北京房产律师:收取购房款后又将房屋卖于他人引发的纠纷

播放 85次      发布日期:2018-12-22       来源:未知



  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告刘先生起诉称: 2007年6月18日,曹先生和被告刘某甲签订了“商品房买卖合同”,以78968元的价格将位于XX路XX小区1单元705号房出售给被告刘某甲。2008年9月25日,被告刘某甲又同我签订了协议书,以88000元的价格将该房屋出售给我,协议签订时,我付给被告房款85000元,约定剩余3000元协商房屋过户时付清,同时被告将房屋钥匙交给了我。在我要求被告办理房产手续时,被告以其妻子不同意为由予以拒绝,将房屋另租他人。于是我便起诉至法院,这时我才得知二被告已经办理了产权过户登记手续,无奈之下,我只能选择撤诉。之后协商也没有结果,所以只能请求法院依法判令:我和被告之间房屋买卖合同合法有效;鉴于被告一房二卖,严重违约,合同目的已经无法实现,要求被告以房产评估价353300元支付给我,并承担诉讼费用和评估费。

  二、被告辩称

  被告刘某甲、蒋女士答辩称:1.诉争房屋是我夫妻的共同财产,刘某甲未经妻子蒋女士同意买卖共有房产形成的协议是无效协议;2.原告与被告刘某甲虽然签订了协议,只交了把看房钥匙,房屋并未实际交付,后被告刘某甲急用钱找原告补交3000元房款,给原告过户,一直找不到原告,打电话也联系不上,原告也不付剩余的房款;3.我方结婚在前,买房在后,并非婚前买房;4.我方卖房给胡某是在原被告为买卖房屋发生纠纷原告起诉到法院撤诉之后,并非一房二卖;5.同意返还原告支付的房款85000元。

  三、法院查明

  法院经审理查明:被告刘某甲、蒋女士于2000年5月29日登记结婚。2007年6月18日,被告刘某甲夫妇在XX县XX路XX小区以刘某甲名义购买一商住房,建筑面积141.52平方,价款78968元。2008年9月25日,被告刘某甲又与原告刘先生签订了一份房屋买卖协议,将该房屋以88000元的价格出售给原告,协议签订时,原告付给被告刘某甲房款85000元,约定剩余3000元等房屋过户时付清,协议签订后,被告刘某甲将房钥匙交与原告,原告要求被告刘某甲交付房屋并办理过户手续时,被告刘某甲以其妻子不同意卖房为由拒绝交付房屋,并一直未办理过户手续。2009年1月8日,二被告到XX县房地产交易与权属登记中心,将房屋登记在被告刘某甲名下,并注明此房屋为共有房屋,共有人为蒋小姐(被告蒋女士又名)。2009年12月17日,因被告蒋女士所持结婚证名“蒋小姐”与身份证名“蒋女士”不一致,二被告又以“刘某甲”和“蒋女士”的名义到婚姻登记机关再次办理了结婚登记手续。由于被告刘某甲一直未将房屋交付原告,后原告又发现该房另有他人居住,以为被告又将房屋租赁给他人,2014年9月29日,原告刘先生向法院提起诉讼,要求被告赔偿违约损失,后发现二被告已经办理了房产证,于2015年3月20日撤回起诉。2015年7月14日,二被告经法院院判决离婚。2015年10月29日,二被告将争执房屋卖给胡某并办理了过户手续。2016年3月3日,原告以被告一房二卖为由,再次起诉到法院,要求被告赔偿损失。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、被告刘某甲、蒋女士应在判决生效后10日内赔偿原告刘先生经济损失40000元;二被告并对该赔偿款相互承担连带赔偿责任。

  2、被告刘某甲应在判决生效后立即返还原告购房款85000元及利息(利息按同期银行借款利率计算,自2008年9月25日起至还款之日止);

  3、原告刘先生与被告刘某甲签订的房屋买卖协议予以解除,不再履行;

  4、驳回原告的其他诉讼请求;

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案原被告争执的焦点是双方签订的房屋买卖协议是否有效;被告的行为是否构成一房二卖违约;原告要求被告以房产评估价353300元赔偿损失,并承担诉讼费用和评估费的请求是否有法律依据,应否支持。纵观本案,原告刘先生与被告刘某甲签订的房屋买卖协议属于双方自愿行为,不违背法律规定,应为有效合同。该房屋系二被告婚姻存续期间的共同共有财产,被告刘某甲在处分时本应征得共有人蒋女士的同意,但被告刘某甲未经蒋女士同意即与原告签订了房屋买卖协议,且单方收了原告的购房款,其行为侵犯了蒋女士的房屋共有权;原告刘先生签订房屋买卖协议后并履行了约定的付款义务,本身并无过错。被告刘某甲在收到原告刘先生购房款后却以共有人蒋女士不同意卖房为由拒绝履行合同义务,属于违约行为,应承担相应的违约赔偿责任。二被告在房屋买卖合同纠纷未解决前,既未退还原告房款,又将房屋卖于他人并办理了过户手续,属于一房二卖行为,因此给原告造成的经济损失,应予赔偿,故原告要求二被告赔偿经济损失的理由正当,予以支持。本案中,原、被告在房屋买卖协议达成后,房屋共有人蒋女士即表示不同意卖房,原告本人也知道被告反悔并未实际占有房屋,原告却一直未主张权利,没有及时防止损失扩大,其本人在合同履行过程中亦存在一定过错;特别是2014年原告第一次向法院起诉时,当时被告并未把房屋另卖他人,结果原告并未坚持让被告交付房屋,而是撤回了对被告的起诉,导致被告产生误解,又将房屋另卖他人,对于被告一房二卖的行为发生,原告也有一定责任。综上,在该房屋买卖纠纷中,原告对于二被告的一房二卖行为也存在着相应的过错,也应承担相应的责任。关于具体赔偿数额,鉴于被告刘某甲违约至今仍未退还原告购房款,占用原告购房款期间给原告造成的直接经济损失应予赔偿,被告刘某甲除应返还原告购房款外,同时还应支付占用原告购房款期间的利息,利息应按同期银行借款利率计算,从收款之日起到还款之日止;因二被告违约给原告造成的经济损失,根据原被告过错程度,酌定原告损失为40000元。纠纷期间,被告一直管理并保管房屋,原告并未实际占有房屋,原告要求被告按照诉讼期间评估价赔偿损失的理由没有法律根据,不予支持。鉴于原、被告之间签订的房屋买卖协议的标的物已经过户他人,该合同已无实际履行意义,原告也主动要求解除合同,故予以支持。关于原告要求被告蒋女士承担连带赔偿责任的请求,因蒋女士在本房屋买卖合同纠纷中,与被告刘某甲共同将房屋另卖于他人,从中获益,其在该纠纷中也存在有过错行为,依法应予承担相应的赔偿责任,对于原告该诉讼请求,应予以支持。









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