公房纠纷的类型以及法院的受案范围-《律师直播间》-讲座第四期

播放 次      发布日期:2018-11-16 09:53      来源:本站编辑



  各位观众,大家好!我是本期说房网律师直播间的主讲律师靳双权。
  
  今天给大家分享的话题叫公房纠纷的类型以及法院的受案范围。
  
  那首先先给大家讲一下什么是公房?
  
  公房呢,是咱们国家计划经济体制下的产物 。 建国以后呢咱们国家呢是实行的是分房制,那么国家分配给你或者是单位分配给你的房屋呢,他的产权归国家或者是单位所有,分给我们以后,我们跟国家或者单位签订了一个叫公房承租合同 。那么我们属于公房的承租人,承租人实际上最主要的就是对房屋享有使用的权利,不能将房屋进行转让转租或转借。
  
  自房改以后,那么国家或单位将房屋出售给了我们个人,我们个人买过来以后这个房屋就成了私人财产,就叫房改房。但是呢至今这个房改还不彻底,还有很多的公租房没有进行房改。
  
  那么还有很多的承租权的房屋。
  
  那么今天我们就跟大家探讨一下,承租权的房屋经常发生哪些类型的纠纷?
  
  那第一点呢就是承租人将房屋转让,实践当中我们经常遇到很多的承租的房子,他已经很简陋了,那不太适合居住了,那很多的承租人都已经另购房子了,但是他这个承租房还没有收回去,房管所没有收,单位也没有收,承租权人呢还是他。但是呢他将这个房屋的承租权转让给了他人,收取一定的转让费,双方签了一个叫承租权房屋买卖合同 ,那么这样的房屋买卖合同是无效的。那么有人的呢也知道是无效,就变相的来进行买卖。不管你是怎么样的一个形式,只要出现了转让或者是你拿到了房款,那么这一类的合同不管你叫什么名字,
  
  那么法律上都是无效的。如果我们作为买房人,在买房的过程当中,发现这个房屋是一个承租权的房屋。如果你不了解这里面的法律问题签署了房屋买卖合同,通常来讲呢这样的房屋价格都非常便宜,那么你买完了以后呢,需要到房管所办理一个叫承租人的变更。虽然你们之间签署了房屋买卖合同,但是在变更的时候呢房管所又要求你们签署一个叫置换,或者是叫承租人的变更。实际上是两个法律关系,如果你将承租人变成了你了,双方签署的是一个承租人变更合同,那么如果你符合条件的话这样的是有效的。但是如果你签署了承租权的房屋买卖合同以后,没有将承租人变成你,那么作为出租人可以承租的房屋,不能买卖为由要求双方确认双方签署的合同无效,并且将房屋收回这对于购买承租权房屋的人来讲呢,
  
  风险是非常大的。所以呢,建议我们在购买房屋的时候,如果发现出卖人他持有的这个房产证是一个“蓝本的”,叫公房租赁证。那么这类的房屋呢都属于公房,所以呢我们不要购买这样的房屋。
  
  公房的第二种类型的纠纷呢?
  
  就是公房的承租人去世以后将新的承租人变成谁,那么很多的子女就发生了纠纷。大部分都是父亲或者是母亲去世了有五个子女,那五个子女认为呢,这个是父亲留下来的财产,
  
  那么我们每个人都有权利。但事实上呢,父亲实际上是一个房屋的承租人,这个不属于他的遗产,不能按照继承法的规定由五个子女进行平分。那么到底将承租人变成哪个子女,
  
  子女之间就发生了争议。实践当中这样的纠纷是非常多,那么按照去世的父亲和单位,或者说和房管所的这个公房承租合同。上面有一条就是如果承租人去世以后,只有符合下面四个条件的人,才能变更成新的承租人。
  
