怎样签订二手房买卖合同?-《说房网律师直播间》第三期

播放 次      发布日期:2017-10-13 18:19      来源:本站编辑




 
  主持人:各位观众大家好,欢迎大家来到本期《说房网律师直播间》,我是主持人解答,本期栏目的主题是:“怎样签订二手房买卖合同”金秋,北京迎来了二手房交易的金九银十,“930”新政后,二手房市场热度稍减,但因有大量改善型需求,二手房交易热度还将持续一段时间,交易避免不了签合同的环节,即便是经历过二手房买卖的交易人,可能也对签订二手房买卖合同,应该注意的问题感觉一头雾水,今天我们有幸请到中国房地产营销协会副会长,知名房产律师靳双权先生,围绕签订二手房买卖合同时应当注意的问题,为您解答相关的法律问题,下面有请我们的靳律师,靳律师您好!
  
  靳双权律师:你好!
  
  主持人:靳律师,我们在签订合同之前,本能的都会查看卖方的房本等相关的证件,那么我们在核对他们证件的时候,我们应该注意一些哪些事项?
  
  靳双权律师:当然最重要的就是看他是不是真的,因为这个真的房本啊,他做的材质都非常好,就像钞票一样 ,假的房本呢材质都非常差,我们实践当中遇到什么样情况呢,就是他是租房人,或者说是这个房主的家属,他把这个房子伪造了一个房本,冒充房主或者冒充房主的这个亲属来卖房子,由于他比如说他是租户,他能带客户来看房,所以客户就容易相信他,但是他伪造的这个房本啊,和真的还是相距甚远的,如果一看有问题的话呢,那么一定要到房屋管理部门进行核实,出现问题了不要在跟他签这样的合同,避免上当受骗。
  
  主持人:那么我们在签订买卖合同的时候 ,会发现这样一个问题,房屋的权属情况并非单独所有,有很多人啊都是夫妻双方共同所有,那么我们签订合同的时候另一方不在场,能否签署我们这个合同?
  
  靳双权律师:能签,但是风险较大,最好是夫妻双方都到场,如果另一方不能到场的话呢,最好签一个叫配偶同意出售证明,实践当中啊,这个中介公司他为了急于成交,一般情况下配偶说有事或是上班来不了,那就是房主是谁的谁一定要来 ,那么按照法律规定呢,房主人签字那合同就是合法有效的,如果另一方不同意呢,并不必然导致合同无效,事后呢要让他补这个同意出售的这个证明。
  
  主持人:那么如果来签署这份合同的不是我们的房主,我们应该查他哪些资料?
  
  靳双权律师:如果不是房主的话呢那就要授权了,通常来讲呢房主呢如果本人来不了,那么他要授权这个代理人 ,有的大部分是亲属也有朋友的,授权他这个朋友来卖这个房子,那么一定要看这个授权书,看里面的授权内容,我们遇到有的授权书他已经过期了,甚至公证了但是公证呢也过期了,当然法律并没有要求必须公证,可以不公证但是如果要不公证的话呢,你在签合同的时候你不好确定,这个委托书上的,这个授权委托书上的这个签字是不是本人签的 ,有很多的时候呢他是实际上代理人自己签的,他冒充房主签的,实际上是自己授权自己,那么如果过后房主追认了,那当然合同还是可以的,如果市场波动比较大的时候,房主不同意了,或者说房主他本身最开始是同意的 ,但过后他说我不清楚,我没有授权,那就有可能导致这个合同无效。
  
  主持人:还有一个情况,就是通过中介机构交易,一般中介出示的都是格式的条款,那么是不是说明这样的条款就没有修改的余地了?是否意味着我们不需要仔细的查看合同?
  
  靳双权律师:那肯定不是的,首先要明确中介的那个合同并不叫格式合同,格式合同是指事先拟定,不能商量的不能修改的,你要不然接受要不然咱们就不解释,只有选择接受与不接受,这才叫格式合同,但是在二手房买卖过程中,中介提供的这个合同都是可以修改的,事实上他们的这个合同呢,也都是从建委的这个范本中,进行了一些个适当的修改然后得来的,那么我们在买房卖房的过程当中呢,一定要把每一个条款都要认真查看,是不是你的真实意思,有的明明咱们说的很好啊,让中介给写到合同里面,但是中介没给写上去差漏了,或者说他写的这个意思和你真实的意思就不一致,那么如果你没有认真看的话呢 ,将来在履行的过程中在翻过来一看,这和咱们当时说的不一样啊,那就发生了争议,所以我们最好是在签订合同之前,就把这些个风险给他尽量避免,避免在履行过程当中双方在发生问题,那实际上就有可能要违约,有的时候呢自己明明是都说好了,但是由于没落实到合同中最终算是自己违约,这个是非常委屈,所以我们一定要仔细查看。
  
  主持人:那么在房屋分类当中,不仅仅只有商品房这一类,那么在其他房屋签订合同的时候,我们都应该注意些什么事项?
  
