如果两份房屋买卖协议均为当事人真实意思表示,亦不违反法律法规的强制性规定是不是都有效?

播放 次      发布日期:2019-12-11 21:36      来源:admin



北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

原告李媛向本院提出诉讼请求:1、判令立即停止对天津市南开区××与××交口西南××大厦××房屋的强制执行,并解除对该房屋的查封;2、判令确认天津市南开区××与××交口西南××大厦××房屋归原告所有;3、诉讼费用由被告承担。事实和理由:2013年6月4日原告、第三人艾静签订了一份《房屋买卖协议书》,约定由原告购买第三人艾静位于天津市南开区××与××交口西南××大厦××房屋,房屋价款为150万元,在协议签订当日支付房款,同时约定待原告具备购房资格后双方再办理房屋过户手续,合同签订后,原告及时履行合同义务,支付了房款并实际占有该房屋至今,第三人艾静虽然将房屋产权证交给原告保管,但在原告具备购房条件后不配合原告办理过户事宜。被告天津市铁合金交易所有限公司系执行案件的申请执行人,第三人霍林郭勒泰达大发交易有限公司和第三人张俊吉系执行案件的被执行人,在执行程序中被告铁合金公司向贵院提交了对天津市南开区××与××交口西南××大厦××房屋的执行申请,认为涉案房屋系第三人张俊吉所有,法院在没有核实清楚的情况下将本属于原告所有的房屋查封,原告作为案外人提出异议,天津市第二中级人民法院于2016年7月13日向原告送达驳回原告异议申请的裁定书。原告认为,原告已经享有诉争房屋的所有权,贵院依据第三人艾静虚假的证言和协议认定该房屋系张俊吉所有,查封该房产的强制执行裁定是错误的,执行异议裁定书也没有事实与法律根据。第三人艾静的爱人常松系申请执行人铁合金公司的员工,艾静和申请执行人恶意串通故意损害原告的利益。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条的规定,提起诉讼,请求依法判如所请。

被告辩称

被告铁合金公司辩称,本案诉争房屋已经由第三人艾静出售给本案的被告张俊吉,张俊吉委托了案外人李希堂向艾静支付了该房屋的全部价款,虽然涉案房屋并没有办理过户手续,但是在该案的执行程序当中第三人艾静也已经确认张俊吉向其购买该房屋的事实,确认该房屋属于张俊吉所有,所以我方认为法院的强制措施没有任何错误,请求驳回原告的诉讼请求。

第三人张俊吉述称,同意原告的诉讼请求。张俊吉并没有与第三人艾静签订过房屋买卖合同,房屋是李媛所有。

第三人艾静述称,不同意原告的诉讼请求。跟第三人艾静实际买房的是张俊吉,但是是以李媛的名义买的,6月4日的时候张俊吉已经把150万给了艾静,付款人叫李希堂,之后艾静打了一个协议并且签了字给了张俊吉,这个协议并没有收回来,2013年12月16日的时候张俊吉说这个房子还是以他的名义买,签了协议以及补充协议还有付款确认书,艾静就认为张俊吉还是想把房子落在他自己名下。

第三人霍林郭勒泰达大发交易有限公司未出庭应诉,亦未提交书面答辩意见。

李媛为支持其诉讼主张提交了如下证据:

证据1.房屋买卖协议,证明原告与第三人艾静签订的房屋买卖协议合法有效,原告是该房屋的合法所有权人。

证据2.房屋产权证,证明房屋产权证已按房屋买卖协议书的约定交给原告保管,以备日后过户使用。

证据3.农业银行流水记录,证明原告与第三人签订房屋买卖协议的同日,原告就履行了支付房款的义务,其已经享有该房屋的所有权。

证据4.物业公司证明及缴纳物业费、水电费票据,证明原告一直居住并实际占有该房屋,是合法的房屋所有权人。

证据5.天津市六部门联合发文,用来证明原告自2014年10月17日开始便取得了购房和房地产权属转移登记手续的资格,诉争房屋具备过户条件。

铁合金公司为支持其抗辩理由提交了如下证据:

证据1.房屋买卖协议书、补充协议书、付款确认书及情况说明(均为复印件),证明2013年12月份第三人艾静将该房屋出售给了张俊吉,张俊吉向艾静支付了全部房款,同时艾静对张俊吉购买房屋的事实是确认无误的。