  第一个条件呢,就是你的户口要在房屋内。
  
  第二个条件呢 ,就是你要是父母的共同居住人,连续居住两年以上。
  
  第三个条件呢,就是你别处没有房屋。
  
  第四个条件就是家庭成员要达成一致。
  
  那么从前三个条件呢都是非常硬性的,那么你不符合条件呢,就不符合承租人的变更条件。但是第四个条件呢,他是非常弹性的,就是家庭成员要达成一致,但是家庭成员到底包括谁,那么实践当中房管所和法院的意见是不一致的。通常来讲呢,比如老大的户口在这个房屋所在地之内,他同时呢和父亲共同生活,然后呢别处也没有房子他非常希望将房屋承租人变成自己,但是呢其他的四个子女都不同意。那其他的四个子女呢,有户口在这呢有户口不在这的,那么有别处已经有房子的,还有别处没有房子的他是在外面租房子的都有。但是这四个子女是不是属于家庭成员,而且必须里这四个子女都同意,那房管所的要求呢,一般指户口在这的人我都要征求他的同意,不仅是这四个子女,比如说他的孙子女,或者是其他的亲属只要户口在这,他虽然不是继承人但是他也发言的权力,就是作为家庭成员,要经过他的同意。凡是户口不在这的人房管所一般就不征求他的同意,那么实践当中有很多叫空挂户。比如说这四个子女有三个人的户口都在这,但是都不在这居住,那房管所要求呢,这三个子女呢都要过来签字。那只要一个人不签字,那么老大呢要求将承租人变更成他,房管所就不同意。那么这类纠纷实践当中非常普遍,那这样的纠纷如何处理呢?如果老大直接起诉其他子女要求继承该房屋的所有权,或者继承该房屋的承租权,这个法院是不受理的,因为该房屋他是属于公租房。公租房是不能继承的,那么这样的纠纷呢应该是由老大直接向房管所提出申请,要求将承租人变更成自己,如果房管所不同意变更,应当出具不同意变更的书面证明,即要说明不同意变更的理由,那么如果老大对于房管所的不同意变更这样的一个书面答复不予认可,可以向法院提起行政诉讼,要求房管所履行职责将承租人变更成老大。那么第一轮诉讼呢就叫行政诉讼。就是他起诉的是房管所,那么房管所再给他答复的时候呢,通常都会说由于其他子女的户口在这,他们也属于家庭成员。所以我不同意变更成你,这是房管所的答复。但是法院的意见是,这个家庭成员应当是符合前面三个条件的家庭成员,就是你的户口不仅要在这,同时还要在这连续居住两年以上同时别处无住房,符合上面三个条件的人才属于家庭成员。那么刚才咱们谈到了另外三个兄弟,他们的户口虽然在这,但他不在这住或者说他的别处还有房子,是不符合家庭成员条件的。那么实践当中经常出现的房管所不给办,但是诉讼法院以后,法院就会依据这一条要求房管所履行职责,那么实践当中有很多的人不了解这样的一个程序,直接起诉到法院要求确认我老大有承租权,或要求确认我老大有居住权,那么这样通常法院都是不受理的。
  
  第三类纠纷呢就是由于单位的内部分房引发的腾房占房纠纷。
  
  比如说我们都是这个单位的员工,单位按照分房政策分配给了张三,但是呢没分配给李四,或者说分配给张三的面积比较大分配给李四的面积比较小,或者是张三两套房子只分给我一套。如果李四对于单位这样的分房方案不服,要求单位你必须给我分一个多大面积的房子,或者是分给我几套。因为有的时候呢可能夫妻两个人都是这个单位的员工,那如果你对单位的内部分房方案不服起诉单位的,这样法院都不受理。或者说还有一种情况就是在分房过程当中他抢占了两套房子,比如说单位当时分配给他一个小的,后来单位说那你实际上,当时分给你的时候呢没有大的,那我现在同意给你分一个大的,当然我在分给你大的时候呢,你要把那个小的退回给单位。那么员工通常同意,同意跟单位签了一个协议把小的退回给单位,单位再分给他一个大的房子。但是就在这个环节出现了问题,他把大的房屋占有以后
  
  小的房屋不退还给单位,那单位就不同意了,单位起诉这个员工应当把小的房屋腾退给单位
  
  ,这样的纠纷法院也是不受理。或者是受理以后也都是不支持单位的请求,理由呢就是是由于你们单位内部分房过程中发生的争议。那么这类纠纷呢法院没法评判你们单位的,这个分房的方案是不是符合法律规定。因为分房是由于是由单位来进行分的,那么你的这个分房方案他不是法律,法院不好界定他合理性合法性,所以法院没法处理这样的案子。遇到这类的纠纷很难通过法院解决。
  
  好今天我简单的给大家介绍了,三类承租房屋经常出现的纠纷。希望呢,以后我们遇到这样的问题,咨询相关的法律专家给您做一个认真详细的解答,然后避免您走很多的弯路。
  
  谢谢大家!各位观众,大家好!我是本期说房网律师直播间的主讲律师靳双权。
  
  今天给大家分享的话题叫公房纠纷的类型以及法院的受案范围。
  
  那首先先给大家讲一下什么是公房?
  
