作为出售方,是不是应该对合同的不能继续履行应承担违约责任?

播放 次      发布日期:2019-12-11 23:48      来源:admin



北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
原告诉称

张欣向本院提出诉讼请求:1.依法解除双方签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》;2.判令王梁君、秦政返还张欣定金70000元,赔偿张欣佣金40400元;3.依法判令王梁君、秦政赔偿张欣房屋差价损失37万元(最终以法院评估价格为准);4.本案诉讼费、保全费由王梁君、秦政承担。诉讼中,张欣申请变更诉讼请求,将第2项请求变更为双倍返还定金140000元,赔偿张欣佣金费用40400元,第3项请求变更为赔偿张欣房屋差价损失30万元。事实与理由:2017年2月20日,张欣与王梁君的委托代理人秦政在第三人郑州航海路分公司的居间下签订《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》。合同约定:王梁君将位于郑州市中原区××号房屋出卖给张欣,该房屋建筑面积189.35平方米,成交价为192万元,购房定金70000元,付款方式为一次性付款,并约定在签订上述合同后的2017年3月10日前双方到房管局办理产权过户手续。张欣在双方签订房屋买卖居间合同当日,支付定金70000元,支付佣金费40400元。2017年3月8日房产中介的工作人员通知秦政2017年3月9日上午8点半到房管局办理上述房屋产权过户手续,秦政没有回复。后经房产中介工作人员的多次协调与催促,2017年3月29日,王梁君(房主)重新与张欣补签了上述房屋的房屋买卖居间合同。合同约定在签订本合同后2个工作日内共同到房管局办理产权过户手续。但截止目前,王梁君、秦政均未按照合同约定履行合同义务。经张欣查询,王梁君又将上述房屋以229万元的价格在其他房产中介出售。综上所述,王梁君的违约行为已表明无履行合同的可能,为维护张欣合法权益,诉至法院形成本诉。

被告辩称

王梁君、秦政辩称,一、2017年3月29日签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》(第二份合同)是在张欣和第三人欺诈下形成的,是违背王梁君、秦政真实意思表示的。2017年2月20日,秦政和张欣、第三人签订《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》(第一份合同),约定将王梁君名下的位于郑州市中原区xx房屋出售给张欣,价格为192万元。合同签订后,该房房主王梁君不同意该价格出售,该合同处于效力待定状态。后来三方多次电话协商,将该房屋买卖价格定在205万元。2017年3月29日,王梁君、秦政和张欣到第三人航海路上的帝湖店场所内签订《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》,该合同写明了价格205万元,一式三份,在王梁君按过手印后,第三人说拿出去盖章,之后秦政发现该合同价格页被调换过了,该合同房产交易价格被篡改为192万元,所以第二份合同内容不是王梁君、秦政真实意思表示。

二、第二份合同已被公安局认定为无效合同,双方就该合同引发的争议已经处理完毕,双方已定纷止争。秦政发现合同被篡改后报警,警察看到被篡改的第二份合同后,认为第二份合同明显是无效合同,告知双方该合同是无效合同、自始无效,让三方不要再为此事起纷争。王梁君、秦政、张欣、第三人对该处理结论均无异议,均表示此事再无争议。

三、退一步讲,假如第二份合同系双方当事人真实意思表示,张欣解除合同也应该先履行催告义务,之后才能解除合同,本案张欣直接请求解除合同,不符合解除合同的法定程序,依法应该予以驳回。首先,王梁君、秦政没有违约行为。买卖双方约定:“二日内到房管局办理过户手续”,然而张欣作为买方既不付全部房款也不付首付款,作为卖方的王梁君、秦政如何直接给张欣办理过户手续?张欣在先行义务没有履行的情况下,直接要求王梁君、秦政履行过户义务,明显违背交易习惯,如有违约,也是张欣违约在先。其次,张欣欲解除合同,也必须先履行催告义务。在房屋买卖合同中,一方当事人未依照合同的约定履行义务,其不履行义务的行为构成迟延履行主要债务,另一方当事人在经催告无效后可行使合同解除权。但一方当事人未举证证明其履行了催告义务,则不能行使解除权。合同法第94条第三项规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:“(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;”对本案而言,自从2017年3月29日第二份合同签订后,直至张欣起诉之前,王梁君、秦政没有收到张欣要求王梁君履行合同的催告书;自从3月29日以来,张欣从来没有与王梁君、秦政联系过,更别说有书面的催告书了?因此,从解除权行使的角度而言,张欣不能行使合同解除权,其诉求也应该被驳回。

