明知非产权人卖房,买受人有过错的要赔偿

播放 132次      发布日期:2018-04-13       来源:未知



  (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

  基本案情:

  1989年,原告牟甲家里分家,牟甲得到了其父亲分配的一栋房子。1991年10月,原告牟甲取得了这栋房屋的土地使用权证。此后十多年,牟甲、牟乙的父母先后去世,四个妹妹均已出嫁,另外两个兄弟分别在别处安家。家里只剩下牟甲和牟乙兄弟俩还是单身生活,二人均一直在外面务工。近年,被告牟乙由于生活拮据,就打起了这栋房子的主意。2010年8月,牟乙在XX县B镇一个偶然的场合认识了会做旧木料生意的被告王某,表示家里有一栋老房屋愿意出售。被告王某来到B镇后,与牟乙一起看过这栋房子,双方经过协商,牟乙便将这栋房子以2800元的价格卖给了王某。第二天,被告王某组织民工对房屋迅速进行了拆除施工,将旧木料集中装运另行出售,对房屋的其他物品废弃于原址,只剩下残垣断壁,屋内财物亦遭到损毁。经过鉴定,这栋房屋及在内存放的财物共计价值2.5万元。2010年9月,原告牟甲回到家,发现房屋被拆除,经了解情况后,向法院提起诉讼。

  《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”房屋买卖中,买受人存在过错或重大过失而与非产权人进行房屋产权交易的,因为出卖人无权处分房屋,买受人不是善意,买卖双方恶意串通损害第三人利利益,所以买卖合同是无效的。如果买受人的行为对真正的房屋产权人造成损害,那就构成侵权,还要和出卖人一起承担连带的赔偿责任。

  一审法院认为,被告牟乙的卖房行为是“无权处分”行为,被告王某不是善意买受人,房屋买卖合同无效;两被告合意对房屋进行拆除、出售旧料,共同侵害了原告的财产权,因此,法院最终判决被告牟乙、王某共同连带赔偿原告牟甲因房屋被拆毁造成的经济损失2.5万元。

  律师点评:

  专业房地产律师靳双权认为:该案房屋为原告牟甲个人所有,被告牟乙对该房屋无所有权。牟乙未征得所有权人同意,擅自将其出售,确属于“无权处分”行为。房屋属于不动产,我国法律对不动产物权的设立、变更和转让实行登记制度,而被告王某没有履行基本的注意义务,未能考察牟乙处分的房屋权属问题,构成重大过失,不认定为善意买受人。因此,被告王某与被告牟乙之间的房屋买卖合同被法院认定为无效。二被告合意对不享有所有权的房屋进行买卖,然后拆除,出售旧料,侵犯了原告的财产所有权,构成有意思联络的共同侵权,依法也应该对原告的财产损失承担连带赔偿责任。

  靳双权律师还提醒您:

  二手房买卖中一定要审查卖房者是否是真正的产权人,交易应建立在产权人有真实的卖房意愿的基础之上,买受人要谨防上当受骗,签订买卖合同后一定要及时进行产权登记的变更。









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