证据2.张俊吉与铁合金交易所于2014年1月30日签署的协议,在另案中已经提交过,证明张俊吉本人已经确认过天津的这套房屋归被告所有,用于抵偿部分欠款。

第三人艾静为支持其抗辩理由提交了如下证据:

房屋买卖协议书、补充协议书、付款确认书及情况说明(原件),证明张俊吉和艾静在13年12月16日进行了房屋买卖,付款确认书证明房子落在张俊吉名下,当时我们认为李希堂和张俊吉是一个人,因为张俊吉告诉我们他有两个身份证,张俊吉也是拿李希堂的身份证进行的转款。

第三人张俊吉、霍林郭勒泰达大发交易有限公司未提交证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据的认定意见和理由如下:原告提交的证据1-5来源合法,内容真实且与本案具有关联,应作为认定案件事实的依据,被告提交的证据均为复印件,对其真实性不予确认。第三人艾静提交的证据中的房屋买卖协议书、补偿协议书来源合法,内容内容真实且与本案具有关联,应作为认定案件事实的依据,艾静提交的付款确认书上有李希堂签字,但李希堂未出庭接受质证,故对该付款确认书的证明目的不予认可。艾静提交的情况说明系艾静本人单方陈述,不能作为证据使用。

本院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2013年6月4日,第三人艾静与原告李媛签订《房屋买卖协议书》,艾静为甲方,李媛为乙方,约定甲方将座落于天津市南开区卫津路与万德庄大街交口西南侧新都大厦3-1-1701,建筑面积为73.78平方米的房屋出售给乙方,该协议第二条约定“经双方协商并确认:该房屋总售价金额为(人民币)壹佰伍拾万元整,乙方已于2013年6月4日由李希堂代为向甲方一次性支付人民币壹佰伍拾万元整,按照天津市现有二手房买卖政策,乙方暂不具备购房资格。经双方协商约定自本协议书签订之日起,该房屋产权证由乙方保管,同时具备该房屋的所有权和使用权:待乙方具备购房资格(按天津市现行二手房买卖政策,异地购房人需在本地缴纳个人所得税一年以上。乙方预计2014年5月具备购房资格)后,甲方、乙方办理房屋过户手续。”2013年12月16日,第三人艾静与第三人张俊吉签订《房屋买卖协议书》,艾静为甲方,张俊吉为乙方,约定甲方将座落于天津市南开区卫津路与万德庄大街交口西南侧新都大厦3-1-1701,建筑面积为73.78平方米的房屋出售给乙方。该协议第二条约定“经双方协商并确认:该房屋总售价金额为(人民币)144.5万元整(该金额为甲方出售房屋所应获得的净收益额,不含税),乙方已于2013年6月4日委托李希堂代为向甲方付清。按照天津市现行二手房买卖政策,乙方暂不具备购房资格。

经双方协商约定自本协议书签订之日起,该房屋产权证由乙方保管,同时具备该房屋的所有权和使用权;待乙方具备购房资格(按天津市现行二手房买卖政策,异地购房人需在本地缴纳个人所得税一年以上)后,甲方、乙方立即办理房屋过户手续。”该协议第四条约定“乙方承诺:至迟在2015年5月之前,乙方将具备天津市二手房购房资格,并能够与甲方办理该房屋过户手续。在双方办理房屋过户手续过程中,任何与该房屋相关的税费(包括但不限于契税、营业税、卖方所得税等)均由乙方承担。”该协议第五条约定“在甲乙双方办理该房屋过户手续前,房屋实际由乙方拥有和控制,但房屋产权名义上仍然登记在甲方名下。在此期间,如因房屋产权名义登记在甲方名下而给甲方造成任何损失(包括但不限于:国家开征房产税、该房屋造成第三方人身财产损害引起受损害方向甲方索赔等),甲方损失均由乙方给予全额赔偿。”