综上所述,第二份合同是张欣和第三人欺诈下形成的,不是王梁君、秦政真实意思表示;且该合同已被公安局认定为无效合同,双方就该合同引发的争议已经处理完毕;假如第二份合同系双方当事人真实意思表示,张欣也应该先履行催告义务,之后才能解除合同,否则不能行使解除权。因此,无论从可变更可撤销的角度来说,还是从解除权的行使角度而言,张欣的诉求都应该被驳回。

第三人辩称,张欣起诉的是事实,合同签订后张欣就交付了定金和佣金,后我们与王梁君协商办理过户,但迟迟不办理,经常联系不上对方,后联系王梁君协商先将合同完善,王梁君称不按房管局程序走,张欣和中介认为不妥,后张欣起诉。

王梁君、秦政诉讼中提起反诉,反诉请求为:1、依法撤销王梁君与张欣、河南环球世纪不动产咨询有限公司在2017年3月29日签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》;2、依法判令张欣、河南环球世纪不动产咨询有限公司赔偿王梁君、秦政110400元;3、判令张欣、河南环球世纪不动产咨询有限公司承担本诉和反诉的全部诉讼费用。事实与理由:2017年2月20日,秦政和张欣、河南环球世纪不动产咨询有限公司签订《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》,约定将王梁君名下的位于郑州市中原区xx的房屋出售给张欣,价格为192万元。合同签订后,该房房主王梁君不同意该价格出售,该合同处于效力待定状态。后来三方多次电话协商,将该房买卖价格定在205万元。2017年3月29日,王梁君、秦政和张欣到第三人航海路上的帝湖店场所内签订郑州市存量房(二手房)买卖居间合同,该合同写明了价格205万元,一式三份,在王梁君按过手印后,河南环球世纪不动产咨询有限公司说拿出去盖章,之后半小时后,盖章后的合同拿过来,秦政发现该价格页被调换过了,该合同价格被篡改为192万元,后经协商无果。王梁君、秦政认为2017年3月29日签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》是被张欣欺诈签订的,是违背王梁君、秦政真实意思表示的,因此属于可撤销合同。王梁君、秦政属于该合同的受害方,为签订该合同损失110400元。综上所述,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定,提起反诉。

张欣针对反诉辩称,一、张欣与王梁君、秦政签订的两份《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》合法有效,张欣不存在欺诈王梁君、秦政的客观事实,王梁君、秦政也未在违背其真实意思表示的情况下签订该合同。首先,王梁君作为房屋出售人,是其在充分了解房产出售市场行情的情况下将本案所涉房屋以192万元价格交由居间方河南环球世纪不动产咨询有限公司郑州航海路分公司寻找合适买家的。而该房屋的地段、价款等事项又是张欣所需要的,所以双方才会在其真实意思表示下签订《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》。其次,2017年2月20日与张欣签订的《买卖居间合同》是在未经王梁君同意(房屋所有权人)的情况下以192万元出售该房屋,合同处在效力待定状态。该说法不成立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”张欣基于王梁君、秦政系父子关系的特殊身份,且秦政在该合同的第八页“卖方代理人承诺”一页明确承诺如下:卖方代理人保证其本人享有代理权,并在签订本合同后及时告知被代理人或交与卖方补签……等内容。张欣基于该承诺及王梁君、秦政的特殊身份关系使得张欣产生合理信赖,该合同依法成立并生效。且2017年3月29日,王梁君又亲自到居间方环球公司以原价款192万元与张欣补签一份《买卖居间合同》。王梁君、秦政的行为,足以证明该两份合同依法成立并生效。第三,张欣与王梁君签订合同后,王梁君、秦政突然称192万元卖亏了,不卖了,要涨价。张欣不同意,王梁君、秦政就当场抢合同撕毁,张欣及居间方为保护合同与王梁君、秦政发生冲突,且报了警。这才有了王梁君、秦政所出示的接警登记表。但这并不能证明双方签订的合同无效或或者可撤销。该事实恰恰证明了王梁君、秦政的违约。综上,就上述两份合同而言,王梁君、秦政对张欣存在违约行为,依法应向张欣承担赔偿损失的违约责任。