  公房呢,是咱们国家计划经济体制下的产物 。 建国以后呢咱们国家呢是实行的是分房制,那么国家分配给你或者是单位分配给你的房屋呢,他的产权归国家或者是单位所有,分给我们以后,我们跟国家或者单位签订了一个叫公房承租合同 。那么我们属于公房的承租人,承租人实际上最主要的就是对房屋享有使用的权利,不能将房屋进行转让转租或转借。
  
  自房改以后,那么国家或单位将房屋出售给了我们个人,我们个人买过来以后这个房屋就成了私人财产,就叫房改房。但是呢至今这个房改还不彻底,还有很多的公租房没有进行房改。
  
  那么还有很多的承租权的房屋。
  
  那么今天我们就跟大家探讨一下,承租权的房屋经常发生哪些类型的纠纷?
  
  那第一点呢就是承租人将房屋转让,实践当中我们经常遇到很多的承租的房子,他已经很简陋了,那不太适合居住了,那很多的承租人都已经另购房子了,但是他这个承租房还没有收回去,房管所没有收,单位也没有收,承租权人呢还是他。但是呢他将这个房屋的承租权转让给了他人,收取一定的转让费,双方签了一个叫承租权房屋买卖合同 ,那么这样的房屋买卖合同是无效的。那么有人的呢也知道是无效,就变相的来进行买卖。不管你是怎么样的一个形式,只要出现了转让或者是你拿到了房款,那么这一类的合同不管你叫什么名字,
  
  那么法律上都是无效的。如果我们作为买房人,在买房的过程当中,发现这个房屋是一个承租权的房屋。如果你不了解这里面的法律问题签署了房屋买卖合同,通常来讲呢这样的房屋价格都非常便宜,那么你买完了以后呢,需要到房管所办理一个叫承租人的变更。虽然你们之间签署了房屋买卖合同,但是在变更的时候呢房管所又要求你们签署一个叫置换,或者是叫承租人的变更。实际上是两个法律关系,如果你将承租人变成了你了,双方签署的是一个承租人变更合同,那么如果你符合条件的话这样的是有效的。但是如果你签署了承租权的房屋买卖合同以后,没有将承租人变成你,那么作为出租人可以承租的房屋,不能买卖为由要求双方确认双方签署的合同无效,并且将房屋收回这对于购买承租权房屋的人来讲呢,
  
  风险是非常大的。所以呢,建议我们在购买房屋的时候,如果发现出卖人他持有的这个房产证是一个“蓝本的”,叫公房租赁证。那么这类的房屋呢都属于公房,所以呢我们不要购买这样的房屋。
  
  公房的第二种类型的纠纷呢?
  
  就是公房的承租人去世以后将新的承租人变成谁,那么很多的子女就发生了纠纷。大部分都是父亲或者是母亲去世了有五个子女,那五个子女认为呢,这个是父亲留下来的财产,
  
  那么我们每个人都有权利。但事实上呢,父亲实际上是一个房屋的承租人,这个不属于他的遗产,不能按照继承法的规定由五个子女进行平分。那么到底将承租人变成哪个子女,
  
  子女之间就发生了争议。实践当中这样的纠纷是非常多,那么按照去世的父亲和单位,或者说和房管所的这个公房承租合同。上面有一条就是如果承租人去世以后,只有符合下面四个条件的人,才能变更成新的承租人。
  
