以交易习惯确定房屋买卖合同履行纠纷案例
播放 74次 发布日期：2018-04-08 来源：未知
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无权处分纠纷案件，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨雨、杨烟诉称：2014年2月23日，经XX公司居间服务，杨雨、杨烟与王囡囡签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》。合同约定，杨雨、杨烟将北京市海淀区4号共有房产以300万元的价格出售给王囡囡，王囡囡应该先履行的部分义务有：支付15万元的定金、支付121万元首付款、办理批贷函手续等。我后履行的部分义务有交房、共同办理房屋所有权转移登记手续等。合同约定自签约之日起105日内，双方共同申请办理房屋所有权转移登记手续。签约后，王囡囡仅支付了15万元定金，却拒绝支付121万元首付款。在贷款申请通过后，王囡囡拒绝办理批贷函手续，故意阻止履行条件的成就，进而拒绝支付首付款。王囡囡拒绝办理批贷函的行为还使得杨雨、杨烟无法得到后期款项。另外，根据补充协议第二条第3款："乙方于过户前3个工作日内将首付款人民币121万元支付甲方"、买卖合同第十条第(一)款的约定"自本合同签订之日起105日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋所有权转移登记手续"的约定，王囡囡拒不支付首付款的行为早已超出了履约期限，亦构成了根本违约。故杨雨、杨烟诉至法院，诉讼请求：1、判决解除杨雨、杨烟与王囡囡于2014年2月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议;2、判决王囡囡给付杨雨、杨烟违约金60万元人民币;3、判决王囡囡协助杨雨、杨烟撤销网上签约手续;4、案件受理费由王囡囡承担。
2、被告辩称并反诉
王囡囡辩称：首先，因为杨雨、杨烟没有配合我办理贷款，导致合同无法继续履行。所以我同意解除合同;其次，合同约定贷款是164万，XX银行没有批准该要求，所以我要求中介重新指定银行办理贷款，符合合同第四条第五项的约定;再次，关于首付款的支付，补充协议第二条第三款写明首付款121万元以资金监管的方式支付，首付款的支付应当以贷款批准为前提。所以杨雨、杨烟称我不支付首付款的内容没有事实依据。故我不同意杨雨、杨烟的诉讼请求，并提出反诉：1、判令解除双方于2014年2月23日签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议;2、判令杨雨、杨烟双倍返还我定金30万元;3、判令杨雨、杨烟赔偿我居间代理费76500元;4、本诉、反诉费用由杨雨、杨烟承担。
二、法院查明
2014年2月23日，杨烟、杨雨(出卖人)与王囡囡(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1640000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。双方约定，出卖人应当在甲方收到首付款后5个工作日内，将该房屋交付给买受人。自本合同签订之日起105日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，杨烟、杨雨(甲方)与王囡囡(乙方)、XX公司(丙方)签订《居间服务合同》及补充协议，补充协议第二条约定：1、定金：乙方于2014年2月23日向甲方支付定金15万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。3、首付款：乙方于过户前3个工作日内将首付款人民币121万元整以资金监管的方式支付甲方。4、申请购房贷款：甲乙双方应于出网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、权属转移登记：甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理;乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。
双方违约责任约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;……(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。
合同签订后，王囡囡已支付杨雨、杨烟定金15万元。2014年4月8日，双方办理完网签手续。之后，杨雨、杨烟配合王囡囡办理了银行批贷手续。2014年5月23日，双方赴中国XX银行办理完面签手续。至2014年6月，双方得知，因王囡囡个人资质原因，能够自中国XX银行取得的批贷金额为144万元。因王囡囡不同意该贷款金额，故中国XX银行未下批贷函。就贷款额度问题双方在XX公司的联系下进行协商。2014年6月24日，在XX公司店内，杨烟之女张男作为杨雨、杨烟一方，与王囡囡之父王房进行协商。王房认可现银行仅批贷144万元，表示另外20万元无法筹借到，为此双方协商未果。王囡囡未能办理合同约定的164万元的批贷手续。在合同期限内，王囡囡亦未能支付首付款。
2014年7月31日，杨雨、杨烟向王囡囡发送《致王囡囡的函》，内容为："由于你一直拒绝支付首付款、拒绝办理批贷函及其它行为造成了现在房屋买卖合同无法履行，你的行为已经构成了根本违约。请你于2014年8月6日前将违约金60万元(房屋总价款的20%)和首付款121万，共计181万整全部足额支付给我方，否则，我方将严格追究你的法律责任(包括但不限于要求解除合同、支付违约金、赔偿损失等)"2014年8月6日，王囡囡向杨雨、杨烟发通知函，要求于2014年8月8日下午办理中信银行的面签手续，被杨雨、杨烟拒绝。
三、法院判决
1、解除杨烟、杨雨与王囡囡签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议;王囡囡、北京XX房地产经纪有限公司配合杨烟、杨雨办理解除该房屋的网上签约手续;
2、王囡囡应支付杨烟、杨雨违约金四十五万元，王囡囡已支付的十五万元定金冲抵违约金后，王囡囡支付杨烟、杨雨违约金三十万元;
3、驳回王囡囡的全部反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案争议焦点为双方办理房屋所有权转移登记的时间点如何确定。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。王囡囡与杨雨、杨烟在房屋买卖合同中约定双方于签订合同之日起105日内办理房屋权属转移登记。在随后双方签订的补充协议中约定：王囡囡应于过户前3个工作日内将首付款121万元支付给杨雨、杨烟，在贷款机构签发批贷函3个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。现双方对上述约定的理解有争议，应当根据合同的目的、交易习惯及诚实信用原则确定条款真实意思。杨雨、杨烟出售房屋的真实目的是获得房款，而获得房款的这一期待应当是有期限并确定的，且在房屋买卖的交易习惯中，双方应当就产权过户的时间予以明确，故王囡囡与杨雨、杨烟在房屋买卖合同中约定的105日应为办理房屋权属转移登记的最后期限，在该期限内由王囡囡申请办理贷款并完成产权转移登记。王囡囡因其个人原因未能在签订合同之日起的105日内完成银行贷款审批，导致杨雨、杨烟未能在合同约定的期限内得到首付款及银行贷款，王囡囡已构成根本违约，应当承担违约责任。王囡囡主张杨雨、杨烟不予配合办理银行贷款手续构成违约应承担赔偿责任，未提交充分证据予以证明，故法院判决驳回其全部反诉请求。
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。王囡囡在合同约定期限内未能按期支付首付款、办理贷款手续及完成过户，属迟延履行主要债务，杨雨、杨烟在2014年7月31日向王囡囡发函进行催告并给予其一定的期限履约，但王囡囡在该期限内仍未完成其合同义务，故杨雨、杨烟起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，符合法律规定，法院予以确认。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王囡囡因迟延履行其合同义务构成根本违约，应当承担对杨雨、杨烟赔偿损失的违约责任。杨雨、杨烟主张按合同约定要求王囡囡赔偿违约金60万元，对此王囡囡表示杨雨、杨烟实际损失未达到该数额，要求法院予以减少。
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