并非涉案房屋的所有人,是不是没有权利处分涉案房屋?

播放 次      发布日期:2019-12-11 23:49      来源:admin



北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
上诉人诉称

张天上诉请求:撤销一审判决,发回重审或者改判被上诉人秦杰、王珍返还上诉人购房款285000.00元,并双倍返还定金40000.00元。事实和理由:一、一审判决认定事实错误。1.根据物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。涉案房屋至今登记在秦杰名下,没有登记王珍为共有人,一审判决依据王珍提供的离婚协议书认定涉案房屋归王珍所有明显错误。2.卖房是秦杰和王珍的共同行为,两人应当共同承担返还房款的责任。秦杰在2018年5月8日发布卖房信息,上诉人的妻子在签订房屋买卖合同前三次到被上诉人家中看房,王珍均在家中,而且王珍陈述因为要买新房才便宜出售涉案房屋,有中介公司的证明和中介公司工作人员的证言以及2018年10月13日的录音证实。从看房到签订房屋买卖合同,王珍对秦杰出卖房屋的意图和行为明知,并未提出反对,因此应认定卖房是秦杰、王珍的共同行为,两人应当共同承担返还房款的责任。3.秦杰、王珍离婚以及约定房产归王珍的情况,上诉人作为善意购买人从不知情,上诉人之妻在录音中询问王珍卖房时为何不告知已离婚的事实,王珍竟然说忘记了,显然不符合常理,上诉人有理由相信是秦杰、王珍共同出售房屋。二、一审判决适用法律错误。本案应当依照物权法第六条、第九条的规定来确认房产归属,不应当依照物权法第三十九条的规定来推定房屋归王珍所有。

被上诉人辩称

王珍辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉请求没有事实及法律依据,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

淄博章程房地产咨询有限公司述称,秦杰在出售房屋时,没有如实告知其与王珍已经离婚房屋归王珍所有的事实,而且在签订房屋买卖合同时,因房屋价格问题,秦杰还给王珍打过电话协商了价格。现在,秦杰要么出售房屋,要么将房款退给张天。

张天向一审法院起诉请求:判令被告秦杰、王珍返还购房款285000.00元,并双倍返还定金40000.00元。

本院查明

一审法院认定事实:2018年5月26日,原告张天与被告秦杰及淄博章程房地产咨询有限公司签订《二手房买卖委托合同》,约定原告购买被告所有的位于淄博市××生活区××楼××单元××号房屋一套,总价款为1190000.00元,并对购房定金、首付款交付、交房时间、违约责任等作了约定。原告于2018年5月26日分别向被告秦杰交付定金10000.00元,向淄博章程房地产咨询有限公司交付定金10000.00元,于5月31日向被告支付购房款285000.00元。被告王珍以该房归其个人所有、被告秦杰无权处分为由不同意售房,双方协商未果,形成诉讼。另查明,2018年5月11日,两被告协议离婚,约定双方共同拥有的临淄区齐福园生活区17号楼3单元101号房屋一套归被告王珍所有。

一审法院认为,被告秦杰与被告王珍于2018年5月11日协议离婚,约定双方共同拥有的临淄区齐福园生活区17号楼3单元101号房屋一套归被告王珍所有,后被告秦杰于2018年5月26日与原告张天及淄博章程房地产咨询有限公司签订《二手房买卖委托合同》,将临淄区齐福园生活区17号楼3单元101号房屋出售于原告张天,此时两被告已经离婚,临淄区齐福园生活区17号楼3单元101号房屋已归被告王珍所有,被告秦杰无权将不属于其所有的涉案房屋作出处分,且事后被告王珍未予追认,所签《二手房买卖委托合同》系无效合同,被告秦杰收受的购房款应予返还。中介公司收受的10000.00元定金系按约定代被告秦杰保管,被告秦杰收受定金未履行约定,应当双倍返还定金。因此,原告要求被告秦杰返还购房款285000.00元并双倍返还定金40000.00元的诉讼请求,予以支持。被告王珍辩称该房屋属于王珍所有、被告秦杰无权处分的辩驳意见,予以采纳。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四项、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:一、被告秦杰返还原告张天购房款285000.00元,并双倍返还定金40000.00元,以上共计325000.00元,于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告张天的其他诉讼请求。案件受理费3088.00元,诉讼保全费2270.00元,由被告秦杰负担。

