夫妻一方将共有房屋抵押，第三人未能善意取得抵押权
播放 203次 发布日期：2018-04-08 来源：未知
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无权处分纠纷案件，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张非诉称：张非与李由于2003年9月16日登记结婚。2006年8月31日，二人出资购买了房屋，该房产建筑面积103.78平方米，其为张非与李由的唯一住房。近日，张非从他人处获悉李由可能将该房产进行抵押，经追问，李由承认未经张非同意自行将该房产进行抵押的事实。后经张非到房屋登记机关查询，发现李由与何昆已经于2012年5月21日签订抵押合同，将该房产作为抵押物抵押给了何昆，并办理了抵押登记。张非认为，房屋属于其与李由夫妻共有财产，李由在未征得共有人同意的情况下，擅自与何昆建立抵押担保合同关系，将夫妻共同财产抵押给何昆，其行为严重侵害原告财产权益，该抵押合同应属无效，故张非诉至法院，请求判令：1、被告李由与被告何昆签订的抵押合同无效;2、本案诉讼费用由被告承担。
2、被告辩称
何昆辩称：其不认可原告张非的诉讼请求。何昆与李由不认识，杜过从何昆处借款527万元，李由为杜过提供抵押担保，并与何昆签订了抵押合同，抵押合同的内容约定的非常明确，李由作为完全民事行为能力人在合同上签字就应承担相应的责任，因此涉案抵押合同是合法有效的。对于李由的婚姻状况，何昆审查了李由提供的户口本，户口本载明李由有配偶，但房屋登记部门和何昆询问李由的婚姻状况时，李由均称已离婚、离婚证已丢失，因此，何昆认为其尽到了相应的审查义务，且房管部门已出具他项权利证书，其系善意第三人。
李由辩称：李由认可张非起诉的事实及理由。因欠他人款项，李由想用房屋进行抵押用于贷款，但不想让张非知道，后其通过别人认识杜过，杜过承诺能够办理贷款。几天后，杜过给李由打电话称可以办理贷款手续，并告诉李由如果有人询问其婚姻情况，就称已经离婚，李由未看合同的具体内容就签了字，并到房管部门办理手续，手续的内容不清楚。后李由经常打电话询问杜过贷款的情况，杜过始终说没下来。因瞒不过张非，李由跟张非说了实情，待找人查询后才发现李由变成了担保人。其签订合同的本意是贷款，并非担保，故李由认为何昆连同杜过等人合伙欺骗李由，李由为此曾向公安机关报案，公安机关告知李由通过民事诉讼解决。
二、法院查明
房屋所有权证上登记的所有权人为李由。2012年5月21日，李由在张非不知情的情况下，与何昆签订抵押合同，将上述房屋抵押给何昆，为杜过从何昆处所借款项提供抵押担保。该抵押合同第10页的“共有人声明条款”仅签有时间，其余内容空白。2012年5月23日，李由、何昆到XX区住房和城乡建设委员会(以下简称XX区住建委)就上述房屋办理抵押登记，XX区住建委出具了他项权利证书。在XX区住建委制作的询问笔录中，李由表示申请登记的房屋不是夫妻共有房屋。
何昆向法院提交的证据中包括李由的户籍证明，户籍证明中载明李由有配偶。在办理抵押手续过程中，何昆询问李由婚姻状况，李由表示已经离婚，离婚证已丢失。
审理过程中，法院就房屋的抵押情况询问了杜过，其表示李由是在张非不知情的情况下做的上述手续。
三、法院判决
何昆与李由签订的抵押合同无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案中，焦点问题为两个：
第一、张非对房屋办理的抵押登记事宜是否知道或应当知道而未提出异议。房屋系张非与李由婚姻关系存续期间共同购买的，应为夫妻共同共有财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条第二款的规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效”。本案中，李由将共同共有财产(即房屋)进行抵押时，并未告知张非，亦未取得张非的同意，何昆与李由提供的现有证据亦不能证明张非知道或应当知道房屋的抵押情况而未提出异议，故可以认定，李由在与张非共同共有的房屋上设定抵押时，未经共有人张非的同意，法院认定何昆与李由签订的抵押合同无效。
第二、关于何昆是否构成抵押权的善意取得问题。对此，律师认为，以房屋为标的物的不动产抵押中，善意第三人对真实权利状况的不知情应要求其不存在重大过失，意味着若配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，受让人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务，否则，不宜直接认定其为善意第三人。本案中，何昆作为不动产的抵押权人在审查房屋是否存在共有人时，应当尽到合理的查询和注意义务，这种查询和注意义务不仅包括询问抵押人了解房屋情况，而且更重要的是通过相关部门的查询来核实不动产的真实状况，但当李由所提供的户籍证明上载明的婚姻状况与其自己陈述的婚姻情况相矛盾时，何昆并未对李由的婚姻状况，即房屋是否存在共有人作进一步的审查。故法院认定“何昆不属于物权法上的善意第三人，其不能善意取得房屋的抵押权”。
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