开发商将已出售商品房再次出售给第三人，应如何向购房者承担责任

播放 86次      发布日期：2018-04-13       来源：未知

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　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　基本案情：

　　2005年10月6日，刀某与乙市某开发商签订商品房内部认购书，刀某购买参考建筑面积为135.99平方米的商品房一处，房屋单价为2700元/平方米，购房总金额为367173元。协议签订当日，刀某即交付了全部购房款。

　　2007年3月16日，开发商取得商品房销售许可证后，却迟迟不向刀某交房。刀某后来得知，在将该房卖给他之前，开发商已于2005年6月30日将该房出售给了顾某，顾某已拿到该房屋的钥匙并进行了装修。刀某一纸诉状将开发商告上法庭，要求开发商返还他的购房款367173元及利息、赔偿损失367173元。

　　法院查明：

　　法院经审理后认为，开发商与刀某签订的内部认购协议约定了所购房屋的基本情况、付款与付款方式、付款时间，开发商收取了刀某支付的全额购房款，现开发商已取得商品房销售许可证，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”开发商与刀某所签订的内部购房协议书应为商品房买卖合同。双方当事人应履行合同规定的权利义务。本案开发商作为房地产开发企业，理应本着诚实守信的原则进行经营交易活动。但开发商却故意隐瞒其已经把该房屋卖与第三人顾某的情况，并为顾某办理了入住手续，致使刀某与开发商签订的商品房买卖合同无法履行，合同目的无法实现，已构成欺诈。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”法院最后判决开发商返还刀某购房款367173元及利息，并按照房款的一倍支付赔偿金，即367173元。

　　律师点评：

　　专业房地产律师靳双权认为本案是因为开发商一房二卖引发的诉讼，购房者在购买商品房之后，开发商又将商品房出售给第三人，即“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，法院审理的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条。

　　开发商一房二卖甚至一房多卖的直接原因是开发商受利益驱动，不守诚信恶意违约，同时我国法律没有对开发商拖延或者拒绝办理商品房销售合同备案登记作出惩罚性规定也让开发商在行政制裁上没有后顾之忧。靳双权律师认为，对于开发商一房二卖的案件，除了通过法院依法裁决外，相关行政职能部门也应介入查处，让故意违约方钻不了法律的空子、在经济上赚不到便宜，才能遏止这种行为的发生，有效地规范房地产市场秩序，保护购房者的合法权益

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