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张天提交:证据一、2018年12月4日查询的案涉房屋的产权产籍档案证明一份,该证据由临淄区不动产登记中心出具,证实涉案房屋至今仍在登记在秦杰名下,而且该房屋被临淄区人民法院两次查封包括本案查封;证据二、淄博章程房地产咨询有限公司工作人员张轩铭、郭瑞琛出具的证言两份,证明涉案房屋在协商买卖过程中王珍均知情并且同意,2018年5月10日首次看房时王珍同意出售该房,而且解释了售房的理由,该时间在秦杰、王珍办理离婚登记之前。证据三、2018年10月份上诉人之妻陆明香、被上诉人王珍以及淄博章程房地产咨询有限公司经理杨秀敏的录音一份,证明王珍对涉案房屋买卖知情并且同意。被上诉人王珍对证据一真实性无异议,对于证明内容有异议,该房屋虽然登记在秦杰名下,却是秦杰、王珍共同购买,双方2018年5月11日协议离婚时,房屋归王珍所有,因该房屋被临淄区人民法院查封,至今不能过户,只是产权登记在秦杰名下;对于证据二,两证人参加本案的庭审旁听,不能出庭作证,对该证据不予质证;对证据三真实性无异议,系王珍与对方的录音内容,但王珍对于秦杰卖房不知情,也不同意卖房。经本院审查,证据一、证据三具备客观性、关联性、合法性,本院予以确认,对于证据二,张轩铭、郭瑞琛的证人证言,证人未出庭作证,而是作为本案旁听人员,其证人证言本院予以采信。

上述证据三通话录音中,陆明香、王珍、杨秀敏的部分对话内容:陆明香:“不是,我来了两趟是不是你都在家里?”王珍:“你是来看房子是不差。”王珍:“我没有说卖当时。”陆明香:“怎么没说卖,俺怎么不走呢,我们来了呢。”王珍:“你们光看,俺当时是考虑又那么一个事,但是俺就没说卖,到底谁说卖的我都不知道,我跟你说吧那个房子。”陆明香:“你要是说我离婚了,我不卖房子,这句话你为啥不说?你当时为啥不说?”王珍:“我干啥要和你说离婚呢?”陆明香:“我们不是买房子嘛。”杨秀敏:“你说要是我们来看了三趟房子,一趟你也不在家,我们今天也找不到你对吧,来看了三趟两趟你在家,配合的非常好,讲解房子讲的这么好那么好,卖了房子就去买哪的,你倒别这么说呀。”王珍:“我没说卖了房子去买哪里的房子。”陆明香:“你是不是两次都在家?这句话你说句实话,你是不是在家里?”王珍:“我在家里是不差,但是我没答应买房子。”

本院认为

本院认为,本案争议的焦点是被上诉人王珍应否与秦杰共同返还上诉人张天房款285000.00元及定金40000.00元。

涉案房屋系秦杰与王珍的夫妻共同财产,双方2018年5月11日协议离婚后,房屋归王珍所有。2018年5月26日,张天与秦杰及淄博章程房地产咨询有限公司之间就涉案房屋的买卖签订了《二手房买卖委托合同》,虽然从事后看秦杰此时并非涉案房屋的所有人,其没有权利处分涉案房屋,但从房屋整个的买卖过程看,中介公司在陪同张天夫妇看房时,王珍在家并不反对看房,而是积极推销自己的房屋,如若王珍不同意出售房屋,中介公司及买房人进入房屋看房都不可能,其更不会向买房人介绍自己的房屋,因此王珍主张其自始至终不同意出售房屋的抗辩理由明显违背常理,本院不予采信。因涉案房屋一直登记在秦杰名下,而且秦杰、王珍一直也未告知张天夫妇双方离婚及房屋归属的事实,因此秦杰及中介公司完全有理由相信秦杰有权处分涉案房屋,而且在整个房屋买卖过程中王珍对于涉案房屋的出售也完全赞同,因此三方签订的《二手房买卖委托合同》是各方的真实意思表示,合法有效。一审判决简单认定《二手房买卖委托合同》无效明显错误,本院予以纠正。《二手房买卖委托合同》签订后,在张天支付定金20000.00元并支付购房款285000.00元后,秦杰下落不明,王珍不再同意出售涉案房屋,明显违背诚信,属于恶意违约,作为房屋的出售方应当退还购房款并双倍返还定金。王珍作为房屋的实际房主,在同意出售房屋签订买卖合同后又恶意毁约,应承担本案的违约责任。一审判决王珍不承担违约责任,违背客观事实,本院予以纠正。

综上所述,张天的上诉请求成立,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

二审裁判结果

一、撤销淄博市临淄区人民法院(2018)鲁0305民初2966号民事判决第二项,即:驳回张天的其他诉讼请求。

二、变更淄博市临淄区人民法院(2018)鲁0305民初2966号民事判决第一项为:秦杰、王珍返还张天购房款285000.00元并双倍返还定金40000.00元,于本判决生效后十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 









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