属于房屋买卖合同纠纷,是不是就该以房屋买卖合同法律关系进行审理?

播放 次      发布日期:2019-12-11 21:40      来源:admin



北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
上诉人诉称

张姝上诉请求:撤销一审判决,改判本案的违约责任由美宜佳公司承担50%,张姝承担30%,李秀承担20%。事实和理由:一、本案案由为房屋买卖合同、居间合同纠纷;二、涉案房屋无法交易是基于政策原因,而不是上诉人的意愿;三、美宜佳公司未履行居间人义务,未全面告知上诉人涉案房产的过户条件,应承担主要的违约责任;四、李秀未查验房屋能否交易,应承担部分责任。

被上诉人辩称

被上诉人李秀辩称:一、本案案由为房屋买卖合同纠纷;二、涉案房屋按规定办理相关手续即可交易,张姝因不愿办理相关手续而违约;三、李秀在交易过程中诚信守约,因张姝的违约行为造成了严重损失。

被上诉人美宜佳公司辩称:一、本案案由为房屋买卖合同纠纷,美宜佳公司不是适格的被上诉人,应是第三人。且美宜佳公司作为居间方履行了居间合同义务,无法阻拦房屋买卖合同的成立和交易的履行;二、一审判决已经明确表明涉案合同不能履行的根本原因在于上诉人害怕失去福利房。签署合同时并不存在任何欺瞒强迫,是符合各方当事人真实意思表示的,也不违反强制性规定;三、美宜佳公司在房产交易过程中并不清楚上诉人名下拥有两套福利房,虽然美宜佳公司是专业的中介公司,但是关于买卖双方的信息不能凭空获取,须由买卖双方诚实提供。

李秀向一审法院起诉请求:1.张姝退回定金40000元并支付转让总价款20%即59000元的违约金;2.张姝向李秀支付房屋交易佣金合共8350元;3.解除李秀与张姝于2017年2月8日签订的中山市二手房买卖及居间合同中的房屋买卖合同关系。

一审法院认定事实:2017年2月8日,李秀作为买方与张姝作为卖方、美宜佳公司作为居间方签订了中山市二手房买卖及居间服务合同(以下简称二手房买卖居间合同)。二手房买卖居间合同约定:买卖双方交易的房地产位于中山市东区××新村××房,该房产转让总价为295000元;买方同意在本合同签订时向卖方支付定金40000元,买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管,买方将定金支付给居间方托管后,即视为卖方本人已收讫,卖方应向买方开具定金收据;买方须于2017年4月30日之前将房款(不含定金)255000元支付至买卖双方约定的银行监管账户;买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号,且卖方已取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起七个工作日内,买卖双方需签署广东省房地产买卖合同、缴清税费并办理产权过户递件手续;

卖方自愿承担补出让金、补出让契税、解困费,其他税费由买方承担;买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管;买方向居间方支付佣金8350元,若买卖双方有款托管在居间方,且放款时未付清佣金等相关费用,居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额;如卖方未按照合同约定期限履行义务,买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过十五个工作日的,则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金,买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担;如买方未按照合同约定期限履行义务,卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过十五个工作日的,则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金,卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担;若因买方或卖方原因导致交易无法完成的,居间方有权收取本合同约定的佣金,已收取的佣金无须退还,不足部分由违约方支付,如已支付费用为守约方,守约方可直接向违约方追偿该笔费用。二手房买卖居间合同还约定了其他内容。

合同签订当天,李秀向张姝支付了定金40000元,其中5000元定金由美宜佳公司预留作为交房保证金。同日,李秀向美宜佳公司支付了佣金5000元。因合同履行问题产生纠纷,李秀遂诉至一审法院,主张前述实体权利。

一审法院另查明,截至2017年2月17日的中山市不动产登记资料证明表显示:坐落于中山市东区××新村××房[房产证号:47××53;土地证号:国(20XX)21XX58;房产登记字号:解2XX3;土地权利性质:划拨]的房地产权利人为张姝,无查封或抵押记录。

一审诉讼中,李秀、张姝以及美宜佳公司一致确认:经向国土部门了解得知,除涉案房屋以外,张姝已去世的丈夫名下有一套福利房,涉案房屋若要进行交易过户至李秀名下,按照相关政策规定张姝需向国家退回其与丈夫共有的福利房以后才能出售涉案房屋。张姝考虑到若退回福利房后继续出售涉案房屋,最终会导致其与同住家属失去两套住房,故张姝得知上述情况后明确表示不同意继续履行涉案房屋买卖合同。

