怎么判断在履行案涉《二手房买卖经纪合同》过程中是否存在违约行为?

播放 次      发布日期:2019-12-11 21:29      来源:admin



北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
上诉人诉称

上诉人张军上诉请求:依法撤销四川省绵阳市涪城区人民法院(2017)川0703民初3886号民事判决,并依法改判支付被上诉人居间费1000元内,本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:1.原判认定被上诉人已促成上诉人与原审第三人张静杰的买卖合同这一事实错误。虽然上诉人、被上诉人、张静杰签订了《二手房买卖经纪合同》,但最终上诉人与张静杰并未签订正式的《四川省存量房买卖合同》。该《经纪合同》中关于房屋买卖的约定,充其量属于房地产买卖的意向性约定,但绝不能视为正式的房地产买卖合同。2.原审认定上诉人向被上诉人赔偿佣金及劳务费损失总计24600元这一事实错误。房地产居间合同是一种特殊的居间合同,居间方不仅要促成房屋买卖合同订立,还要提供代办房屋过户、房屋按揭贷款等服务。即该《经济合同》中约定的佣金本身包括居间费用和劳务费。故,即便案涉房屋买卖事实成立,但被上诉人并没有提供产权过户、按揭贷款等服务,上诉人或原审第三人仅需支付居间费,无需支付劳务费。3.原判决适用法律错误。根据《合同法》第426条关于“支付报酬”的前提是“居间人促成合同成立”。而本案中,上诉人与张静杰并未签订正式的《四川省存量房买卖合同》,被上诉人居间的中介活动并未成功。因此,本案应当适用《合同法》第427条之规定。上诉人认为,原判决认定事实不清,适用法律错误,特向贵院提起上诉,恳请贵院依法予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人长郡公司答辩称:本案一审判决事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉人上诉请求。1.根据合同法的一般规定,上诉人履行了合同的义务,但因为上诉人违背基本诚信原则,导致经济合同无法继续履行,应当承担违约责任。2.根据三方签订的二手房买卖合同内容,已全部包括了买卖合同具备的基本要素,合同内容完全符合买卖合同,双方涉及的房屋买卖的各项事项,上诉人认为要签订正式房屋买卖合同,这只是后续的签订条件,需要买卖双方将前面事项办理完毕才能完善后续。但是一审查明的事实,影响后面买卖合同签订都是上诉人的原因造成,所以上诉人的理由不成立,其责任在于其自己。3.我方要履行义务,需要上诉人积极履行其自己义务以及第三人履行相应义务。但本案是因上诉人不履行其义务才导致经济合同无法履行,上诉人应当承担违约责任。

被上诉人长郡公司向一审法院起诉请求:1.判令被告继续履行原、被告及第三人签订的《二手房买卖经纪合同》;2.判令被告向原告支付佣金8200元、劳务费24600元;3.本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由:2017年6月16日,第三人张静杰(买方)与被告张军(卖方)及原告长郡公司(经纪方)签订《二手房买卖经纪合同》,约定三方的权利义务。第三人交付定金后,被告也在原告的协助下提前还完按揭余款。但,被告不申请解除抵押登记以及不履行办理过户中的协助义务,导致第三人的买房无法交易完毕。经原告催促,被告明确拒绝办理过户手续相关事宜。故诉至法院,判如所请。

一审法院认定事实:2017年6月16日,第三人张静杰(买方、甲方)与被告张军(卖方、乙方)及原告长郡公司(丙方、经纪方)签订《二手房买卖经纪合同》一份,约定:乙方自愿将位于涪城区滨河北路38号愿望帝景5幢1单元15楼1号的房屋(建筑面积146.31平方米)及该房屋所占范围内的土地使用权以总成交价82万元出售给甲方;房款的支付办法为:签订本合同时,甲方向乙方支付购房定金2万元;签订本合同起20天内甲方向乙方支付房款40万元,余款40万元办理公积金贷款;权属转移登记手续,共同商定为甲、乙、丙三方负责申办;经纪服务佣金的支付办法为:甲方向丙方支付该房屋总价2%的佣金即16400元,乙方向丙方支付1%的佣金即8200元作为佣金,支付时间为该房到房管局过户之日;同时约定违约责任:本合同签订生效后,若出现甲乙双方或单方违约不履行本合同时,违约方仍需向丙方支付本合同约定的佣金,违约方承担守约方的实际直接经济损失为2万元,违约方按24600元向丙方支付劳务成本费;另外还约定了该房的银行按揭贷款由乙方自行还清后再过户到甲方名下。

另查明,2017年6月17日,张静杰向张军交纳了购房定金2万元,张军出具了收条。2017年6月19日,张军提前还款全部结清案涉房屋的按揭贷款。庭审中,张静杰与张军双方合意不再履行房屋买卖合同。至今,长郡公司未收到居间服务的佣金。