另查,2013年6月4日案外人李希堂通过中国农业银行向第三人艾静丈夫常松的账号转账1700000元,其中包括涉案房屋全部购房款。

再查,2010年5月至今,原告李媛一直居住在天津市南开区××与××交口西南××大厦××房屋内,并交纳了居住期间的物业费、停车费、水电费等相关费用。

再查,被告铁合金公司与第三人霍林郭勒泰达大发贸易有限公司、第三人张俊吉企业借贷纠纷一案,本院于2014年11月19日作出(2014)二中民二初字第179号民事判决:“一、被告霍林郭勒泰达大发贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告铁合金公司借款本金人民币1000万元,并支付自2013年12月16日起至实际清偿欠款之日止的利息(按照中国人民银行同期同档贷款的四倍标准计算);二、被告张俊吉对上述给付事项承担连带偿还责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的利息。”针对上述案件,本院于2014年11月24日,作出(2014)二中民二诉保字第308号民事裁定书并发出了协助执行通知书,查封登记在案外人艾静名下的坐落于卫津路与××交口西南××大厦××房屋。查封期限自2014年12月2日至2016年12月1日。判决生效后,因被执行人未履行还款义务,铁合金公司向本院申请执行,本院于2015年4月作出(2015)二中执字第374号执行裁定书:“一、冻结、扣划被执行人霍林郭勒泰达大发贸易有限公司、张俊吉在银行的存款13057534元。二、冻结、扣划被执行人霍林郭勒泰达大发贸易有限公司、张俊吉迟延履行期间的债务利息。三、冻结、扣划被执行人霍林郭勒泰达大发贸易有限公司、张俊吉应承担的案件受理费86317元、执行费80544元。四、采取上述措施仍不足以履行生效法律文书所确定的义务,依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人霍林郭勒泰达大发贸易有限公司、张俊吉应当履行义务部分的其他财产。”执行过程中,本院已对天津市南开区××与××交口西南××大厦××房屋进行了评估。2016年6月27日,李媛向本院提出执行异议,请求停止对天津市南开区××与××交口西南××大厦××房屋的评估和拍卖程序,并解除对该房屋的查封,2016年7月8日,本院作出(2016)津02执异00108号执行裁定书,裁定驳回李媛的异议申请。

本院认为

本院认为,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中,关于涉案的两份房屋买卖协议,虽然艾静认可与张俊吉签订了房屋买卖协议并收到全部购房款,但艾静亦认可李媛持有的房屋买卖协议上的签名为艾静本人签名,张俊吉抗辩没有和艾静签订房屋买卖协议,但未提供任何证据证实,本院不予采信,故涉案的两份房屋买卖协议,系艾静与李媛、张俊吉分别签订,均为当事人真实意思表示,亦不违反法律法规的强制性规定,均为合法有效。关于两份买卖协议的履行问题,虽然李媛与艾静对案外人李希堂向艾静之夫常松转账的1700000元的用途存在分歧,但对两份房屋买卖协议均约定由案外人李希堂支付购房款,转账的1700000元中包含涉案房屋全部购房款这一事实均予以认可。铁合金公司及艾静抗辩李希堂付款行为系为张俊吉付款,但未提供充分证据予以证明,本院不予采信。现涉案房屋仍登记在艾静名下,没有办理所有权变更登记,李媛提供了相关物业费、水电费单据证明其在涉案房屋被查封前合法占有涉案房屋并实际居住在涉案房屋内,且李媛持有的房屋买卖协议签订时间早于艾静持有的与张俊吉签定的房屋买卖协议签订时间,故第三人艾静应履行与原告李媛签订的房屋买卖协议。

《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于<人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。铁合金公司与霍林郭勒泰达大发交易有限公司、张俊吉企业借贷纠纷一案,本院根据铁合金公司的申请于2014年11月24日对涉案房屋予以查封。原告与第三人艾静签订的房屋买卖协议为合法有效的房屋买卖合同。根据原告与第三人所举案外人李希堂支付购房款的证据,结合原告提交支付物业费、水电费的证据,本院确认原告李媛已交齐全部房款并实际入住涉案房屋。原告2010年实际使用涉案房屋至今,因涉案房屋未办理过户登记手续,致使被告铁合金公司与第三人霍林郭勒泰达大发贸易有限公司、第三人张俊吉企业借贷纠纷案件,铁合金公司申请法院将涉案房屋进行了查封。原告与第三人艾静未办理涉案房屋的过户登记手续,原告李媛对此不存在过错。李媛要求停止对涉案房屋的执行,符合上述规定,本院予以支持。

原告诉请的确认其对涉诉房屋享有物权期待权,上已述及,本院予以支持,但其诉请的判令确认涉案房屋归其所有的诉讼请求,在本案中要求人民法院作出相应裁判,没有法律依据,本院不予支持,其可在条件具备后另行主张。

综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条,《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条,《最高人民法院关于<人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条之规定,判决如下:

裁判结果

一、停止对天津市南开区卫津路与万德庄大街交口西南侧新都大厦3-1-1701房屋的执行;本院(2016)津02执异00108号执行异议裁定于本判决生效时自动失效;

二、驳回原告李媛的其他诉讼请求;

 









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