  靳双权律师:首先咱们国家这个房地产啊,自从九十年代,开始分开以后,那么出现了各种类型的房子,以前房改之前都是公租房,公租房然后从单位买过来之后这叫房改房,然后还有经济适用房还有回迁房,甚至还有集资房还有两限房,现在还有自住型商品房,当然最常见的是普通的商品房,那么这么多类型的房屋,我们在交易的过程当中他都是不一样的 ,那商品房很简单需要有房本,你看的房本是不是本人的名字,当然商品房呢并不是说没有房本就不能买卖,一般来讲有的是买了都已经住了好几年了,但开发商一直没把房本办下来,那么如果他能提供与开发商签的房屋买卖合同,以及当时付款的发票等这些物业合同等这些个材料,那么这个合同这个房子也是可以买卖的,将来开发商给他办房本以后他在过户给你,只不过就是说你可以暂时住暂时过不了户而已,那么如果要是这种房改房呢,那一定要了解清楚他原来从单位买的时候,单位是不是对他做了一些限制,因为房改的时候有很多的时候,他买不起房子,单位当时卖的时候是非常低的价格,我们叫标准价,标准价呢单位保留了百分之九十四的,就是个人享有百分之九十四的产权,单位享有百分之六的产权,那么如果你在卖的时候呢,没有经过单位同意,那将来可能会发生争议,还有呢就是经济适用房以及这个自住型商品房,以及两限房他都要求,满五年才能上市,如果你在签订合同的时候,查看他这个房本没有满五年,那么你不能买,我们经常会有一个误区,比如说他是两限房我合同上可以写吗,满五年以后在过户大家觉得这样可以啊,签合同的时候没满五年五年以后在过户,但事实上法院不是这样认为的,只要在签订合同的时候你没有满五年,双方的这个合同就是无效的,如果卖方认为说卖低了他想反悔,那么主张合同无效法院能支持,当合同无效以后呢,卖方把房款退给买方然后,当然还要考虑双方签订合同的时候的一些过错程度,可能会适当赔偿买方一些损失 ,但是这个合同是无效的 ,买方就没法要房子了,所以这个不同性质的房子,在签这个房屋买卖合同的时候都要注意,一定要非常明确。
  
  主持人:好的,靳律师!假设我现在是买方,那我最应该注意的问题是什么呢?
  
  靳双权律师:作为买方来讲啊,最重要的就是,你的资金安全,就是说你把钱付出去了,到卖方把房子过户给你这需要一个时间,一般来讲你先付了个定金,这个房子你说定下来了,但是后边如果你是贷款啊,你是公积金呀包括还得网签呀,办理这些手续,一直到过户一般来讲都需要两到三个月,那么这段时间如果发生争议,那么你付的钱越多那你的风险越大,比如说你把钱没走资金监管,直接把钱打到卖方这个账户上了,卖方就先用上了,他做生意就把这钱就先用上了,用上之后如果跟你发生争议了,比如说这房子不能过户给你了,或者说市场变了卖方想反悔,但是他现在拿不出钱来退你,这个风险非常大,所以作为买方来讲呢,最重要的就是把你这个钱呀要走资金监管,就是,把钱放在一个中间的一个账户上或者中介的账户上,或者是银行的这一个第三方开的一个账户上监管着,什么时候过户过完户以后你拿了房本了,卖方才能把这钱拿走,如果这个卖方没有过完户,这个钱呀在第三方上第三方是不给他的,当一定期限之内如果完不成过户的话呢,第三方把这个钱退回来,所以这样的话对于买方来讲,风险就相对就比较小了,还有就是买方,如果你比如说有很多买房子啊,特别是现在三十左右的年轻人买房子,他很多都是为了子女上学,那么你就叫学区房吧,这个房子在西城区的一个管片,比如说皇城根小学他能上皇城根小学,但是呢你在买的时候啊,如果你没有注意到,这个他也有别人,在这上着学占着这个学区名额呢,那么你呢你即使房子买下来了,那有可能还办不了这个上学手续,所以呢如果你是为了上学买这个房子,你一定要到学校核实清楚,这个房子这个学生的这个名额到底占着没占着,这是作为买方来讲应当注意的问题,当然还有很多,因为整个的房屋买卖合同里面的条款非常多,整个二手房交易过程中,这个卖方,他是处于一个相对比较强势的一位,买方处于相对比较弱势的一位,所以作为买方来讲呢,注意的问题比卖方要多很多。
  
  主持人:靳律师,刚刚我是以买方的角度来咨询您,现在我是卖方了那我已经变成卖方了,我最应该注意的是什么问题呢?
  
