北京房产律师:开发商一房二卖构成违约要承担违约责任

播放 181次      发布日期:2018-12-21       来源:未知



  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告胡先生起诉称:2008年4月26日,我同被告签订了商品房屋买卖合同,我购买了被告开发的位于甲市乙区XX大道XX小区10号楼3单元201号房屋。依据约定被告应当在2009年10月31日前将房屋交付我使用。合同签订后我依据约定支付了全部房款,但被告至今尚未将房屋交付我,更让我遗憾的是被告又将该房屋加价出售给了第三人,我不但不能如期得到房屋,而且连房屋的所有权和使用权丧失,我用贷款投巨资购买了该房屋,但由于被告的违约行为,给我造成了巨大的经济损失。为了维护我的合法权益,请求人民法院:1、依法确认我与被告之间签订的房屋买卖合同有效并继续履行,若不能继续履行,则支付房款、承担银行同期贷款利息、逾期交房的违约金,并按已付房款一倍的价格进行赔偿;2、由被告支付本案所有的诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告甲市K(集团)房地产开发有限公司答辩称:1、我公司违反合同,一房二卖实属无奈之举,为最大限度的降低买受人损失,我公司事前提出多个解决方案与各买受人协商,在多数买受人都同意的情况下才实施的,所以我公司的违约并非恶意。10号楼的一楼都是单元房户型,总共38户。从开盘到我公司方更改设计,只卖出去5户,面对这不利的销售局面,我公司从公司老总到销售部都在想尽办法解决,但都不尽人意。无奈之下,我公司才想到了更改设计方案的办法,转变用途,将原先的商住房改为商业房。但又考虑到了该5户的利益,因此我公司方事先分别给作了电话通知。同时我公司方也提出了三个处理方案:其一,买受人可以任意调层,不增加楼层差价;其二,变更以后同等价格下,买受人可以优先购买;其三,可以退房,并按民间贷款利率给计算利息。该处理方案提出以后,有2户明确表态同意采用调层不加价方案,还有一户按照民间贷款计算利息退了房。所以说,我公司方的违约行为,并不是一种出于为谋取高额利润的恶意行为,而是因大部分无法销售才实施的无奈之举,故该情节望人民法院应当给予充分考虑。另外,因所争议房屋已经全部交付二次购买人,且购买人也已经对房屋进行了装潢,有的已经投入营业,故从客观事实的角度出发,也不存在将房屋再返还给原告等人了。

  2、关于合同被解除以后的惩罚性赔偿问题,也就是如何依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定,确定赔偿数额的问题。该解释第8条规“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。从该条款可以看出,《解释》规定的惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍,而并非《消法》第49条的“消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”。因此对于商品房买卖中的惩罚性赔偿数额应当由人民法院根据当事人的过错程度、获利情况等因素,在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额,而不是想当然的一倍。在此前提下,我公司认为本案应以我公司二次卖房所获得的利润差价为准,给予原告进行赔偿。以该差价进行赔偿也是有法律依据的,《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案如果我公司不一房二卖,那么设计更改为商业用房以后,我公司向第三人销售房屋时,也就是我公司违反合同时,原告的房屋每平米价格也就会上涨为我公司向第三人销售的价格了,也就是每平米5518元,这也就是说,我公司在违反合同时其应当可以预见到如果合同继续履行,那么我公司的房屋立刻可以升值124891元,同样也就等于我公司在违反合同时,可以预见到给原告造成的损失也为124891元。因此,人民法院以124891元作为本案的惩罚性赔偿应当是合理合法的。综上所述,因我公司和原告所签订的合同在履行中标的物属性重大变更,由原先的商住用途变更为商业用途,发生了情势变更,因此我公司和原告之间的合同无法继续履行,应依法解除。而我公司与第三人签订的买卖合同,因不符合相关司法解释关于无效的规定,故应依法确认其效力。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2007年12月3日,原告胡先生与被告K公司签订了“XX商品房认购单”。同日,原告交纳了定金50000元。2007年12月11日,原告交纳了107309元。2008年4月20日交纳了购房款7309元。2008年4月26日,原、被告签订正式的商品房买卖合同。合同约定,原告购买被告开发的位于甲市乙区XX大道XX小区10号楼3单元201号房,房屋总价款为314618元。2008年5月27日,原告交纳了购房款150000元。2008年4月20日,原告交纳了办理房产证的契税、测绘费、手续费等计4977元,交纳了大修基金6292元。后被告更改了设计方案,将该小区一楼包括原告购买的房屋全部由住宅改为门面房,并将原告购买的房屋分割成若干卖与他人,从中获利124891元。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:依法成立的合同受法律保护,合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋买卖协议,是双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,属有效合同。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。但被告在原告全部交清房款后改变设计方案并将房屋另售他人且已交付使用,致使原、被告签订的房屋买卖合同无法履行,合同目的不能实现,已构成违约,属于“一房二卖”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,被告应返还原告购房款及利息、赔偿损失,并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。故原告要求被告返还房款,支付银行同期贷款利息的诉讼请求,于法有据,予以支持。原告要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任,结合具体案情及当地客观实际,由被告按照房款的60%予以判处。被告辩称应当按照其获利差额即124891元来承担赔偿责任,不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的法律精神,不能体现其惩罚性,故被告的辩称依法不予支持。

  1、解除原告胡先生与被告甲市K(集团)房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同;

  2、被告于本判决生效后五日内返还原告购房款314618元及办理房产证的契税、测绘费、手续费、大修基金等11269元、共计325887元,并支付从2008年4月26日至实际支付之日止的同期银行贷款利息;

  3、由被告于本判决生效后五日内赔偿原告188771元;









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