链家版的存量房屋买卖合同存在哪些问题?-《说房网律师直播间》

播放 次      发布日期:2017-10-13 18:24      来源:admin



 
  各位观众大家好,我是本期说房网律师直播间的,主讲律师靳双权,今天给大家介绍个话题是,链家版的存量房屋买卖合同存在哪些问题 ,有过房屋买卖经历的观众都知道,在买房卖房过程当中,中介都会拿出一份,非常规范的存量房屋买卖合同,看似非常规范,那么是不是能够完全保护好,双方的合法权益呢 ,那么我们根据我们日常办理案件过程中,遇到的法律问题给大家做一个分析,那么我们今天围绕着,链家版的房屋买卖合同存在的问题,给大家做一个简单地介绍。
  
  那么北京市呢,北京市建委和北京市工商局,在二零零七年联合出具了,北京市存量房屋买卖合同,那么这个合同呢,是二手房买卖中的一个范本,它不具有强制性,那么这个范本呢,我给大家介绍一下,他一共是有十四条,还有七个附件。那么相对于整个房屋买卖来讲呢,这十四条是非常简单的,实践当中双方在整个买房卖房过程中,发生的很多的问题,在这个合同中都没有进行约定,那么当发生纠纷的时候,想在合同中找到依据或者说如何处理,那么我们买房卖房过程中会一片茫然。
  
  我们以链家为例,链家呢作为北京地区,非常大的房地产中介机构,双方在签订合同的时候,链家都会拿出一系列的材料,让您签署,我们很多人都不知道这里面的内容,甚至都没看直接就签字,那么我今天就给大家梳理一下,我们在签订合同的时候 ,链家都给我们拿出了,这些材料到底都包括什么,那么当然最重要的是第一个就是,《北京市存量房屋买卖合同》,这个合同呢是从建委的网站上下载下来的,当然很多中介都对里面的内容进行了修改,链家呢也不例外也做了一些修改。
  
  第二个材料呢叫补充协议,补充协议在整个房屋买卖过程中,充当着最重要的角色,因为标准的存量房屋买卖范本不足以满足,买卖双方中介的需要,所以大部分中介都有补充协议,那么链家的补充协议呢,一共有八个版本,分有没有房产证的,还有分卖方是贷款还是全款,还有分卖方这个房产有没有抵押,是不是有需要解除抵押,那么根据不同的情况,那么补充协议不同的版本,可以说链家的补充协议,是约定买卖双方最重要的合同内容。
  
  第三份协议呢,叫居间服务合同,就是链家将买卖双方促成了交易,那么要向中介机构呢支付中介费,那么这个居间服务合同主要是约束,买卖双方要向中介支付费用的这样的一份合同,中间内容还包括链家的服务事项。
  
  第四份协议叫定金协议,定金协议在实践当中是形同虚设的,因为很多买方人看完房子以后,准备下一个定金,但是卖方通常会说,咱们明天直接来签合同吧,或者说有的这个买家,也是不希望签署定金协议想直接就来签署合同,那么所以我们在实践当中发现链家版的材料中,那么定金合同签订的日期,和存量房屋买卖合同及补充协议签订的日期是一样的,所以就说他们在签署的时候是同时签的,但也有个别的买家为了及时的订下这个房子,要求先签署一个定金协议,那么这个定金协议呢,实际上就是为了定下这个房子,而签署的协议,当双方一旦签署了存量房屋买卖合同,这个定金协议就算履行完毕了,双方的权利义务,就不在适用这份定金协议了。
  
  下一份协议呢是第五份,叫定金托管协议,这是链家推出来的,实际上是买方将定金放到,中介的理房通账户上,然后对卖方的房产证进行核验,当核验卖方的房产证没有问题的时候,那么链家在将这笔定金从理房通的账户上,直接在划到卖方的账户上,这叫定金托管协议,那么如果定金不走这种托管的,那么这个定金托管协议是没有签署的.
  
