依据民法中诚实信用原则,三被告是不是有义务协助原告完成房屋的过户手续,将房屋过户至原告名下?

播放 次      发布日期:2019-12-11 21:32      来源:admin



北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
原告诉称

原告张胡军诉称:吴桂英是三被告的母亲。位于北京市昌平区回龙观镇龙锦苑五区房屋(以下简称涉案房屋)系吴桂英2008年购买的单独所有的经济适用房。

2012年7月9日,原告与吴桂英签订《二手房买卖协议》,协议约定2013年3月31日前吴桂英将涉案房屋以二百一十一万元转让给原告,合同约定2012年9月1日吴桂英将房屋交付给原告使用,若原告(乙方)不能按期向吴桂英按照合同约定支付房款或吴桂英(甲方)不能按期向原告交付房屋,每逾期一日,由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金,原告与吴桂英约定2013年3月31日前办理过户手续,并指定其儿子被告刘富生为全权代理人,被告李兰和李蕴晶当时也都同意吴桂英转让涉案房屋。

2012年11月18日,吴桂英因病去世。现原告找到三被告协商房屋腾空及过户准备相关事宜,三被告既不腾空房屋也不配合将房屋过户至原告名下,且三被告已经明确表示不再履行合同的约定,三被告的行为已经构成违约。原告已经严格履行了合同约定的相关义务,已交付定金三十二万元且没有任何违约行为。原告按照合同约定在2012年9月1日准备搬入涉案房屋和向被告交纳部分房款时,被告刘富生、李兰声称涉案房屋需装修,直至今日,三被告仍以各种理由未将涉案房屋交付给原告,李兰仍住在涉案房屋拒绝搬出。

原告认为,吴桂英去世后,三被告作为吴桂英的法定继承人,继承了被继承人的权利同时应当履行作为被继承人的义务,三被告应当协助原告将涉案房屋过户至张胡军名下,并将房屋交付给原告,但三被告既不腾空房屋也不协助原告办理过户,其行为已经损害了原告的合法权益,故原告诉至法院,请求依法判令:1、判令三被告继续履行合同,原告向三被告支付剩余房款,三被告协助原告将位于北京市昌平区回龙观镇龙锦苑五区房屋由吴桂英名下过户至原告张胡军名下,将房屋交付给原告;2、判令被告向原告支付违约金暂定200000元,具体违约金每天按1055元计算,从2012年9月1日计算至被告实际交付房屋给原告之日止;3、判令三被告向原告支付因其违约行为给原告造成需多缴纳的房屋税费;4、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告刘富生辩称:不同意卖房子,吴桂英没有委托刘富生卖房子。

被告李兰、李蕴晶辩称:1、吴桂英没有文化,不会写字。所谓房屋交易文件上的签字,均为刘富生一人书写。关于指纹,吴桂英已经去世,因我国尚无指纹采集数据库,无法确认指纹的真伪。2、刘富生早年受过刑事处罚,刑满释放后没有正式工作,无固定经济收入和生活来源,并且其有赌博、酗酒恶习,自身人品和诚信度相对较差,被告对买卖房屋一事一无所知。3、吴桂英已经77岁高龄,并且有重病在身,是否有完全民事行为能力值得商榷,据被告调查了解到:公证处受理公证事件时,凡年满60岁的老人均需持有3甲医院的体检证明才可以要求公证。原告的草率行为,无法证明吴桂英对这一交易是否属于真实意思表示,因吴桂英没有正式工作,年老患病在身又无钱医治,不能排除原告系乘人之危。综上,根据《合同法》第54条,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

被告李蕴晶提出反诉:一、《二手房买卖协议》是否属于吴桂英生前真实意思表示,现已无法确认。从《二手房买卖协议》签订日期和南皮县乌马营镇吴家坊村委会出具的《居住证明》对照,可以确认:签约期间吴桂英正在河北省南皮县乌马营镇吴家坊村其哥哥吴树周家疗养,吴桂英本人并不在北京。另外,吴桂英没有文化,不会写字。所谓房屋交易文件上的签字,均为刘富生一人书写。关于指纹,吴桂英已经去世,因我国尚无指纹采集数据库,无法确认指纹的真伪。关于所谓代理人刘富生,因早年受过刑事处罚,刑满释放后没有正式工作,无固定经济收入和生活来源,并且其有赌博、吸毒、酗酒恶习,自身人品和诚信度相对较差,申请人李蕴晶对其代理吴桂英买卖房屋一事一无所知。