  第一个条件呢,就是你的户口要在房屋内。
  
  第二个条件呢 ,就是你要是父母的共同居住人,连续居住两年以上。
  
  第三个条件呢,就是你别处没有房屋。
  
  第四个条件就是家庭成员要达成一致。
  
  那么从前三个条件呢都是非常硬性的,那么你不符合条件呢,就不符合承租人的变更条件。但是第四个条件呢,他是非常弹性的,就是家庭成员要达成一致,但是家庭成员到底包括谁,那么实践当中房管所和法院的意见是不一致的。通常来讲呢,比如老大的户口在这个房屋所在地之内,他同时呢和父亲共同生活,然后呢别处也没有房子他非常希望将房屋承租人变成自己,但是呢其他的四个子女都不同意。那其他的四个子女呢,有户口在这呢有户口不在这的,那么有别处已经有房子的,还有别处没有房子的他是在外面租房子的都有。但是这四个子女是不是属于家庭成员,而且必须里这四个子女都同意,那房管所的要求呢,一般指户口在这的人我都要征求他的同意,不仅是这四个子女,比如说他的孙子女,或者是其他的亲属只要户口在这,他虽然不是继承人但是他也发言的权力,就是作为家庭成员,要经过他的同意。凡是户口不在这的人房管所一般就不征求他的同意,那么实践当中有很多叫空挂户。比如说这四个子女有三个人的户口都在这,但是都不在这居住,那房管所要求呢,这三个子女呢都要过来签字。那只要一个人不签字,那么老大呢要求将承租人变更成他,房管所就不同意。那么这类纠纷实践当中非常普遍,那这样的纠纷如何处理呢?如果老大直接起诉其他子女要求继承该房屋的所有权,或者继承该房屋的承租权,这个法院是不受理的,因为该房屋他是属于公租房。公租房是不能继承的,那么这样的纠纷呢应该是由老大直接向房管所提出申请,要求将承租人变更成自己,如果房管所不同意变更,应当出具不同意变更的书面证明,即要说明不同意变更的理由,那么如果老大对于房管所的不同意变更这样的一个书面答复不予认可,可以向法院提起行政诉讼,要求房管所履行职责将承租人变更成老大。那么第一轮诉讼呢就叫行政诉讼。就是他起诉的是房管所,那么房管所再给他答复的时候呢,通常都会说由于其他子女的户口在这,他们也属于家庭成员。所以我不同意变更成你,这是房管所的答复。但是法院的意见是,这个家庭成员应当是符合前面三个条件的家庭成员,就是你的户口不仅要在这,同时还要在这连续居住两年以上同时别处无住房,符合上面三个条件的人才属于家庭成员。那么刚才咱们谈到了另外三个兄弟,他们的户口虽然在这,但他不在这住或者说他的别处还有房子,是不符合家庭成员条件的。那么实践当中经常出现的房管所不给办,但是诉讼法院以后,法院就会依据这一条要求房管所履行职责,那么实践当中有很多的人不了解这样的一个程序,直接起诉到法院要求确认我老大有承租权,或要求确认我老大有居住权,那么这样通常法院都是不受理的。
  
  第三类纠纷呢就是由于单位的内部分房引发的腾房占房纠纷。
  
  比如说我们都是这个单位的员工,单位按照分房政策分配给了张三,但是呢没分配给李四,或者说分配给张三的面积比较大分配给李四的面积比较小,或者是张三两套房子只分给我一套。如果李四对于单位这样的分房方案不服,要求单位你必须给我分一个多大面积的房子,或者是分给我几套。因为有的时候呢可能夫妻两个人都是这个单位的员工,那如果你对单位的内部分房方案不服起诉单位的,这样法院都不受理。或者说还有一种情况就是在分房过程当中他抢占了两套房子,比如说单位当时分配给他一个小的,后来单位说那你实际上,当时分给你的时候呢没有大的,那我现在同意给你分一个大的,当然我在分给你大的时候呢,你要把那个小的退回给单位。那么员工通常同意,同意跟单位签了一个协议把小的退回给单位,单位再分给他一个大的房子。但是就在这个环节出现了问题,他把大的房屋占有以后
  
  小的房屋不退还给单位,那单位就不同意了,单位起诉这个员工应当把小的房屋腾退给单位
  
  ,这样的纠纷法院也是不受理。或者是受理以后也都是不支持单位的请求,理由呢就是是由于你们单位内部分房过程中发生的争议。那么这类纠纷呢法院没法评判你们单位的,这个分房的方案是不是符合法律规定。因为分房是由于是由单位来进行分的,那么你的这个分房方案他不是法律,法院不好界定他合理性合法性,所以法院没法处理这样的案子。遇到这类的纠纷很难通过法院解决。
  
  好今天我简单的给大家介绍了,三类承租房屋经常出现的纠纷。希望呢,以后我们遇到这样的问题,咨询相关的法律专家给您做一个认真详细的解答,然后避免您走很多的弯路。
  
  谢谢大家!各位观众,大家好!我是本期说房网律师直播间的主讲律师靳双权。
  
  今天给大家分享的话题叫公房纠纷的类型以及法院的受案范围。
  
  那首先先给大家讲一下什么是公房?
  
