未经原承租人同意，变更承租人的行为无效

播放 128次      发布日期：2018-04-08       来源：未知

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　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　孙富力诉称：我系北京市房地产开发经营公司退休干部，1992年元月11日，北京市房地产开发经营公司将位于北京市朝阳区402号房屋分配给我承租，并与北京市朝阳区房屋管理局第二管理所的前身建外大街管理所签订《公房租赁合同》。1993年我与杨宝的母亲张香相识，在交往中，张香称杨宝结婚无住房向我借房，我出于好心将402号房屋借给杨宝居住，约定由杨宝交纳房租。

　　2000年我与张香结婚，婚后杨宝仍一直借住402号房屋。后因我与张香感情不和，2011年3月底我决定不再将402号房屋借给杨宝居住。当我要求杨宝腾房时才得知402号房屋的产权已经办理到杨宝名下。随后我至第二管理所处调查了解到：1994年5月16日杨宝向第二管理所提交了天坛派出所开具的《亲属证明》，该证明编造了杨宝与我系亲属关系，系我的外甥之虚假事实。

　　1994年7月16日杨宝向第二管理所提交了有伪造我签名的《房屋更名申请》，以我外甥杨宝婚后无房居住，而我的单位不支付供暖费为由申请将402号房屋的承租人变更为杨宝。1999年8月1日，杨宝与北京市朝阳区房屋土地管理局签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，杨宝以30419.94元购买402号房屋。

　　2011年5月30日我以房屋买卖合同为案由起诉至朝阳区人民法院要求确认杨宝与北京市朝阳区房屋土地管理局签订的《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》无效，诉讼中，经鉴定得出结论：《房屋更名申请》上的签字不是我的签名。依据鉴定结论，我认为：杨宝提交虚假证明伪造其与我的亲属关系，并伪造我签名欺骗第二管理所将房屋承租人更名并最终以成本价购房的行为严重侵犯了我的合法权益，而第二管理所未尽到合理的审查义务，在当事人未亲自到场，在未审查、核实杨宝提交的证明、《房屋更名申请》的真实性的情况下就为杨宝办理了房屋更名手续，将房屋承租权变更给杨宝并最终以成本价销售给杨宝为其办理房屋所有权证的行为侵犯了我的合法权益，该行为的直接后果是剥夺了我对402号房屋的承租使用权，因此杨宝采取欺诈方式变更承租人的行为属无效民事行为。

　　2012年2月20日我与张香离婚，我现在居无定所，只能靠租房。故诉至法院要求：1、确认杨宝与第二管理所于1994年12月31日建立的公有住宅租赁合同关系无效。2、判令第二管理所将402号房屋权属状态恢复为公房，并与我恢复承租合同关系，确认我为402号房屋的承租人。

　　2、被告辩称

　　杨宝辩称：孙富力是从事房地产行业的专业人员，又是单位领导，同时其也是402号房屋的承租人，因此孙富力完全可以利用其承租人身份和人脉关系，独自准备好相关材料与我到房管所办理变更手续。从房管所角度来讲，原承租人不到场、不知情、不同意、没有身份证的情况下，根本不会办理变更手续。时任402号房屋管理员的刘间是孙富力多年的朋友，该房屋的变更手续是孙富力通过刘间办理的。

　　假如我独自找刘间办理变更手续，刘间于公于私都会通知孙富力。孙富力完全可以将准备好的手续交给经办人不必在现场签字，其也可以找人代写代签《房屋更名申请》。孙富力作为房地产从业人员，应该知道购买住房后对其个人的巨大利益，但其就是因为已经知道402号房屋的承租人早已不是自己，所以无权购买。孙富力是自愿将402号房屋的承租权变更为我名下的，其称不知情与事实相悖。现孙富力与我母亲已经离婚，就想通过编造谎言将房屋要回，其行为不应得到支持，请求法院驳回孙富力的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　孙富力称杨宝办理承租人变更手续时提供了虚假的证明及申请。

　　鉴定中心对 “申请”(检材)上“孙富力”签名是否为孙富力本人所签进行鉴定。2012年8月3日，作出《文书鉴定意见书》，载明检材上的“孙富力”签名字迹与样本上的“孙富力”签名字迹不是同一人书写。孙富力对鉴定结论不持异议。杨宝及第二管理所对上述鉴定结论不予认可，认为“申请”是孙富力提交的，不能否认其同意变更承租人的真实意思表示。

　　1999年8月1日，杨宝与北京市朝阳区房屋土地管理局签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，约定由杨宝购买402号房屋。现402号房屋所有权人登记在杨宝名下。

　　经法院询问，孙富力自1997年左右就已经知晓房屋能够购买，但称因收入较少，没有购买。

　　另查，在孙富力起诉杨宝、北京市朝阳区房屋管理局房屋买卖合同纠纷一案中，刘间曾出庭证明：变更承租人之时，孙富力和杨宝均到了现场。

　　三、法院判决

　　驳回孙富力的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　1992年1月11日，北京市房地产开发经营公司将402号房屋分配给孙富力居住，后402号房屋承租人变更为孙富力。1994年，402号房屋承租人由孙富力变更为杨宝。现孙富力诉至法院要求确认杨宝与第二管理所于1994年12月31日建立的公有住宅租赁合同关系无效，其理由是杨宝办理承租人变更手续时提供了虚假的证明及申请，对此法院认为，虽然经鉴定“申请”上“孙富力”的签名字迹并非孙富力本人所书写，但依据现有证据难以认定杨宝在孙富力毫不知情的情况下自己将证明及申请提交给第二管理所;且结合房管部门办理承租人变更手续的流程，可以认定402号房屋承租人由孙富力变更为杨宝，孙富力对此是知情且同意的，即变更承租人是孙富力与杨宝真实意思的表示，因此孙富力要求确认杨宝与第二管理所于1994年12月31日建立的公有住宅租赁合同关系无效的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。孙富力基于合同关系无效提出的其他诉讼请求，亦无法律依据，法院亦不予支持。

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