一审法院又查明,李秀提交的其与美宜佳公司的微信聊天记录证据显示:2017年3月6日,美宜佳公司的公司联系人微信李秀“今天同事跟你说了情况吧,因为业主那边的地价没办法补”,李秀回复“26日你就说可以去交税了,所以现在明显是业主不想卖的借口,但是合约已经签了,不想卖是悔约,不能因为房价不稳定签的合约也不算数了”,美宜佳公司又回复“业主之前不知道这分配的房不能交易,不是因为房价涨的原因”。

一审法院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。李秀与张姝、美宜佳公司签订的二手房买卖居间合同是各方当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,各方当事人均应恪守履行。一审诉讼中,李秀与张姝一致同意解除二手房买卖居间合同,一审法院对此予以准许,但应以解除双方于二手房买卖居间合同中的房屋买卖合同关系为限。

李秀已依约履行支付定金,张姝明确表示不愿意继续交易涉案房屋,张姝的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。二手房买卖居间合同约定“如卖方(张姝)未按照合同约定期限履行义务,买方(李秀)有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过十五个工作日的,则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”,现二手房买卖居间合同解除,原告要求被告返还定金40000元及支付转让总价款20%即59000元(295000元×20%)的违约金,符合双方约定,亦符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定,故一审法院对该项诉求予以支持。因定金中的5000元由美宜佳公司监管,该笔款项应由美宜佳公司直接向李秀返还。由于张姝违约导致房屋买卖合同关系解除,造成了李秀居间费的损失,而该项损失属于合同明确约定由违约方即张姝承担的责任范围,但李秀实际向美宜佳公司支付佣金5000元,故一审法院仅支持张姝赔偿李秀佣金损失5000元。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,缺席判决:一、解除李秀与张姝于2017年2月8日签订中山市二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同关系;二、张姝于一审判决发生法律效力之日起七日内向李秀返还定金35000元、支付违约金59000元、赔偿佣金5000元;三、美宜佳公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向李秀返还定金5000元。四、驳回李秀的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2447元(李秀已预交),由李秀负担50元,张姝负担2397元(张姝负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付李秀)。

二审中,当事人没有提交新证据。

本院查明

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为,根据民事诉讼的相对性审查规则,本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。张姝上诉认为本案应为房屋买卖合同、居间合同纠纷。本院认为,确定民事案件案由,一般需根据原告主张的诉求及其所依据的事实及理由进行确定。张姝与李秀、美宜佳公司签订的二手房买卖及居间服务合同包含了两个法律关系,一是张姝与李秀之间的房屋买卖合同关系,二是三方之间的居间服务合同关系。但是,根据李秀的诉求及所依据的事实、理由来看,李秀是基于认为张姝不愿意继续履行过户手续构成违约而主张权利,故本案属于房屋买卖合同纠纷,应围绕李秀与张姝之间的房屋买卖合同法律关系进行审理。综合各方当事人的诉辩意见,本案二审争议焦点为:买卖双方何方构成违约,应如何承担违约责任。

涉案合同系各方当事人在平等自愿基础上签订,是各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应恪守履行。张姝上诉称,因其已去世丈夫名下还有一套安置房,根据现有政策,张姝需退回一套房屋,才能出让涉案房产。合同不能继续履行不能完全归责于其,美宜佳公司应负主要责任,故应由美宜佳公司承担50%的违约责任,李秀承担20%违约责任,其本人承担30%的违约责任。对此,本院认为,我国合同法对违约责任采取严格责任归责原则,不以合同相对人是否存在过错为判断标准,除存在法定事由或约定免责事由之外,违约方应承担相应的违约责任。本案中,从合同义务看,张姝作为出卖人,负有依约交付涉案房产、协助转移所有权于买受人的主要合同义务。李秀作为买受人,依约按期足额向出卖人支付购房款是其主要合同义务,查验房屋能否交易并不是买受人李秀的合同义务。张姝主张系因政策原因导致不能过户,本院认为,关于安置房转让的政策并非于合同签订后才出台,涉案房产不能办理过户的原因在于出卖人张姝不愿意退回另一套安置房所致,阻碍涉案房产过户的事由仍属于出卖人个人原因,故张姝不履行协助办理涉案房产过户的合同义务已构成违约,应承担相应的违约责任。至于张姝主张美宜佳公司提供居间服务期间未尽合同义务的问题,属于另一法律关系,不属于本案审理范围。张姝上诉认为三方应按比例承担违约责任,有悖合同法违约责任认定的规定,本院不予支持。一审法院根据合同约定,认定张姝向李秀返还定金35000元、支付违约金59000元、赔偿佣金5000元正确,本院予以维持。

综上,上诉人张姝的上诉理据不足,本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚,适用法律正确,处理并无不当,应予维持。为此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

 









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