  公房呢,是咱们国家计划经济体制下的产物 。 建国以后呢咱们国家呢是实行的是分房制,那么国家分配给你或者是单位分配给你的房屋呢,他的产权归国家或者是单位所有,分给我们以后,我们跟国家或者单位签订了一个叫公房承租合同 。那么我们属于公房的承租人,承租人实际上最主要的就是对房屋享有使用的权利,不能将房屋进行转让转租或转借。
  
  自房改以后,那么国家或单位将房屋出售给了我们个人,我们个人买过来以后这个房屋就成了私人财产,就叫房改房。但是呢至今这个房改还不彻底,还有很多的公租房没有进行房改。
  
  那么还有很多的承租权的房屋。
  
  那么今天我们就跟大家探讨一下,承租权的房屋经常发生哪些类型的纠纷?
  
  那第一点呢就是承租人将房屋转让,实践当中我们经常遇到很多的承租的房子,他已经很简陋了,那不太适合居住了,那很多的承租人都已经另购房子了,但是他这个承租房还没有收回去,房管所没有收,单位也没有收,承租权人呢还是他。但是呢他将这个房屋的承租权转让给了他人,收取一定的转让费,双方签了一个叫承租权房屋买卖合同 ,那么这样的房屋买卖合同是无效的。那么有人的呢也知道是无效,就变相的来进行买卖。不管你是怎么样的一个形式,只要出现了转让或者是你拿到了房款,那么这一类的合同不管你叫什么名字,
  
  那么法律上都是无效的。如果我们作为买房人,在买房的过程当中,发现这个房屋是一个承租权的房屋。如果你不了解这里面的法律问题签署了房屋买卖合同,通常来讲呢这样的房屋价格都非常便宜,那么你买完了以后呢,需要到房管所办理一个叫承租人的变更。虽然你们之间签署了房屋买卖合同,但是在变更的时候呢房管所又要求你们签署一个叫置换,或者是叫承租人的变更。实际上是两个法律关系,如果你将承租人变成了你了,双方签署的是一个承租人变更合同,那么如果你符合条件的话这样的是有效的。但是如果你签署了承租权的房屋买卖合同以后,没有将承租人变成你,那么作为出租人可以承租的房屋,不能买卖为由要求双方确认双方签署的合同无效,并且将房屋收回这对于购买承租权房屋的人来讲呢,
  
  风险是非常大的。所以呢,建议我们在购买房屋的时候,如果发现出卖人他持有的这个房产证是一个“蓝本的”,叫公房租赁证。那么这类的房屋呢都属于公房,所以呢我们不要购买这样的房屋。
  
  公房的第二种类型的纠纷呢?
  
  就是公房的承租人去世以后将新的承租人变成谁,那么很多的子女就发生了纠纷。大部分都是父亲或者是母亲去世了有五个子女,那五个子女认为呢,这个是父亲留下来的财产,
  
  那么我们每个人都有权利。但事实上呢,父亲实际上是一个房屋的承租人,这个不属于他的遗产,不能按照继承法的规定由五个子女进行平分。那么到底将承租人变成哪个子女,
  
  子女之间就发生了争议。实践当中这样的纠纷是非常多,那么按照去世的父亲和单位,或者说和房管所的这个公房承租合同。上面有一条就是如果承租人去世以后,只有符合下面四个条件的人,才能变更成新的承租人。
  