  第六份协议叫交易保障合同,这个交易保障合同呢,实际上是链家为了规避中介费,因为咱们国家,特别是北京,对于中介费是有限制的,最高是百分之二点二,但是呢链家收到了百分之二点七,那么他通过一个交易保障合同,来另收零点五的百分点的中介费,以上就是我们在房屋买卖过程中,链家项目出示的合同文本,除了这些合同内容,他还会要求买卖双方在签署一些单行的文件,比如说配偶同意出售证明,那么一般买卖双方在签署合同的时候,经常遇到卖方卖的房子是夫妻共同财产,那么今天只来了一个人或者两个人都来了,那么另外一个人要签署,同意出售这个房屋的这样的一个证明,但实践当中,经常出现配偶另一方没有到场,而今天来的这个人代签了,那么事实上这个是不符合规定的,第二份文件呢叫网签授权书,就是中介将买卖双方签署的,存量房屋买卖合同的内容,进行网上登记备案,那么这个也要经过买卖双方的授权,第三份文件的内容叫,交易双方的基本信息登记表,就是说买卖双方要把自己的联系方式,要进行登记,有一些小的中介没有这一项 ,那么当双方发生争议的时候,买方想要给对方发应函,但是找不到人,或者卖方给买方发也是同样的道理,那么这个是非常之重要的。
  
  那么我们看一下链家版的,存量房屋买卖合同,到底存在哪些漏洞?那么第一点就是,找买卖合同的内容太过于简单,很多双方的权利义务,或者是在履行合同过程当中的,一些程序问题都没有约定。举例来说比如说未成年人买房,外国人买房或者是,继承人之间为了把死者的房子卖掉,那么这些问题怎么约定,怎么处理在合同中都没有体现,第二个问题呢就是,关于贷款的约定也太过于简单,那么商贷的程序,公积金贷款的程序,需要的期限在合同中都没有体现,那么实践当中由于贷款发生的争议非常多,但是在合同中找不到法律依据,所以非常难处理。第三个漏洞就是实际上是关于阴阳合同的问题 ,虽然房屋买卖合同及补充协议当中,并不会直接约定阴阳合同,但是从合同价款中我们可以看到,为什么呢?
  
  比如说这个房子总共价值是五百万,但是链家版的合同中经常是这样写的,房屋成家价是三百万,然后房屋的配套装修家电折价两百万,大家可想而知,屋里面的电器怎么折价能折成两百万,这个是不可能的,那么链家为什么能这么约定呢,实际上就是在帮助买方少缴税,这个是属于阴阳合同,是不合法的。第四个问题呢就是,房地产市场经常受到,政策的影响,而且政策频发,那么一旦出台了新的政策,导致这个合同履行不下去,那么双方如何承担责任,在链家的合同中没有,特别是近期的930政策出台以后,大量的买方说,首付款提高了,那么我没有准备好多余的首付,那么我没法筹到这笔钱,所以我无法履行合同,那么受到930政策的影响,我不应该承担违约责任,卖方应该将我付过的定金或首付款退还,那么这个问题在链家版的合同中没有约定,实际上政策到底属不属于不可抗力,争议非常大,那么如果你要将政策的影响写在合同中,买卖双方的责任如何承担,对于规避风险减少纠纷异议是非常重大的,下一个问题呢?就是理房通托管协议和融信协议的问题,链家在提供买卖双方材料的时候呢,签署合同的时候,没有理房通托管协议和融信托管协议,只是在办理首付款支付的时候,才将理房通托管协议拿出来,让双方签署,但是如果卖方想毁约,或者说房地产政策导致买卖双方想违约的时候,那么就不签署这个理房通托管协议,所以导致大量的纠纷。那么我们认为呢,链家在让买卖双方签署合同的时候呢,应当一并签署相关的资金托管协议。
  
  最后一个问题呢就是,预期违约金的支付时间没有约定,就是说链家版的补充协议,有这样一条,任何一方迟延履行合同,应当从迟延之日直实际履行之日,每日支付万分之五的违约金,但是这个万分之五的违约金,应该什么时间支付没有约定,实践当中经常出现争议,买方迟延付款五天,那么,迟延付款五天应该算出来,每天万分之五的违约金应该支付给卖方,那么买方说了没有约定什么时候付,我可以过户之后再给你,卖方说了由于你迟延你应该先付我违约金,如果你不付的话我拒绝履行后面的义务,双方就发生了争议。所以关于这个问题呢,应当在补充协议中进行具体明确的约定。
  
  那么以上呢是我们通过研究总结出来的,链家版的存量房屋买卖合同存在的重大的问题,但是呢链家作为非常规范的中介,尚且存在这么多问题 ,那么就何况小中介了,那么我们做的案子过程当中呢,小中介存在的问题更复杂、更多,甚至有的中介合同中很多的内容都花了叉,都是空白的,那么双方在履行过程当中需要大量的多次的配合,那么合同又没有依据所以导致了大量的纠纷,那么希望小一点的中介,当然大的中介包括链家一定要将合同进行规范,避免买卖双方发生争议,好,本期《说房网律师直播间》就到这里,谢谢大家!









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