因房屋被查封的房屋买卖合同纠纷案件
播放 70次 发布日期：2018-04-08 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年8月，李姜诉称：2009年3月3日，我与张强经北京XX房地产经纪有限公司(以下简称XX公司)居间介绍签订了《房屋买卖居间合同》及《北京市房屋买卖合同》。合同约定：我以125万元的价格购买张强所有的位于0000号房屋一套;双方在接到XX公司通知之日起7日内办理过户手续;张强于过户当日将0000号房屋交付给我;付款方式为签订合同当日支付定金2万元，剩余房款在房屋产权过户的同时一次性支付。合同签订后，我依约支付了购房定金2万元，但在双方约定的办理过户当日，张强因涉嫌刑事案件被公安机关扣押，0000号房屋未能依约办理房屋过户手续。其后，我与得到授权的张强之妻又去办理房屋过户手续，并向其追加支付了2.5万元定金，但由于0000号房屋因张强涉嫌刑事案件被查封，依然无法办理过户。张强之妻于2009年5月15日向我书面承诺，在张强获释后办理过户期间，无论市场房价涨跌，双方均不得更改原交易价格。现张强已经获释，我和XX公司多次通知张强办理0000号房屋的过户手续，但均遭其拒绝。故诉至法院，请求法院依法判令张强协助我办理0000号房屋的过户手续。
2、被告辩称并反诉
张强答辩并反诉称：我不同意李姜的诉讼请求。2009年我与李姜签订了《北京市房屋买卖合同》，在合同履行过程中，我因刑事案件被羁押，0000号房屋亦被检察院查封，无法办理过户，这并非我主观上刻意违约，我并不存在违约过错。我妻子出具承诺书的目的在于表明我出售0000号房屋的诚意，但我妻子多次要求李姜支付全部剩余购房款，均遭其拒绝。李姜前后两次共计向我支付了4.5万元购房定金，该款项与我所期待的在2009年即获得125万元购房款的合同目的并不等同。合同签订至今，0000号房屋的市场行情已然发生重大变化，合同继续履行，有违公平原则。我不同意协助李姜办理0000号房屋的过户手续。综上，我请求法院依法判令：解除我与李姜签订的《北京市房屋买卖合同》，并解除0000号房屋的网签。
二、法院查明
2009年3月3日，李姜与张强在XX公司的居间下签订了《北京市房屋买卖合同》。该合同主要约定：张强将0000号房屋出售给李姜，房屋成交价为125万元，李姜应向张强支付定金2万元;双方同意于居间人通知之日起7日内，会同居间人完成网签手续，并会同居间人到房屋权属登记部门办理过户手续，并于过户当日向李姜交房。
签订《北京市房屋买卖合同》当日，李姜向张强支付了定金2万元，双方又签订了《自行划转补充协议》，该补充协议主要约定：剩余房款(不含定金)：双方亲自或委托XX公司办理产权过户手续。当日，李姜应支付给张强房价款123万元。
其后，张强、李姜双方在约定办理0000号房屋过户手续的当日，张强因涉嫌刑事案件被公安机关扣押，0000号房屋的过户手续在该日未能办理。2009年5月14日，张强之妻马力经张强授权，与李姜前往房管局继续办理0000号房屋的过户手续，李姜向张强之妻马力追加支付了购房定金2.5万元，但由于0000号房屋被依法查封，过户手续依然无法办理。
2009年5月15日，张强之妻马力出具承诺书一份，承诺无论市场房价涨跌，双方均不得更改0000号房屋的原交易价格，未经李姜同意，张强也不能随意办理过户手续。2009年5月19日，完成了存量房屋买卖合同的网上签约。
另查，张强被公安机关羁押后，至2013年12月30日被释放。2014年3月3日，法院执行裁定书，依法解除了0000号房屋的查封。
又查，0000号房屋无抵押。张强至今未协助李姜办理0000号房屋的过户手续。在法院审理过程中，经李姜申请，法院依法查封了登记在张强名下的0000号房屋。李姜表示为了继续履行合同，剩余的120.5万元购房款可以一次性支付，并就此向法院提供了相应的财产证明。
一审判决后，张强上诉称：2009年5月19日，张强已经被公安机关羁押，XX公司在张强不知情的情况下，单方完成了存量房屋买卖合同的网上签约，张强认为该网签行为系无权代理的无效行为，法院应核查李姜是否具有购房资格，如果李姜不具备购房资格，则本案涉及的《北京市房屋买卖合同》无法实际履行，应予以解除。2009年3月3日签订《北京市房屋买卖合同》时，张强并未预见到办理过户手续当天会被公安机关羁押，0000号房屋同时被检察院查封，2013年12月30日张强被释放后，0000号房屋仍未能被解除查封，上述情况完全符合司法解释规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情形，而且自双方签订《北京市房屋买卖合同》至2014年3月3日0000号房屋被解除查封，房屋价格发生巨大变化，继续履行合同对张强明显不公平，造成不公平的原因是张强无法预见的非不可抗力造成的，且不属于商业风险，故应解除《北京市房屋买卖合同》。
三、法院判决
1、一审判决
1)、李姜向张强支付剩余购房款一百二十万五千元;
2)、张强于李姜支付剩余购房款当日协助李姜办理房屋的所有权变更登记手续，将房屋登记至李姜名下;
3)、驳回张强的全部反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
李姜与张强签订的《北京市房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。李姜已经履行了支付购房定金的义务，同时在庭审中表示，其同意一次性向张强支付剩余购房款，并向提供了相应的财产证明。张强亦应当依照合同约定履行协助李姜办理0000号房屋过户手续的义务。
关于张强所述的存量房屋买卖合同的网上签约行为无效、应审查李姜购房资格，如李姜不具备购房资格则合同无法继续履行的上诉理由。《北京市房屋买卖合同》系2009年3月3日签订，因当时北京市尚未出台限购政策，李姜当时具有购房资格，故存量房屋买卖合同的网上签约行为的效力并不影响本案《北京市房屋买卖合同》的继续履行。故对于张强的此项上诉理由，法院不予采纳。
关于张强所述自签订《北京市房屋买卖合同》至2014年3月3日0000号房屋被解除查封，房屋价格发生巨大变化，继续履行合同对张强明显不公平，造成不公平的原因是张强无法预见的非不可抗力造成的，且不属于商业风险，故应解除《北京市房屋买卖合同》的上诉理由。《北京市房屋买卖合同》长时间无法履行完毕，系因张强被刑事羁押及其房屋被查封所导致。虽然自签订《北京市房屋买卖合同》至房屋被解除查封，房屋价格变动极大，但期间张强可以采取要求解除合同等方式避免将来继续履行合同造成的损失。且张强之妻代其出具《承诺书》时已经对房价变动有一定预期。故张强以继续履行合同明显不公平、造成不公平的原因是张强无法预见的非不可抗力造成的，且不属于商业风险为由要求解除合同，缺乏依据，法院不予支持。
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