二、张欣不存在违约的事实,不应向王梁君、秦政赔偿损失。王梁君、秦政的反诉无事实及法律依据。张欣与王梁君、秦政签订《房屋居间合同》后,当日向王梁君、秦政及居间方交付定金及佣金共计110400元,切实履行了合同义务。王梁君、秦政不但不主动履行合同,在居间方的多次督促下,依然不履行合同,且将本案所涉房屋又以229万的价格出售给其他第三人。王梁君、秦政的行为已构成严重违约。依法应向张欣承担损失赔偿违约责任。综上所述,王梁君、秦政的违约究其实质是在房价上涨的情况下,其获得利益减少,从而导致违约。因此,为保护张欣的合法权益,以及为倡导诚实信用的价值导向,请求法院依法判决王梁君、秦政向张欣承担赔偿损失的违约责任。

第三人针对反诉辩称,王梁君、秦政反诉的内容不属实。签订合同后张欣履行了义务,我方一直催促王梁君、秦政履行合同,我方认为张欣已履行合同义务不存在违约行为,是王梁君、秦政原因导致合同无法履行;2017年3月29日双方约定完善合同,之后,王梁君、秦政提的要求不符合房屋交易程序,张欣及中介不同意,得不到同意后,王梁君、秦政要求房屋加价,双方发生争执,报警后警方出警处理;王梁君、秦政称没有收到房款无法办理过户,这和郑州市房屋交易流程不符,也说明完善合同后王梁君、秦政提出的无理要求,房管局要求的流程为双方到房管局签订资金监管协议、买方将全部房款存入资金监管账户,后办理产权变更手续。王梁君、秦政提出先将钱给他们,包含所有定金,然后再办理产权变更手续,这种要求任何买家不会答应,因此,王梁君、秦政提出的反诉请求不合法不合理。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证,并认定如下法律事实:

2017年2月20日,秦政(甲方,作为王梁君委托代理人)、张欣(乙方)与第三人(丙方)签订《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》,甲方将其拥有的位于郑州市中原区××号的房产(产权证号为15××36)出售给乙方,房屋建筑面积为189.35平方米;甲乙双方经协商一致,同意该房屋的转让总房款为1920000元,一次性付款方式支付房款,于2017年3月10日前,双方共同到房地产管理部门办理产权过户手续;乙方在签订本合同时支付购房定金7万元,该定金由丙方保管,作为履行该合同的担保,定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款,在办理房屋交割时转为物业交割保证金;丙方促成签订本合同,根据合同法的规定,在本合同签字同时,乙方应按照该房屋实际成交总房款的2%支付全部佣金;丙方为委托人提供代办贷款、房地产转移登记、土地使用权变更登记、抵押登记等其他服务,委托方支付丙方劳务费用为3000元。合同附件一为秦政出具的卖方代理人承诺,承诺其享有代理权。

2017年2月20日,张欣支付定金7万元,第三人向张欣出具了定金收条。2017年2月21日,张欣向第三人支付佣金及代办费40400元,由第三人出具了收据。

针对有争议的事实,本院分析如下:

1.关于2017年3月29日的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》的效力问题。

针对该份合同的形成原因,张欣陈述为:2017年2月20日签订的合同即将到房管局办理手续时,通知王梁君、秦政没有回复,后来关机。后联系上后说王梁君过不来,各种原因拖延不去办理手续,张欣就去中介处要求促成交易,后中介频繁和王梁君、秦政联系,要求履行合同。3月29日,王梁君、秦政来到中介处与张欣签订第二份合同,重新补签了出售价格192万元的合同,签订后,王梁君、秦政要求当场全款支付,不走房管局监管手续,合同约定的是一次性付款,张欣认为一次性支付给王梁君、秦政风险太大,如果王梁君、秦政收款后不配合办理手续怎么办,意见不一致双方发生争执,王梁君、秦政撕毁了自己的合同并要抢张欣的合同,双方冲突并报警。

王梁君、秦政陈述为:2017年2月20日合同王梁君不知道,后告知王梁君,王梁君不同意,秦政与中介高永杰联系房屋价格问题,多次联系后房屋总价定为205万元,王梁君同意,3月29日王梁君、秦政到中介处签订合同,当时说的房屋价款是205万元,王梁君在价格和名字处按指印,当时张欣已签字,之后中介给合同盖章,三份合同由中介拿去盖章,有半个小时,秦政找中介询问,到另一个房间发现中介正在换页改合同,秦政言语上较激烈,被中介的人推出房间,秦政报警。报警处理时,秦政才见到中介盖过章的合同,发现205万元这一页没有了,换成192万元的价格。警察看到合同认为该合同无效。

第三人陈述称:第一份合同签订后约定过户时间为3月20日前,当时没有过户,后来双方当事人要求重新完善合同,3月29日三方在中介处补签了合同,王梁君、秦政要求先支付房款,但这不符合房屋交易程序,张欣和中介不同意,双方争执,王梁君、秦政要涨价,后双方争执报警。

2017年3月29日的合同形成原因各方陈述不一,王梁君、秦政称价格页进行了调换和篡改,主要表现在:订书钉有明显拆开的痕迹,2017年2月20日合同上按有手印,本合同没有,本合同的骑缝章是报警后加盖的,为了证明其陈述,王梁君、秦政提交了郑州市公安局帝湖分局的接处警登记表和公安局民警接处警过程中秦政进行的录像,庭后郑州市公安局帝湖分局民警孙警官到法院作证,综合合同本身、王梁君、秦政的陈述和证人证言,综合分析如下:

(1)2017年3月29日的合同表现完好,条款连贯,内容字体笔迹统一,涉及争议的合同价款“192万元”位于合同第2页,该页与第3页中间的订书钉并未发现拆封更换的痕迹,王梁君、秦政以存在拆开痕迹进行调换的理由不成立;(2)2017年3月29日的合同条款处没有按手印,手印作用仅是对条款的确认,手印是否存在并不影响合同条款的效力,且在落款处王梁君已经签字捺印的行为已经表明其对合同条款的认可确认,故王梁君、秦政关于合同无手印的理由不成立;(3)2017年3月29日合同的骑缝章问题,骑缝章的作用是确保文件的连贯性、防止篡改伪造,因本合同的装订已经完好,页码顺序连贯,字体统一,骑缝章是否加盖也不影响合同的效力;(4)公安局的接处警问题。双方在交易过程中发生争执报警,秦政提交的视频录像是民警接处警过程中的一部分,并未完全体现整个过程,通过现有的视频资料显示,民警通过对相关问题的询问旨在调解双方矛盾纠纷,但并未查清合同的真实价款是205万元,即便民警作出了合同效力的判断,亦是调解矛盾的一种方式,合同效力应经审判予以裁判;(5)民警的证言。民警孙警官作证称,“秦政以合同被篡改为由报警,帝湖分局接警中心接到秦政的报警后通知巡警到中介公司将当事人(秦政、王梁君、张欣、中介公司工作人员)带到帝湖分局治安大队进行处理,张欣认为签的合同一直就是192万元,中介公司告知张欣的也是192万元,因此当时没有说话;王梁君说他在205万元的合同上最后一页落款处只有张欣和王梁君的签名按指印,其他地方没有任何手印和公章,我对在场当事人说该合同有问题涉嫌造假,可以到经侦大队报警。”报案后并未立案。本院工作人员在第二次开庭前到帝湖分局调取证据时,民警表示不同意出庭作证,而庭后主动到法院作证不符合正常的诉讼程序,同时办案民警仅是对案发后的情况进行询问,并没有立案调查或者侦查,办案民警的证言仅能反映办案的过程,并不能据此认定合同签订过程中存在的问题。

