房屋买卖依交易习惯裁判案例
播放 144次 发布日期：2018-04-08 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2015年7月，李银淋诉称：2014年12月底，因杨鱼要求我腾房，我才得知双方签有《存量房屋买卖合同》，且房屋已变更到杨鱼名下。事实上，我从未出卖过房屋，也并没有到住建委办理过房产过户等手续，更没有收到杨鱼支付的购房款。我与杨鱼之间的《存量房屋买卖合同》是在我不知情的情况下杨鱼以欺诈手段致使我违背真实意思与其签订的，该合同并不是我的真实意思表示，存在重大误解、显失公平，且双方不存在真实的交易。故诉至法院请求撤销双方于2014年12月11日签订的《存量房屋买卖合同》并由杨鱼负担本案诉讼费。
2、被告辩称
杨鱼辩称：李银淋的主张没有事实及法律依据，不符合法律关于可撤销合同及可撤销民事行为的相关规定，且房屋买卖交易完毕，不存在可撤销的条件，故不同意李银淋的诉讼请求，请求法院驳回李银淋的诉讼请求。
二、法院查明
2014年8月13日，袁浩(自述为XX投资公司经理)与李银淋到北京市XX公证处办理了相关手续，公证书载明：委托人李银淋是307号房屋所有权人。因为李银淋事务繁忙，故委托袁浩为李银淋代理人以合理的市场价格出售上述房产等内容，袁浩代表李银淋办理卖房的相关手续，并代为收取相关购房款及到银行办理提款手续。
2014年12月11日，经AAAA居间，袁浩作为李银淋(出卖人)的委托代理人与杨鱼(买受人)签订《存量房屋买卖合同》，将307号房卖予杨鱼，总价款55万元，其中包括定金3万元。定金收据载明：今收到买受方杨鱼购买307号房屋定金人民币叁万元整。以此为证。收款人：李银淋、袁浩，收款日期：2014年11月26日等内容。李银淋否认定金收据上的署名为其所写，杨鱼对此不置可否，并未要求书写鉴定。
2014年12月18日，袁浩与杨鱼办理了房屋过户手续。2014年12月26日，杨鱼通过卡卡转账的方式向袁浩指定户名为李敏的账户转账52万元。当日，袁浩为杨鱼出具收条，载明：收到杨鱼交来房款520000元，收款人：袁浩等内容。李银淋未收到定金及购房款。同年12月底，因杨鱼要求李银淋腾房，双方产生争议，后杨鱼强行入住。李银淋曾就魏谦涉嫌诈骗到有关部门报案，未予受理。
庭审中，李银淋陈述：2014年8月，案外人魏谦为李银淋装修房屋时，将李银淋的房屋作为抵押担保从XX投资公司贷款25万元。其就此提供落款日期为2014年8月30日，署名为魏谦出具的文字证明一张，载明：我于2014年8月11日从XX公司贷款贰拾伍万元整，押业主李银淋房本、户口本、身份证各一份，订(定)于2014年10月11日把贷款还清，房本返还业主。
李银淋对委托袁浩卖房及公证处公证的细节陈述为：当时自己年岁较大，天气又热，自己记不清都签了什么字，但房屋买卖合同上的署名绝非自己所签。杨鱼则认为有其代理人签名，不影响房屋买卖合同的效力。
法院到房屋查看，房屋非杨鱼本人居住，居住人拒绝配合法院调查工作。此前，法院曾向袁浩了解情况，袁浩不否认魏谦向其公司借款及出卖李银淋抵押房屋的事实。
经法院向中介机构咨询，一家的咨询意见为：2014年底，房屋小区所在地区小面积房屋成交价格为每平方米14000元左右，最高不超过15000元。另外一家的咨询意见为：当时房屋单价超过15000元。李银淋对上述咨询意见予以认可。杨鱼表示不予认可，并称根据其在网络上查询的信息，当时房屋单价为13000元。
三、法院判决
依法撤销李银淋、杨鱼于2014年12月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案争议的焦点是本案的基础法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《公证书》，房屋买卖交易习惯及双方当事人庭审陈述，名义上双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，实际上是魏谦向XX投资公司借贷以房屋作为担保，也就是说本案的基础法律事实是民间借贷关系。
理由如下：1.合同的权利义务不对等。本案房屋面积55.55平方米，合同约定总价为55万元(含定金3万元)，而据李银淋陈述，该同等地段的市场均价均为15000元/平方米以上，双方约定的价格明显低于市场价格，有违公平、等价原则。2.不符合日常交易习惯。据李银淋陈述，双方在签订房屋买卖合同前后，从未见过面，且签订合同之前，杨鱼未到房屋里观看，由此可以证明以上行为均与正常购房交易习惯不相符合，缺乏房屋价格协商的意愿。物权法共规定了三种类型的担保物权，即抵押权、质押权、留置权。用房屋买卖合同设定的担保显然不属于法定的担保物权。
综观本案，在魏谦向XX投资公司借贷未还的情况下，XX投资公司未通过法律程序私自将李银淋的抵押房屋转卖杨鱼，且交易价格显失公平，依据合同法的相关规定，当事人有权要求变更或者撤销。就杨鱼本人来讲，其未与李银淋见面，未协议价格，就办理房屋过户手续并强行入住李银淋的房屋，很难说是善意取得。李银淋要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，合法有据，法院应予支持;杨鱼的辩解意见，与事实不符，法院不予采纳。杨鱼的合法权益应通过主张民间借贷法律关系实现。
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