额后按份额分配拆迁补偿。

北京法院同类生效裁判：拆迁补偿纠纷案（北京市丰台区人民法院）：户口在册但未在房屋内实际居住、亦未出资建房的家庭成员主张安置面积，法院认为其不符合当地安置政策规定，未予支持。

法律常识科普

问题一：房产证是父亲的名字，子女能不能直接分拆迁款？

可以主张，但要先确定权利基础。依据《民法典》相关规定，房屋登记在父亲名下，首先推定为父亲所有；父亲去世后，房屋作为遗产由法定继承人继承，未办理分割登记不影响继承人的权利，但需要先通过继承或者析产确定各自份额。实践中，子女可以直接与拆迁方协商，也可以先提起继承或者析产诉讼，明确份额后再签补偿协议。需要提醒的是，如果房屋是父母夫妻共同财产，应当先析出在世一方的一半，其余部分才是遗产；如果房屋曾经翻建、扩建，出资翻建的子女可以主张相应补偿。此外，拆迁补偿协议通常要求全体权利人签字，部分共有人擅自签约的，对其他共有人可能不发生效力，但已经实际履行、款项已分配的部分，处理起来会更复杂。

问题二：安置房指标和货币补偿，应该怎么选、怎么分？

先看政策，再看需求。安置房指标通常与户籍、安置人口、原房屋面积挂钩，有的项目还限定只能由被拆迁人本人或者其家庭成员购买；货币补偿则直接对应房屋价值和各项补助。选择时要考虑三点：一是家庭实际居住需求，有没有人确实需要住房；二是安置房的上市交易限制，很多安置房取得产权证后若干年内不能上市，变现能力弱；三是补偿款的分配难度，拿钱容易分，拿房难分割。分配时，建议把房屋价值补偿按共有份额分，把搬迁补助、临时安置费给实际居住和搬迁的人，把安置房指标单独作价，由取得房屋的人向其他人补偿。谈不拢的，可以请求法院分割，但诉讼周期较长，拆迁方通常不会无限期等待，最好在签约前就把内部分配方案定下来。

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房子过户完成了，钥匙也交了，买方去派出所办户口时才发现，原房主一家三口的户口还挂在这套房子上。联系对方，对方说人在外地，暂时迁不了，也不肯给确切时间。买方担心影响孩子上学，又怕以后卖房受影响，想知道能不能要求对方赔偿。

北京海淀、朝阳、西城等法院审理此类纠纷，先看合同有没有约定户口迁出义务和违约金，再看买方是否有实际损失。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理二手房纠纷时常说：户口问题不属于法院可以直接判决“强制迁移”的事项，但违约责任是可以主张的。

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靳双权律师，中国政法大学法学学士，北京卫视《律师请就位》特邀专家律师，2008年创办易胜借名买房律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。二手房交易中的户口迁移、学区占用、逾期交房等问题，是其重点办理的案件类型。

业务范围覆盖二手房买卖合同纠纷、户口迁移违约、学区房争议、逾期交房与逾期过户、房屋交付与验收等领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

户口纠纷看似简单，处理起来有讲究。靳双权律师通常先看合同：有没有明确约定卖方应在何时迁出户口、逾期迁出按日支付违约金、违约金上限是多少。北京地区的二手房买卖合同示范文本中，通常会有户口条款，但不少当事人签约时没有填写或者划掉，导致事后无法主张。第二步看履行：卖方是否已经具备迁出条件、是否配合办理、有没有书面承诺。第三步看损失：买方是否因户口未迁出产生实际损失，比如孩子无法入学、房屋无法再次出售、被要求降价等。需要说明的是，户口迁移属于公安机关的行政管理事项，法院一般不会判决“责令迁出”，但可以判决卖方承担违约责任；如果合同约定的违约金过高，法院会根据实际损失予以调整。因此，签约时把条款写清楚，比事后打官司更有效。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：户口迁移违约案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：合同约定卖方应在过户后九十日内迁出户口，逾期按日支付违约金。卖方逾期两年未迁，法院判令其按约定支付违约金，并酌定上限。

本人代理案件：二手房买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：合同未约定户口条款，买方以学区名额被占用为由主张赔偿，法院认为其未能证明实际损失与卖方行为的因果关系，未予支持。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市西城区人民法院）：卖方承诺迁出户口但迟迟不履行，法院判令其支付违约金，同时明确户口迁移不属于民事判决可直接执行的内容。

北京法院同类生效裁判：二手房纠纷案（北京市丰台区人民法院）：买方因户口问题导致房屋再次出售时被压价，法院结合评估差价与合同约定，支持了部分赔偿请求。

法律常识科普

问题一：能不能起诉要求法院判对方把户口迁走？

一般不能。依据《民法典》相关规定，民事判决可以处理合同义务和赔偿责任，但户口登记属于公安机关的行政管理职权，法院不会直接判决迁移户口，也不会强制执行迁户。买方可以主张的是违约责任：如果合同约定了迁出期限和违约金，可以要求卖方支付违约金；如果没有约定，可以主张因户口未迁出造成的实际损失，但举证难度较大。实践中还有一种路径，就是以“合同目的不能实现”为由主张解除合同，但这类主张门槛很高，通常需要证明户口问题直接导致房屋无法使用或者无法实现交易目的，比如学区名额被占用导致孩子无法入学。多数案件还是围绕违约金展开，所以签约时的条款设计最为关键。