二、反诉被告以“房屋买卖合同纠纷”为由,直接起诉反诉原告依法不能成立。反诉原告与反诉被告房屋买卖合同纠纷一案,反诉原告继承的是被继承人吴桂英债权债务关系,不是继承合同本身。继承人没有替被继承人继续履行合同的义务,反诉被告以“房屋买卖合同纠纷”为由,直接起诉反诉原告继续履行合同明显不妥,请求法院驳回反诉被告的起诉。

三、《二手房买卖协议》涉嫌违法违规,因违法所造成的部分债务不能转嫁给反诉原告。因被继承人吴桂英所有的房屋属经济适用房,依照《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用住房属于政策性住房,在购房人取得产权后的五年内,购房人只拥有有限产权,不得进行处分。2012年7月9日,吴桂英与反诉被告签订《二手房买卖协议》时,尚未超过五年的禁止转让期限。截至吴桂英2012年11月18日去世(此时吴桂英民事权利义务终止)。也仍未超过五年的禁止转让期限,故让申请人继续履行并承担这一违法违规的《二手房买卖协议》及相关法律后果,明显于法无据。

四、原告与吴桂英生前所签订的《二手房买卖协议》中,付款方式约定显失公平,该《协议》依法应予以撤销。吴桂英在世时,反诉被告尚未向吴桂英实际支付购房款,现反诉被告要求反诉原告继续履行《协议》,若按《协议》第四条付款方式3.5款约定:将涉及到因买卖房屋而必须配合反诉被告向银行申请按揭贷款等相关手续。当前,京城各个商业银行已经基本停止房贷,根据《协议》约定反诉被告购房贷款申请一旦各商业银行均不予认可房贷,反诉原告有永远收不到购房款的巨大风险。即使吴桂英健在,就目前国家对房地产的金融政策,此约定也属于:显失公平的法律禁止和可撤销《协议》。

综上所述,反诉原告提出反诉请求:1、请求人民法院依法撤销反诉被告与吴桂英签订的:《二手房买卖协议》;2、本案诉讼费用由反诉被告承担。

反诉被告张胡军辩称:不同意反诉请求。签订二手房买卖协议是双方的真实意思表示,不存在欺诈和胁迫的行为,被告的反诉请求没有法律依据。

本院查明

经审理查明:庭审中,原告张胡军出示《二手房买卖协议》一份,在该份协议上有吴桂英签名,在吴桂英签名处摁有手印。经询问,原、被告均认可协议上吴桂英的签名系被告刘富生所签,被告刘富生称不清楚手印是谁摁的,原告称手印系吴桂英本人摁的。同时,原告出示了录音证据一份,在该录音证据中有原告、吴桂英、刘富生、李兰,案外人王×之间的对话,对话内容涉及吴桂英在授权委托书上摁手印及原告购买吴桂英房屋的事实。对于该录音的质证意见,刘富生又称手印是自己雇别的人摁的,录音中的老太太和李兰是自己花钱雇的人。庭审中,原告出示吴桂英、刘富生签字的《同意交易声明》及《授权委托书》,对于吴桂英的签名真实性,被告刘富生称为自己所签。

庭审中,证人王×出庭作证,证明签订《二手房买卖协议》时,有原告、王×、吴桂英、刘富生在场。被告对证人证言不予认可。

该《二手房买卖协议》约定,吴桂英自愿将坐落于北京市昌平区回龙观龙锦五区的房产出售给原告,成交总价为211万元,双方约定涉及该房产过户的税费均由乙方全部承担。付款方式:1、本协议签订之日2日内且乙方向吴桂英委托授权指定的人员刘富生(身份证号码:×××)支付人民币10万元定金;2、2012年9月1日,乙方搬入北京市昌平区回龙观龙锦五区时乙方向甲方委托授权乙方指定的人员刘富生(身份证号码:×××)支付人民币95万元;3、剩余房款因甲方的房屋在银行按揭贷款,所有按揭贷款本金及利息由乙方全部承担。4、合同签订之日,因故双方不能办理产权过户手续,双方约定2013年3月31日前办理。第十三条约定:“甲、乙双方保证于2013年3月31日前往房管部门办理产权交易登记手续,否则视为一方违约,每逾期一日,由违约方向对方支付上述购房款的0.05‰作为违约金。如乙方不能如期付款,甲方有权拒接配合产权交易登记手续的办理,违约责任由乙方承担。……”