  靳双权律师:当然我觉的第一需要注意的问题就是 ,过户之前尽量别交房,也有很多的卖方说我这房子我就卖给你了,我觉得你人非常好咱们还顺便交个朋友,你就先住着去吧反正现在也空着,之后就把钥匙给人家了,结果双方在履行的过程当中,因为交房以后再到过户,这还需要一个时间,双方要是发生了这个争议,买方已经住进去了甚至装修了,那这个损失怎么算,装修买方说我花了很多钱,但到底花多少钱这个都刷到墙上去了,这个油漆啊都刷到墙上去了费用怎么算,是不是以他这个买了多少钱就算进去,这个都不一定,那么如果你没有交付给他,那么双方发生争议了,那比如说我不想卖了或者说甚至买方违约了,那么我把钱退你或者说你承担违约责任,或者说我承担违约责任,就不涉及到把房子要回来的问题,如果人家已经装修进去了,老人孩子都进去了,你想让他们出去非常难,如果你们双方合同解除以后他没搬出去,那么你还要到法院起诉,现在法院比较麻烦的就是,这个解除合同过户和这个交房,很多法院他不一块处理,比如说你们双方这个合同要解除,解除的话呢就是卖方把房子收回来,然后要退买方这个钱以及赔偿这个损失,但是合同解除完了以后,这个房子什么时候退,这个有的法院说我不能一并处理,你应该另诉那就在单起诉,单起诉的话相当于你就打了两场官司,这样的话对于卖方来讲非常麻烦,这是第一点,第二点就是作为卖方来讲呢,你如果用资金的话非常急,你可以选择能全款支付的这个客户,因为贷款他是一个未知数,贷款通常来讲呢,就是大家根据自己的经验,或者中介根据自己的经验说,你这个房子买方能贷,比如说能贷三百万但这是一种预测,在真正贷的过程当 中,银行说他资信不太好,我少贷给他一些,或者说这房子房龄有点老了我也少贷给他一些,那么如果他贷不了那么多,那么中间就有一个差,他预想贷三百万但最终贷了两百万,这一百万如果买方筹不到给你的话,那么买方现在就无力把钱给你,那么你这个周期就长了,你就很难能够在短时间使用你的资金,所以卖方来讲呢可以进行选择,那么一般来讲公积金贷款呢,比商贷会慢一些,全款最快,全款如果这个过户不需要排队的话,一般一个多月这事就能办成了,所以这是买方一定要非常要注意的,当然还有买方你要注意的时候呢,注意的问题就是,在办理过户的时候或者是,配合买方办理贷款的时候,银行要求你的配偶需要一块去,建委不要求就比如说如果买方他是贷款买房,你虽然房本是你一个人的名字,物权法的角度来讲是你的房子是你的名字,过户的时候你自己其实就能过,但是银行说了我为了我的这个安全,我要求你的配偶必须过来,有的比如说配偶在国外,那你能不能够在, 这个很短的时间之内按照买方的要求来配合,如果你要迟延了,那有可能认定你违约,甚至我们还有遇到什么情况呢,这个卖方他是离异的,他离异以后呢,这个房子当然是他的名字,这房子在离异的时候呢也都归他了,但是有的银行要求说,虽然离异了那你把你的,离婚协议拿出来我看看是不是你,房子给你了,那有的这个房子,离婚协议中关于这房子的问题没说清楚,跟银行说你既然没说清楚把你的前妻或前夫叫出来,因为咱们都知道有的一旦离婚了双方都不联系了,那他要是想把他的前妻或者前夫找出来,一块配合办理面签手续,这非常难,如果你配合不了的话呢,有可能视为你卖方违约,所以我们在卖方在签订合同的时候呢,也一定要非常谨慎,避免使自己陷入一个非常被动的一个局面。
  
  主持人:非常感谢靳律师对我们的讲解,感谢观众朋友的收看,感谢靳律师宝贵的时间,我们下期节目再见!
  
  靳双权律师:再见!
 








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