问题二：签约时户口条款该怎么写？

建议写清四件事：一是迁出主体，不仅包括卖方本人，还包括其家庭成员和共同居住人；二是迁出期限，明确到具体日期，比如“过户登记完成之日起六十日内”；三是违约责任，约定按日计算的违约金标准，并设置合理的上限，避免过高被法院调减；四是兜底安排，比如预留一部分房款作为户口保证金，待户口迁出后再支付。此外，签约前应当到房屋所在地派出所查询户口登记情况，要求卖方出具书面说明，确认房屋内现有户口人数和人员关系。如果是学区房，还要向教育部门核实学位占用情况，不能只听中介的口头保证。需要提醒的是，合同条款再细，也依赖于卖方的配合意愿，预留保证金往往比事后追违约金更有效。

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买房时中介说贷款没问题，买方当场交了两万定金，合同里写明“贷款未获批准则买方另行筹措资金，否则承担违约责任”。后来银行审核发现收入流水不足，贷款没批下来，买方凑不齐尾款，交易卡住。卖方说买方违约，定金不退；买方说自己不是故意的，是银行不批，凭什么没收。

北京各基层法院审理这类纠纷，先看合同怎么约定，再看贷款没批的原因归谁。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理二手房买卖纠纷时反复提醒：定金能不能退，不取决于“谁更委屈”，而取决于合同条款和过错归属。

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靳双权律师，曾任中国房地产营销协会副会长，说房网特邀讲师，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。二手房交易中的贷款、定金、违约金争议，是其常办的案件类型。

业务范围覆盖二手房买卖合同纠纷、定金与违约金争议、贷款未获批解约、逾期付款与逾期过户、房屋交付争议等领域的诉讼与非诉事务。

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贷款批不下来，责任怎么分，靳双权律师通常从三个方面拆解。第一看合同条款：有没有约定“贷款未获批准可无责解约”，有没有约定“买方应另行筹措资金”，有没有约定贷款额度、贷款方式和办理期限。条款不同，结果可能完全相反。第二看原因归属：是买方自身征信、收入、负债问题导致拒贷，还是银行政策调整、卖方房屋权属瑕疵、共有人不配合面签导致无法放款。前者通常由买方承担不利后果，后者则可能构成卖方违约或者双方均无过错。第三看履约行为：买方是否及时提交材料、是否配合面签、是否在贷款受阻后积极筹措资金或者及时通知卖方。即使最终解约，积极减损的一方在责任分配上通常更有利。三步走完，才能判断定金是全退、部分退，还是不予退还。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：定金返还纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：合同约定以贷款方式付款，但未约定贷款未获批的处理方式。因银行政策调整导致贷款额度不足，法院认定双方均无过错，判令解除合同、卖方返还定金。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：买方因自身征信问题被拒贷，且合同明确约定“贷款未获批应自行筹措资金”，法院认定买方构成违约，判令其承担违约责任，定金不予返还。

北京法院同类生效裁判：定金合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：卖方房屋存在抵押未解除，导致银行无法放款，法院认定卖方违约，判令双倍返还定金。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市西城区人民法院）：买方在贷款受阻后未及时通知卖方，也未采取任何补救措施，法院认定其对损失扩大存在过错，酌减了卖方可主张的违约金。

法律常识科普

问题一：贷款没批下来，算不算买方违约？

要看合同约定和拒贷原因。依据《民法典》相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担违约责任；但如果是不可归责于双方的事由导致合同目的不能实现，可以解除合同。实践中分三种情形：合同明确约定“贷款未获批则买方自行筹措资金”的，贷款批不下来而买方又无法补足房款，通常构成违约；合同约定“因贷款未获批可解除合同”的，买方可以无责解约，卖方应退还定金；合同没有约定的，法院会看拒贷原因，因买方自身资信问题导致的，多认定买方违约，因银行政策调整、卖方权属瑕疵导致的，多认定双方均无过错或者卖方违约。需要提醒的是，“中介说没问题”不构成合同条款，口头承诺很难作为免责依据。

问题二：定金和订金，退法一样吗？

不一样。依据《民法典》相关规定，定金具有担保性质，适用定金罚则：给付定金的一方不履行债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务，应当双倍返还定金。订金则通常被视为预付款，不具有担保性质，合同解除后一般应当返还。实践中还有很多名称，比如“意向金”“诚意金”“押金”，性质要根据合同内容判断，不能只看名称。此外，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。如果合同中同时约定了定金和违约金，一方违约时，对方可以选择适用定金罚则或者违约金条款，但不能同时主张。买房交钱前，务必看清收据上写的是哪个字，以及合同里对退款条件是怎么约定的。

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