  第一个条件呢,就是你的户口要在房屋内。
  
  第二个条件呢 ,就是你要是父母的共同居住人,连续居住两年以上。
  
  第三个条件呢,就是你别处没有房屋。
  
  第四个条件就是家庭成员要达成一致。
  
  那么从前三个条件呢都是非常硬性的,那么你不符合条件呢,就不符合承租人的变更条件。但是第四个条件呢,他是非常弹性的,就是家庭成员要达成一致,但是家庭成员到底包括谁,那么实践当中房管所和法院的意见是不一致的。通常来讲呢,比如老大的户口在这个房屋所在地之内,他同时呢和父亲共同生活,然后呢别处也没有房子他非常希望将房屋承租人变成自己,但是呢其他的四个子女都不同意。那其他的四个子女呢,有户口在这呢有户口不在这的,那么有别处已经有房子的,还有别处没有房子的他是在外面租房子的都有。但是这四个子女是不是属于家庭成员,而且必须里这四个子女都同意,那房管所的要求呢,一般指户口在这的人我都要征求他的同意,不仅是这四个子女,比如说他的孙子女,或者是其他的亲属只要户口在这,他虽然不是继承人但是他也发言的权力,就是作为家庭成员,要经过他的同意。凡是户口不在这的人房管所一般就不征求他的同意,那么实践当中有很多叫空挂户。比如说这四个子女有三个人的户口都在这,但是都不在这居住,那房管所要求呢,这三个子女呢都要过来签字。那只要一个人不签字,那么老大呢要求将承租人变更成他,房管所就不同意。那么这类纠纷实践当中非常普遍,那这样的纠纷如何处理呢?如果老大直接起诉其他子女要求继承该房屋的所有权,或者继承该房屋的承租权,这个法院是不受理的,因为该房屋他是属于公租房。公租房是不能继承的,那么这样的纠纷呢应该是由老大直接向房管所提出申请,要求将承租人变更成自己,如果房管所不同意变更,应当出具不同意变更的书面证明,即要说明不同意变更的理由,那么如果老大对于房管所的不同意变更这样的一个书面答复不予认可,可以向法院提起行政诉讼,要求房管所履行职责将承租人变更成老大。那么第一轮诉讼呢就叫行政诉讼。就是他起诉的是房管所,那么房管所再给他答复的时候呢,通常都会说由于其他子女的户口在这,他们也属于家庭成员。所以我不同意变更成你,这是房管所的答复。但是法院的意见是,这个家庭成员应当是符合前面三个条件的家庭成员,就是你的户口不仅要在这,同时还要在这连续居住两年以上同时别处无住房,符合上面三个条件的人才属于家庭成员。那么刚才咱们谈到了另外三个兄弟,他们的户口虽然在这,但他不在这住或者说他的别处还有房子,是不符合家庭成员条件的。那么实践当中经常出现的房管所不给办,但是诉讼法院以后,法院就会依据这一条要求房管所履行职责,那么实践当中有很多的人不了解这样的一个程序,直接起诉到法院要求确认我老大有承租权,或要求确认我老大有居住权,那么这样通常法院都是不受理的。
  
  第三类纠纷呢就是由于单位的内部分房引发的腾房占房纠纷。
  
  比如说我们都是这个单位的员工,单位按照分房政策分配给了张三,但是呢没分配给李四,或者说分配给张三的面积比较大分配给李四的面积比较小,或者是张三两套房子只分给我一套。如果李四对于单位这样的分房方案不服,要求单位你必须给我分一个多大面积的房子,或者是分给我几套。因为有的时候呢可能夫妻两个人都是这个单位的员工,那如果你对单位的内部分房方案不服起诉单位的,这样法院都不受理。或者说还有一种情况就是在分房过程当中他抢占了两套房子,比如说单位当时分配给他一个小的,后来单位说那你实际上,当时分给你的时候呢没有大的,那我现在同意给你分一个大的,当然我在分给你大的时候呢,你要把那个小的退回给单位。那么员工通常同意,同意跟单位签了一个协议把小的退回给单位,单位再分给他一个大的房子。但是就在这个环节出现了问题,他把大的房屋占有以后
  
  小的房屋不退还给单位,那单位就不同意了,单位起诉这个员工应当把小的房屋腾退给单位
  
  ,这样的纠纷法院也是不受理。或者是受理以后也都是不支持单位的请求,理由呢就是是由于你们单位内部分房过程中发生的争议。那么这类纠纷呢法院没法评判你们单位的,这个分房的方案是不是符合法律规定。因为分房是由于是由单位来进行分的,那么你的这个分房方案他不是法律,法院不好界定他合理性合法性,所以法院没法处理这样的案子。遇到这类的纠纷很难通过法院解决。
  
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