王梁君作为完全民事行为能力人,签订合同时应尽到一般注意人的义务,即在其儿子秦政对第一份合同负有一定责任的情况下,为了防止违约及确保诚实信用原则的遵守,应该更为谨慎且应该提交充足证据反驳张欣的主张并支持的反诉主张,但在张欣提交的了第二份合同这份书证的情况下,王梁君未提交充足证据反驳张欣的主张,故对张欣提交的第二份合同的效力本院予以采信。

2.房屋差价损失。为证明存在差价损失,张欣对涉案房屋的市场价值申请司法评估,河南英信房地产评估有限公司经本院委托后作出豫郑英信评字[2017]1114xx号《房地产司法鉴定估价报告》,结果为:涉案房屋于2017年5月23日的市场价值为228.62万元,单价为12074元/平方米。该评估报告依法委托作出,本院予以采信。2017年5月23日张欣提交诉状主张解除合同,该时间可以作为止损时间,依照合同约定的价款192万元,差价为36.62万元。

本院认为

本院认为,在第三人的居间服务下,在张欣和秦政协商的基础上签订了2017年2月20日的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》,但因当时房屋所有权人王梁君并未到场,后来王梁君与张欣再次进行协商,签订了2017年3月29日的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》,虽王梁君对合同提出异议,但并未提出有效证据证明合同在签订过程中存在违法或者违背自愿原则的情形,再者,从房屋买卖协商的始终来看,张欣作为买方,本着诚实信用原则以实现购买房屋为目的进行协商,而秦政作为王梁君的儿子以代理人身份与张欣先行签订一份合同,但事后又由王梁君再行与张欣签订一份合同,合同的协商、履约和合同的实现在房屋市场价格波动较大的背景下,存在着一定风险,依照举证规则,王梁君作为出售方,对合同的不能继续履行应承担违约责任。因张欣的合同目的已无法实现,张欣要求解除其与王梁君之间房屋买卖合同关系的主张,本院予以支持,以诉讼方式是行使解除权的方式之一,王梁君的相关辩称本院不予采信。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定,王梁君违约,应当双倍返还定金,因定金7万元暂由第三人保管,故已交定金部分由第三人返还给张欣,双倍部分定金由王梁君向张欣返还。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定,买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。对本案差价损失,分析如下:经评估鉴定,差价为36.62万元,结合张欣支付定金的比例、房屋市场价值变动的现实情况及违约程度,本院酌定损失为差价的40%,即146480元,因定金已经弥补了7万元的损失,针对差价损失本院支持76480元。

关于佣金损失,根据合同约定,佣金为总房款的2%,即为38400元,该费用张欣已经向第三人支付,属于实际造成的损失,王梁君应当向张欣赔偿。

关于王梁君、秦政的反诉,王梁君、秦政要求撤销2017年3月29日的合同,理由是存在欺诈,但无有效证据证明,本院不予支持。因不能证明张欣在合同履行中存在违约行为,王梁君、秦政要求赔偿损失的请求,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:

裁判结果

一、解除张欣与王梁君之间的房屋买卖合同关系;

二、王梁君自本判决生效之日起十日内向张欣双倍返还定金14万元(河南环球世纪不动产咨询有限公司代王梁君保管的7万元直接返还张欣);

三、王梁君自本判决生效之日起十日内向张欣赔偿房屋差价损失76480元、佣金损失38400元,计114880元;

四、驳回张欣的其他诉讼请求;

五、驳回秦政、王梁君的反诉请求。

如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 









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