一审法院认为:2017年6月16日,张静杰与被告张军、原告长郡公司签订的《二手房买卖经纪合同》系双方真实意思表示,且不违反国家法律法规的强制性规定,合法有效。

关于《二手房买卖经纪合同》是否解除的问题。庭审中,张静杰与张军双方合意不再履行房屋买卖合同。既然房屋买卖双方已经达成解除买卖合同的合意,其买卖合同的解除无需得到长郡公司的同意。本案的《二手房买卖经纪合同》是以张静杰与张军履行房屋买卖合同为前提,故,二手房买卖经纪合同已无履行之基础,该院确认于本案庭审之日解除三方签订的《二手房买卖经纪合同》。

关于本案当事人对合同解除的过错责任承担问题。第三人张静杰交付了购房定金,按合同履行义务,在本案中没有过错;长郡公司在中介活动中向房屋买卖双方报告了订立合同的机会并协助卖方张军提前还款,其没有过错;被告张军主张原告长郡公司在中介活动中有虚假说明的事实,但其提供的录音及相关证据不足以证实其主张,由其承担举证不利的法律后果,而其收到了张静杰的购房定金却没有实际履行房屋买卖活动,推定其负有全部过错。

关于原告长郡公司主张被告张军向原告支付佣金8200元、劳务费24600元的问题。案涉《二手房买卖经纪合同》约定:“甲方向丙方支付该房屋总价2%的佣金即16400元,乙方向丙方支付1%即8200元作为佣金,支付时间为该房到房管局过户之日;本合同签订生效后,若出现甲乙双方或单方违约不履行本合同时,违约方仍需向丙方支付本合同约定的佣金,违约方按24600元向丙方支付劳务成本费”。该院认为,案涉《二手房买卖经纪合同》已经成立并生效,长郡公司亦按照合同的相关约定,履行了向原、被告报告订立合同的机会,协助被告提前还清全部贷款等部分居间服务活动。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬…”之规定,长郡公司促成了合同成立,可主张佣金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中,原告主张的佣金及劳务成本费已经超过原告可预期获得的佣金,即便合同履行完毕,其得到的佣金为24600元,即甲方支付该房屋总价2%的佣金16400元,乙方支付1%即8200元。且原告并未对因被告不继续履行房屋买卖合同对其所造成的实际损失提供充足的证据。结合本案的实际情况,该院认为本案原告的损失以24600元为宜,原告主张的佣金及劳务成本费同属于原告的损失,该损失应由过错方张军承担。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十六条、第四百二十六条之规定,判决如下:“一、被告张军在本判决生效后十日内向原告绵阳长郡房产经纪服务有限公司赔偿损失人民币24600元;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告绵阳长郡房产经纪服务有限公司的其他诉讼请求;案件受理费减半收取计310元,由被告张军负担。”

本院查明

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致,本院予以确认。

本院认为

本院认为:本案的争议焦点在于上诉人张军在履行案涉《二手房买卖经纪合同》过程中是否存在违约行为。

首先,案涉《二手房买卖经纪合同》的签订时间是2017年6月16日。但张军在2017年5月27日从新加坡回国前已订好6月18日返回新加坡的机票。对于张军陈述其在6月16日签订合同当时是告知长郡公司其6月18日的飞机飞往新加坡,本院予以采信。张军在签订合同后,为了办理相关手续,于6月17日将机票改签至6月26日。长郡公司作为专业的二手房买卖中介公司,对于办理二手房买卖及过户等相关手续应当清楚并了解。按照常理,张军常年生活在国外,且6月18日就将出国,正常情况下是不会在6月16日匆忙签订二手房买卖经纪合同。对于张军陈述,长郡公司向其告知只需改签几天机票即可办理完相关手续,张军才签订合同,并将机票改签至6月26日,本院予以采信。6月16日至6月26日,排除6月26日航班起飞当天,这期间的工作日仅有5天。长郡公司作为专业的房产经纪公司,没有以其专业经验判断在5个工作日内办理二手房买卖合同相关手续所存在的不确定性,但其仍然匆忙促成张军与张静杰签订案涉合同,长郡公司并未尽到其专业房产经纪公司的职责,没有为客户规避相应风险。在签订合同后,也未按合同约定,办理好相关手续,导致案涉房屋买卖合同未能完成。

张军在签订案涉合同后,至今未回国,因其常年生活在新加坡,对于回国时间存在不确定性,在合同签订后,未在其出国前办理好相关手续,其要求不再卖房,符合常理。并且张军也向第三人张静杰返还了双倍定金,张军在案涉纠纷中遭受了2万元的损失。对于长郡公司,其并未促成双方买卖合同的完成,长郡公司也未举证证明其因此所产生的具体损失。相反,因长郡公司作为房产经纪公司在促成双方买卖合同完成过程中,没有尽到其专业的职责,未在张军出国前办理好相应手续,给张军造成了双倍返还定金的损失。张军在案涉纠纷中并不存在违约情形,不应当向长郡公司赔偿损失。上诉人在上诉请求中要求改判支付被上诉人居间费1000元内,本院予以确认,上诉人张军给付被上诉人长郡公司居间服务费1000元。

综上,上诉人张军的上诉理由成立,对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项,即“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定,判决如下:

二审裁判结果

一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院(2017)川0703民初3886号民事判决;

二、张军在本判决生效后十日内向绵阳长郡房产经纪服务有限公司支付居间服务费1000元;

三、驳回绵阳长郡房产经纪服务有限公司的其他诉讼请求。

 









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