协议签订当天即2012年7月9日,原告支付给被告刘富生购房定金10万元。同年7月28日,原告支付给被告刘富生购房定金3万元。同年8月26日,原告支付给被告刘富生购房定金12万元。同年11月13日,原告支付给刘富生房款5万元。2012年11月18日,吴桂英因病去世。同年11月28日,原告支付给刘富生房款2万元。2013年2月28日,三被告到北京市首佳公证处公证该房屋由李蕴晶继承。

另查,涉案房屋为吴桂英于2004年7月30日购买,2008年3月24日交纳契税,其性质系经济适用住房,现登记地址为:昌平区回龙观镇龙锦苑五区。2014年3月5日,被告李兰将房产由吴桂英名下登记在李兰名下。2014年4月24日,原告向我院提出财产保全的申请,2014年4月24日,我院作出裁定,查封被告李兰名下的位于北京市昌平区回龙观镇龙锦苑五区房屋,不得过户转让。原告交纳财产保全费5000元。

经本院向三被告释明:吴桂英与张胡军签订的《二手房买卖协议》不存在可撤销的法定情形,被告就合同履行是否变更诉讼请求,要求原告承担违约责任。被告表示不变更诉讼请求,对于违约责任,被告未在限定期限内提出。

上述事实,有《二手房买卖协议》、录音、证人证言、房屋所有权证书、公证书、收条及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为:现三被告并无充分证据证明原告张胡军提交的《二手房买卖协议》并非吴桂英的真实意思表示,该《二手房买卖协议》并不违反法律的强制性规定,且三被告也不能证明在协议签订时存在可撤销情形,争议房屋虽然为经济适用住房,但已经符合上市条件,故张胡军与吴桂英签订的《二手房买卖协议》应为合法有效。依据前述协议,吴桂英在生前已经对位于昌平区回龙观镇龙锦苑五区房屋进行了处分,该处分行为符合法律规定,非因法定事由不得撤销,因吴桂英已经对房屋进行了处分,故三被告到北京市首佳公证处公证该房屋由李蕴晶继承的行为系无权处分行为,被告李兰将房屋登记至自己名下的行为亦系无权处分行为,均属无效。因吴桂英已去世,故吴桂英所留债权即体现为《二手房买卖协议》中吴桂英应当收取的房款,三被告可对房款进行继承,同时,依据民法中诚实信用原则,三被告有义务协助原告完成房屋的过户手续,将房屋过户至原告名下。经本庭释明,三被告拒绝就合同履行问题答辩并变更诉讼请求,现原告已经支付胡桂英房款32万元,原告应当在房屋过户同时向三被告支付剩余房款。故对于原告的第一项诉讼请求,证据确实、理由充分,本院予以支持;对于原告要求三被告给付违约金的诉讼请求,因吴桂英已经去世,三被告并非合同主体,故对于原告的诉讼请求,证据不足,本院不予支持;同理,对于原告要求三被告向原告支付因其违约行为给原告造成需多缴纳的房屋税费的诉讼请求,本院不予支持,原告可待实际发生后再行主张权利。对于反诉原告李蕴晶的反诉请求,无事实及法律依据,本院不予支持。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条,《中华人民共和国民法通则》第四条之规定,判决如下:

裁判结果

一、原告张胡军给付被告刘富生、李兰、李蕴晶剩余房款一百七十九万元,被告刘富生、李兰、李蕴晶协助原告张胡军将位于北京市昌平区回龙观镇龙锦苑五区房屋过户至原告张胡军名下,于本判决生效后七日内执行;

二、驳回原告张胡军的其他诉讼请求及反诉原告李蕴晶的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 









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